Материнский капитал — одна из самых популярных мер господдержки в России. С 1 февраля 2026 года его проиндексировали: на первого ребёнка семья получает около 729 тысяч рублей, на второго — до 963 тысяч. Кажется, бери и пользуйся. Но за кажущейся простотой скрываются юридические сложности, о которых многие задумываются только когда пытаются продать квартиру.
Роман Ляпунов, старший партнёр юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнёры», в беседе с агентством «Прайм» предупреждает: использование маткапитала требует не просто грамотного подхода, а просчёта всего жизненного цикла объекта недвижимости. Иначе «подарок от государства» может обернуться головной болью.
Главная ошибка: воспринимать маткапитал как доплату
Большинство семей, по словам Ляпунова, совершают одну и ту же ошибку. Материнский капитал они воспринимают как обычную доплату к цене квартиры. «На самом деле это целевая мера государственной поддержки со специальным правовым режимом», — подчёркивает эксперт.
Что это значит на практике? Если вы просто добавили средства маткапитала к своим накоплениям и купили квартиру, вы не можете считать её своей единоличной собственностью. Закон требует, чтобы жильё, приобретённое с использованием этих денег, было оформлено в общую собственность родителей и детей. И доли должны быть выделены — это не право, а обязанность.
Три основных риска
1. Сложности с продажей из-за контроля органов опеки.
Если в квартире выделены доли детям, продать её без разрешения органов опеки и попечительства невозможно. А опека даёт разрешение только в том случае, если убедится, что права ребёнка не ущемляются. Это означает, что в новой квартире дети должны получить доли не меньшего размера (в квадратных метрах или стоимости), чем в продаваемой. Процесс долгий, требует сбора документов, и нет гарантии, что опека даст добро с первого раза.
2. Необходимость обязательного выделения долей детям.
Многие семьи, понадеявшись на то, что «потом разберутся», откладывают выделение долей «на потом». Это грубейшее нарушение. Но даже если доли выделены, проблема не исчезает — она просто переходит в другую плоскость.
3. Снижение ликвидности объекта на вторичном рынке.
Квартира с детскими долями — это всегда более сложный объект для продажи. Потенциальные покупатели понимают: сделка будет длиться дольше, потребуется участие органов опеки, возможны риски, что опека не даст разрешение или затянет процесс. В результате такую квартиру сложнее продать, а цена на неё часто бывает ниже рыночной.
Что важно знать
Если вы используете материнский капитал на улучшение жилищных условий:
- Доли детям выделяются в любом случае. Неважно, покупаете ли вы квартиру на маткапитал целиком или добавляете его к своим деньгам. Если средства использованы — жильё оформляется в общую собственность всех членов семьи.
- Выделить доли нужно сразу. Нельзя откладывать это на годы. Многие семьи, купившие квартиру с маткапиталом 5–10 лет назад и так и не выделившие доли, сегодня сталкиваются с огромными проблемами при попытке продать жильё.
- Доли могут быть выделены не только в той квартире, которая куплена. Если у семьи уже есть жильё, можно выделить доли детям в нём, но это требует юридического оформления и согласия органов опеки.
- Размер долей должен соответствовать размеру вложенных средств маткапитала. Нельзя выделить детям формальную 1/100 долю, если на маткапитал была куплена треть квартиры.
Что делать, если вы планируете продать квартиру с детскими долями
Ляпунов предупреждает: любая последующая сделка с такой недвижимостью почти наверняка будет дольше, формальнее и сложнее обычной. Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей требует:
- Получения предварительного разрешения органов опеки.
- Обязательства выделить детям доли в новом жилье (если покупка альтернативная) или зачисления денег на номинальный счёт ребёнка (если продажа без покупки).
- Нотариального удостоверения сделки.
- Более тщательной проверки покупателем (а значит, и более длительного периода согласования).
Мой взгляд
Материнский капитал — это действительно мощная поддержка. Но, как и любой инструмент, он требует понимания правил игры. Воспринимать его как «просто доплату» — значит закладывать мину под будущие сделки.
Я не раз слышал истории семей, которые хотели продать квартиру, купленную с маткапиталом, и попадали в ситуацию, когда сделка зависала на полгода, потому что органы опеки запрашивали всё новые и новые документы. Или покупатели отказывались от такой квартиры, услышав про детские доли.
Поэтому, если вы планируете использовать материнский капитал, подойдите к этому осознанно. Не откладывайте выделение долей. Учитывайте, что такая недвижимость менее ликвидна. И, возможно, консультируйтесь с юристом до покупки, а не после, когда уже нужно срочно продавать.
Материнский капитал — это не подарок с лёгкими последствиями. Это целевая мера поддержки с чётко прописанными правилами. И если вы готовы следовать этим правилам, он действительно поможет вам улучшить жилищные условия. Но если надеетесь на «авось», будьте готовы к сложностям в будущем.