Сделки по доверенности — одни из самых рискованных на рынке недвижимости.
Именно в таких ситуациях чаще всего звучит фраза:
👉 «Я ничего не подписывал»
👉 «Я не давал согласия»
Расскажу реальный кейс из практики, где всё было сделано правильно — и именно это спасло покупателя.
Исходные условия сделки
Квартира продавалась:
- по доверенности
- от имени собственника действовала его супруга
- между супругами был заключён брачный договор (режим раздельной собственности)
- цена — рыночная, с разумным торгом
На первый взгляд — всё корректно.
Но ключевой момент:
❗ собственник отсутствует и не участвует в сделке
Где скрывался риск
Когда собственник не присутствует:
вся сделка держится на доверенности
и на добросовестности доверенного лица
А значит ❗ риск оспаривания резко возрастает
Как я выстроила защиту сделки
1. Полная идентификация собственника
Запросила:
- паспорт
- СНИЛС
- ИНН
- контактный номер
2. Комплексная проверка физлица
Проверка по ключевым базам:
- банкротство
- исполнительные производства
- суды общей юрисдикции
- арбитраж
- розыск
- реестр иноагентов
- список террористов
- коммерческая деятельность
- действительность паспорта и СНИЛС
👉 это позволяет понять реальный портрет человека
3. Проверка доверенности
Через нотариальные сервисы:
- не отозвана ли доверенность
- соответствует ли текст
- действительно ли выдана
4. Анализ истории квартиры
Запросила:
- документы на квартиру
- подтверждение оплаты
- и еще целый список документов для глубокой проверки объекта
И выявила важный момент:
👉 первоначальный взнос внесён, когда ещё действовал режим совместной собственности
5. Проверка брачного договора
В договоре указано: квартира — собственность супруга
Но ❗ у супруги на тот момент не было иного имущества
Это сигнал:
👉 возможен формальный вывод имущества
👉 требуется повышенное внимание
6. Проверка доверенного лица
Дополнительно проверили:
- супругу
- доверенное лицо
👉 рисков не выявлено
7. Прозрачность продавца
Все документы:
✔ предоставлялись сразу
✔ без уклонений
✔ по первому требованию
8. Фиксация процесса
фиксировала встречи, сохраняла документы и формировала доказательственную базу
9. Подтверждение рыночной цены
Несмотря на отсутствие ипотеки:
👉 мы заказали оценку
Почему это важно? В доверенности было указано:
«продать на условиях и по цене по своему усмотрению»
❗ значит, нужно подтвердить, что цена адекватна рынку
10. Финансовая безопасность
Расчёты:
✔ только безнал
✔ на счёт собственника
11. Финальный контроль
В день сделки вся информация была проверена повторно
Изменений не выявлено.
Итог
✔ сделка прошла успешно
✔ покупатель получил безопасный объект
Но история не закончилась
Через год:
📞 звонок от доверенного лица
Выяснилось:
- возник налог
- собственник «вспомнил», что выдавал доверенность
- деньги со счёта были сняты
- начался спор между супругами
Собственник подал в суд.
Нас привлекли как третье лицо
И вот здесь стало критично то, что было сделано ДО сделки.
Мы предоставили:
✔ доказательства осведомлённости собственника
✔ подтверждение поступления денег на его счёт
✔ полный пакет проверок
Чем всё закончилось
👉 покупатель — защищён
👉 сделка сохранена
👉 риски реализовались только между супругами
Главный вывод
Сделка по доверенности — это всегда зона повышенного риска.
Но не забывайте, что
👉 риск можно контролировать
👉 и заранее закрыть ключевые угрозы
📌 безопасность сделки — это не “повезло”
📌 это результат системной проверки
Если вы рассматриваете покупку по доверенности —
лучше один раз проверить всё до сделки, чем потом участвовать в суде.