С 1 апреля 2026 года вступили в силу изменения, которые кардинально меняют правила выдачи ипотеки и любых других кредитов. Банки больше не могут учитывать при расчёте вашей платёжеспособности переводы с карты на карту, выписки по счетам и другие неофициальные источники дохода. Только официальные данные из ФНС и Социального фонда.
Для рынка недвижимости это означает одно: получить ипотеку станет сложнее для тех, чей реальный доход выше официального. Разбираемся, как именно изменился расчёт долговой нагрузки, почему банк может отказать даже при хорошей зарплате и как это повлияет на спрос на жильё.
---
Коротко: что изменилось
Изменения введены Указанием Банка России № 7286-У от 19 января 2026 года (зарегистрировано в Минюсте России 26 февраля 2026 года № 85485) . Документ вступил в силу с 1 апреля 2026 года и вносит поправки в Указание Банка России от 16 октября 2023 года № 6579-У, регулирующее порядок расчёта долговой нагрузки заёмщиков .
Главная суть: банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) исключительно на основе официально подтверждённых доходов.
Что больше не работает:
· Переводы с карты на карту. Раньше регулярные переводы от родственников или друзей банк мог считать дополнительным доходом. Теперь это запрещено .
· Выписки по счетам. Обороты по карте больше не подтверждают доход. Исключение — если поступления идут от официального работодателя, пенсии или социальных выплат, а также доходы от сдачи недвижимости в аренду .
· Справки по форме банка. Раньше некоторые банки принимали собственные справки о доходах. Теперь — только официальные документы .
Что теперь считается подтверждённым доходом:
· официальная зарплата (данные 2-НДФЛ);
· налоги самозанятых (приложение «Мой налог»);
· пенсии и пособия (из Социального фонда);
· декларации 3-НДФЛ для ИП, книга учёта доходов и расходов (КУДиР) .
---
Как считают показатель долговой нагрузки (ПДН)
ПДН — это процент вашего дохода, который уходит на платежи по кредитам.
Формула:
ПДН = (все ваши ежемесячные платежи по кредитам) ÷ (ваш ежемесячный доход) × 100%
Пример: доход 100 000 рублей, платежи по кредитам 40 000 рублей. ПДН = 40%.
Если ПДН превышает 50%, банк обязан предупредить вас о рисках. Если ПДН выше 80% — кредит не одобрят .
Что изменилось с 1 апреля? Раньше в расчёт дохода могли попадать переводы от родственников, подработки без оформления, даже возвраты долгов от друзей — если они регулярно отражались в выписке. Теперь эти суммы банк просто отбрасывает. Учитывается только то, что официально подтверждено через ФНС или Социальный фонд .
---
Отказ от доступа к кредитной истории: почему это автоматически ведёт к отказу в кредите
Ситуация: вы подаёте заявку на ипотеку, но отказываетесь дать банку доступ к вашей кредитной истории.
Что происходит: банк не видит, сколько вы уже платите по другим кредитам. По закону он всё равно обязан рассчитать ПДН. Но без данных о ваших текущих платежах он вынужден исходить из наихудшего сценария.
Как работает механизм: Указание ЦБ № 7286-У устанавливает: если заёмщик не даёт доступа к кредитной истории, размер его ежемесячных платежей по другим кредитам автоматически приравнивается к величине его среднемесячного дохода .
Почему это происходит и при чём здесь ваши расходы на жизнь?
Многие думают: «У банка же есть выписка по моей карте. Он видит, что я трачу на продукты, коммуналку, такси. Почему же он не может понять, что у меня нет больших кредитных платежей?»
Ответ: потому что расходы на жизнь не имеют никакого отношения к кредитным обязательствам. Два человека с одинаковым доходом могут тратить на продукты 10 000 и 50 000 рублей. Банк не может оценивать «правильность» ваших трат. Для него важно только одно: сколько денег вы уже должны отдавать по кредитам каждый месяц.
Эту информацию он получает исключительно из вашей кредитной истории. Если вы не даёте доступ к ней, банк не знает:
· есть ли у вас другие кредиты;
· какие у вас ежемесячные платежи;
· нет ли просрочек.
Без этих данных он не может выполнить требование Центробанка — рассчитать ПДН. Поэтому он вынужден предположить наихудший вариант: что ваши платежи по другим кредитам равны вашему доходу.
Пример:
· Ваш официальный доход — 100 000 рублей.
· Вы отказываетесь показать кредитную историю.
· Банк считает, что ваши платежи по другим кредитам тоже 100 000 рублей.
· ПДН = 100 000 ÷ 100 000 × 100% = 100%.
Это выше критического порога 80%. Кредит не одобрят. Даже если у вас вообще нет других кредитов. Даже если ваши расходы на жизнь в три раза меньше дохода. Банк просто не имеет права рисковать, не видя полной картины.
Вывод: отказ от доступа к кредитной истории делает получение ипотеки невозможным.
---
Кого новые правила затронут сильнее всего
Индивидуальные предприниматели (ИП). Особенно те, кто работает на патенте или упрощённой системе (УСН). Их реальная прибыль часто выше налоговой отчётности, но банк теперь видит только то, что в декларациях .
Самозанятые. Хотя их доходы фиксируются в приложении «Мой налог», для банка он считается нестабильным. Шансы сохранятся только у тех, у кого чистая история с регулярной уплатой налогов .
Наёмные сотрудники с серой зарплатой. Если вы официально получаете МРОТ, а остальное — в конверте или переводами, банк увидит только белую часть .
По данным аналитиков «Домклик», доля заёмщиков с нестандартным подтверждением дохода составляет от 20 до 30% от общего числа ипотечных заявок .
---
Что говорят эксперты
Руководитель центра ипотечного кредитования ВТБ Сергей Бабин прокомментировал изменения: «Новый подход к оценке платёжеспособности заёмщиков делает рынок более прозрачным. Для клиентов с полностью официальными доходами процедура станет быстрее и удобнее. Однако те, кто привык пользоваться „серыми“ схемами подтверждения доходов, столкнутся с трудностями. Мы рекомендуем таким заёмщикам заранее перейти на легальные способы оформления доходов, чтобы не потерять возможность приобрести жильё в кредит» .
---
Как это повлияет на рынок недвижимости
Спрос на жильё снизится. Часть покупателей (предприниматели, самозанятые, получатели серой зарплаты) просто не смогут подтвердить доход в объёме, достаточном для ипотеки. Эксперты прогнозируют охлаждение рынка .
Вторичка пострадает больше новостроек. На новостройки продолжают действовать льготные программы, которые частично компенсируют ужесточение требований. Для вторичного жилья рыночная ипотека станет менее доступной .
Застройщики будут вынуждены адаптироваться. Снижение платёжеспособного спроса может привести к росту скидок и акций, особенно в сегменте масс-маркета .
Для покупателей с «белыми» доходами процесс станет проще. Им больше не нужно носить справки 2-НДФЛ в банк — данные подтягиваются автоматически через Госуслуги за минуту .
---
Что делать, если вы планируете ипотеку
Проверить свои доходы. Если вы ИП или самозанятый, убедитесь, что налоговая отчётность отражает реальный оборот. При занижении доходов банк может отказать.
Закрыть неиспользуемые кредитные карты. Даже если картой не пользуетесь, её лимит учитывается в расчёте ПДН. Лучше закрыть ненужные кредитки заранее .
Не отказываться от доступа к кредитной истории. Это автоматически ведёт к отказу. Скрыть свои долги от банка больше не получится .
Если доход частично неофициальный, оформите самозанятость и начните платить налоги. Через 3–6 месяцев регулярных поступлений в «Моём налоге» банк сможет учесть этот доход .
Для тех, кто уже получил одобрение до 1 апреля. Банки рекомендуют как можно скорее выходить на сделку, пока действуют старые условия. Некоторые кредитные организации уже пересматривают ранее выданные предварительные одобрения в соответствии с новыми правилами. Если одобрение получено, лучше не затягивать с оформлением .
---
Резюме
· С 1 апреля 2026 года банки учитывают только официально подтверждённые доходы (ФНС, Соцфонд). Переводы с карты на карту, выписки по счетам и справки по форме банка больше не работают.
· При отказе от доступа к кредитной истории банк приравнивает ваши платежи по другим кредитам к вашему доходу — это автоматически ведёт к отказу.
· Под ударом — ИП, самозанятые и получатели серой зарплаты. По оценкам, до 30% потенциальных заёмщиков.
· Спрос на жильё снизится, особенно на вторичном рынке. Застройщикам, вероятно, придётся увеличивать скидки.
· Для покупателей с официальными доходами процесс упрощается: данные подтягиваются автоматически через Госуслуги.
---
P.S. Как новые правила отразятся на ваших планах по покупке жилья? Удалось ли уже оценить изменения на практике?
#ипотека #недвижимость #ПДН #банки #кредиты #законы #ФНС #самозанятые #налоговая