Знаете, я вчера листал ленту и наткнулся на новость. Цифра такая: 62 миллиарда рублей. За январь, февраль и март. В торговую недвижимость. Если честно, я сначала подумал — опять эти аналитики что-то напутали. Ну какие ТЦ, сейчас же все с Ozon да Wildberries сидят? Ан нет.
Оказалось, что богатые дяди (и тети, чего уж там) срочно бросились скупать торговые центры как горячие пирожки. По сравнению с прошлым годом — рост в 5,5 раз. Я пересчитал на калькуляторе, потому что не поверил. Всё верно.
И тут у меня в голове заскрежетал вопрос: а нам-то, простым смертным, с этого что? Ну купят они эти ТЦ, и что? Мне-то с моего «Магнита» у дома какая разница?
Оказалось, разница есть. И не маленькая.
Почему они вдруг вспомнили про ТЦ?
Я не экономист, но объясню как понял сам. Ситуация дурацкая: у многих, кто владел ТЦ раньше, сейчас просто нет денег. Кредиты под 25%, арендаторы съехали кто куда, какой-то сюр. Они в убытках и вынуждены продавать свои квадратные метры за полцены. А тут приходят другие — с наличкой. И говорят: «О, дешево! Беру!».
Плюс ставка ЦБ начала снижаться. Помните, когда вклад под 20% был нормой? Это было всего года полтора назад. Тогда и думать про какую-то недвижку никто не хотел — положил деньги в банк и спи спокойно. Сейчас ставка уже не та, и инвесторы забегали: куда бы вложить, чтобы не съела инфляция? Акции? Ну, знаете, с ними как на американских горках. Доллар? Сами понимаете. Золото? Оно конечно, но возни много. А торговый центр стоит себе, магазины аренду платят, пусть и не миллиарды, но стабильно. Понятный пассивный доход, как сдача квартиры, только круче.
И они начали скупать. Кто по одному ТЦ, кто по пять. Самые шустрые даже объединяются в складчину — есть такие фонды, куда обычный человек (ну, не совсем обычный, с тысячью рублей) может вложиться и стать совладельцем торгового центра. Представляете? Завтра говорите жене: «Дорогая, я совладелец "Тройки" в Москве». Шутка.
Так что будет с нашими кошельками?
Теперь по делу. Тут и хорошее, и не очень.
Первый плюс — ваш любимый ТЦ не умрет. Помните, как в 2022-м некоторые центры превращались в заброшки? Половина витрин заклеена бумагой, эскалаторы не работают, в фудкорте один «Бургер Кинг» грустит. С новыми хозяевами такого не будет. У них есть деньги на ремонт, на то, чтобы зазвать новых арендаторов. Вы увидите меньше пустых мест, больше вывесок. Может, даже кинотеатр новый поставят.
Второй плюс (для тех, у кого есть лишние деньги) — появился новый способ вложения. Да, те самые ПИФы. Я сам не вкладывался, но друг говорит, что кинул 50 тысяч в такой фонд, и ему уже капает доходность. Правда, риски тоже есть — никто не застрахован, что ТЦ вдруг опустеет. Но как вариант.
А теперь ложка дегтя, и большая.
Новый владелец — это не фея-крестная. Он купил ТЦ, чтобы заработать. А значит, поднимет арендную плату для магазинов. Те, в свою очередь, не дураки — заложат это в цены. Итог: ваши любимые джинсы, футболки и особенно кофе в том милом кофе-поинте на первом этаже — подорожают. Не на 50%, но на 5-10% — легко. Я сам недавно зашел в ТЦ, капучино стоил уже 210 рублей вместо 190. Совпадение? Возможно. Но тенденция.
Еще момент: маленькие уютные магазинчики могут съехать. Потому что сетевые гиганты типа «Магнит Косметик» или «М.Видео» заплатят высокую аренду. А семейная пекарня, где пекут самые вкусные круассаны — нет. И ее место займет очередной «Спортмастер» или магазин «Все по 100». Станет скучнее, что ли.
А что в регионах? Тоже весело?
Раньше все инвесторы смотрели только на Москву и Питер. А сейчас, оказывается, они смекнули, что в регионах дешевле и народу тоже хочется в ТЦ. Так что в ближайшие пару лет в небольших городах (от 500 тысяч жителей) начнут открываться новые центры. Или выкупать старые и переделывать.
Для города это вроде плюс — новые рабочие места, больше магазинов. Но для рынка и для бабушек, которые продают семечки у входа — минус. Потому что в shiny новый ТЦ с парковкой и кондиционером потянутся все, а старый рынок закроется. Я не знаю, хорошо это или плохо. Но это факт.
Обещанная история про «Тройку»
Недавно один известный торговый центр в Москве — «Тройка» (огромный, 152 тысячи квадратов) — купила компания, которая управляет мебельными магазинами «Кубатура». Сумма называлась 6-8 миллиардов рублей. И вот теперь думайте: что они с ним сделают? Скорее всего, поднимут аренду, привезут больше мебельных брендов. А маленький магазинчик с китайскими игрушками, который там был 10 лет — съедет. И будет вместо него «Твой дом» или что-то подобное.
Мне лично жалко такие магазинчики. Они придавали колорит. Но бизнес есть бизнес.
Что в итоге запомнить?
Я специально не гружу вас таблицами и процентами. Если коротко:
- Инвесторы скупают ТЦ, потому что сейчас они дешевые, а ставка по кредитам понизилась.
- Для нас это значит: ТЦ станут чище и оживленнее, но кофе и одежда в них подорожают на пару процентов.
- Маленькие магазины могут исчезнуть, уступив место сетям.
- В регионах — возможен бум новых торговых центров.
- Если у вас есть свободные деньги (ну, хотя бы тысяч 100), можно попробовать вложиться в ПИФ недвижимости. Но только прочитайте внимательно документы, а то я предупредил.
Лично я теперь буду ходить в свой ТЦ с чувством легкого превосходства. Думать: «Ого, да тут всё куплено какими-то фондами, а я тут гуляю». И кофе, конечно, куплю, даже если подорожает. Потому что без кофе никак.
А вы часто ходите в торговые центры? Или все с доставкой берете? Напишите в комментах, мне правда интересно. А то я один тут с этими миллиардами разбираюсь))