Глава Центробанка Эльвира Набиуллина одобрила инициативу формирования специальной группы, которая займется поиском решений для ситуации с пострадавшими заемщиками в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Кроме того, она выступила с предложением ввести определенные требования к девелоперам, использующим средства, полученные через кредитование. Как быстро можно внедрить такие ограничения на практике, повлияют ли они на стоимость первичного жилья, а также как государство может заранее предотвращать появление проблемных застройщиков — в материале «Известий».
Защита средств
Глава Банка России Эльвира Набиуллина поддержала идею создать рабочую группу, которая займется проблемой обманутых заемщиков в сфере ИЖС. В нее должны войти представители банков, правительства и регулятора.
Кроме того, она предложила вместе с Минстроем России обсудить требования к застройщикам. Речь идет о том, кто вообще может работать на этом рынке. По ее мнению, если есть недобросовестные компании, нужно подумать, как ограничить их деятельность, например, не допускать к работе с кредитными деньгами.
Минстрой России уже работает над тем, чтобы лучше защитить деньги людей, которые строят частные дома, сообщили «Известиям» в пресс-службе министерства. С 1 марта 2025 года действует закон № 186-ФЗ от 22 июля 2024 года. Он ввел использование эскроу-счетов при строительстве по договорам подряда и определил правила работы между заказчиком и подрядчиком. Благодаря этому средства граждан остаются защищенными на время строительства.
На сервисе «Цифровое строительство ИЖС» размещено около 45,2 тыс. проектов от более чем 10,8 тыс. подрядчиков, уточнили в Минстрое. Из них 43,4 тыс. проектов от 7 тыс. компаний уже можно использовать с эскроу. На 20 марта 2026 года в рамках закона № 186-ФЗ 3763 подрядчика раскрыли данные по 24 158 договорам, из которых 9832 уже завершены.
Менять законодательство в этой сфере предлагают после дополнительного анализа того, как работает закон № 186-ФЗ, с учетом интересов и заказчиков, и подрядчиков.
Рынок ИЖС работает по двум схемам — с эскроу и без них, при этом эскроу, введенные с 1 марта прошлого года, лучше защищают деньги покупателей и повышают шанс завершения строительства, заявил «Известиям» МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам Президентской академии Алексей Войлуков. Банки уже фактически ограничивают доступ к кредитам для ненадежных компаний, поэтому новые меры лишь усилят существующую практику и затронут не всех.
По его словам, на цены это почти не повлияет, так как мера касается ограниченного числа застройщиков. При этом ИЖС занимает около 60% ввода жилья за 2025 год, но ипотека в этом сегменте упала примерно на 70% к 2024 году, а ее доля снизилась с около 13% до примерно 5%. Для снижения рисков важно контролировать застройщиков и не допускать на рынок компании с плохой репутацией.
Внедрение мер
При необходимости изменения законов также могут пройти в ускоренном порядке, поскольку инициативы, направленные на защиту граждан, обычно оперативно принимаются и утверждаются, заявил «Известиям» первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по экономической политике Иван Абрамов.
— Предотвращать проблемные проекты можно заранее за счет более внимательного контроля на уровне регионов и муниципалитетов, — считает он. — В небольших городах обычно хорошо знают всех застройщиков и понимают, кому можно доверять, в отличие от крупных мегаполисов вроде Москвы или Санкт-Петербурга, где это делать сложнее.
Инициатива Банка России ограничить доступ недобросовестных застройщиков к кредитным средствам выглядит своевременной на фоне проблем со сроками ввода объектов в эксплуатацию объектов ИЖС, сообщила «Известиям» к.э.н., заместитель руководителя Высшей школы экономики Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова Юлия Коваленко. При этом существует риск банкротства слабых компаний, что может привести к задержкам строительства и трудностям для граждан.
Юлия Коваленко подчеркнула, что для выявления ненадежных застройщиков необходимо регулярно проводить финансовый анализ и более строго подходить к аккредитации объектов, а при ухудшении показателей компаниям следует оптимизировать внутренние процессы, тогда как банкам — усиливать защитные меры, включая дополнительное страхование.
Единая система
Важно усиливать проверку застройщиков банками при открытии проектного финансирования и ограничивать доступ к кредитным средствам для компаний с негативной историей, сказала «Известиям» директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова.
Также эффективной мерой, по ее мнению, станет создание единой цифровой системы мониторинга, которая позволит на раннем этапе выявлять риски — например, задержки строительства более чем на 3–6 месяцев, частую смену подрядчиков или рост судебных претензий к застройщику.
Доступ к заемным средствам остается одним из важнейших факторов для бизнеса почти во всех сферах, включая рынок ИЖС, заявил «Известиям» доцент экономического факультета РУДН Андрей Гиринский.
— Ограничения в использовании кредитных ресурсов могут стать эффективным способом перестройки этого сегмента, — он отметил, — Сейчас уместно говорить о разработке подхода к оздоровлению рынка с опорой на механизмы финансирования. При этом сроки внедрения таких мер будут зависеть от ряда условий, включая период тестирования и ожидаемые результаты.
Андрей Гиринский подчеркнул, что важную роль играет предотвращение нарушений и недобросовестных практик. Внимание стоит уделить прозрачности структуры собственности компаний и порядку их создания. Необходимо обеспечить ясность в строительных планах и распределении ресурсов. При этом, по его словам, важно сохранить баланс: чрезмерно жесткие меры могут снизить интерес к рынку и привести к росту цен ИЖС.
Для компаний, соблюдающих требования, такие изменения могут стать стимулом к повышению прозрачности и развитию корпоративной ответственности, при этом застройщики с ограниченными ресурсами могут переложить часть затрат на покупателей, что способно привести к росту цен, заявил «Известиям» доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко.
— Создание межведомственной рабочей группы по защите обманутых дольщиков в сегменте ИЖС является своевременной мерой, которая позволит выработать комплекс решений, включая компенсации, частичное погашение основного долга и другие формы поддержки, — сказал он.
Также, по его мнению, стоит рассмотреть идею формирования реестра надежных застройщиков малоэтажного жилья, подчеркнул Петр Щербаченко. Выбор подрядчика для строительства частного дома остается сложной задачей, так как существует риск столкнуться с непрофессиональными или недобросовестными компаниями, пояснил Петр Щербаченко. Важно учитывать опыт застройщика, срок его работы и количество реализованных проектов, а также обращать внимание на слишком низкие цены, которые могут быть сигналом риска.
«Известия» направили запрос в ЦБ, но на момент публикации ответ получен не был.
Как вы думаете, помогут ли новые меры реально защитить покупателей жилья?