Новости пугают: цены на жильё в Израиле растут, купить квартиру становится невозможно. Миллионные наследства, выигрыши в лотерею, огромные зарплаты IT-специалистов — кажется, без этого на рынок не зайти. Но есть путь для «простого смертного». И он не требует ни криптоторговли, ни миллиардов в год.
Разбираем, как купить квартиру в Израиле, если вы не миллионер.
Куда смотреть: центр vs периферия
Если ориентироваться на центр страны (Тель-Авив, Гуш-Дан, Кфар-Саба), цены кажутся запредельными. Так, собственно, и есть.
Например, 2-комнатная квартира, площадью в 50 квадратных метров в Тель-Авиве обойдётся в 4 345 000 шекелей (112 603 000 рублей). Конечно, с видом на море и мамадом-спальней… но позволить себе такое жильё сможет далеко не каждый.
Стоит ли говорить про 4- или 5-комнатные квартиры в центре страны? Благо, рынок не ограничивается центральными районами.
Доступные варианты находятся на юге и севере Израиля. Это города, которые не попадают в заголовки новостей, но дают реальную возможность приобрести собственное жильё. Речь идёт о ценах в диапазоне от 700 000 до 1 100 000 шекелей (от 18,6 млн до 29,3 млн руб.). И всегда есть пространство для торга — сбить цену можно на несколько десятков тысяч.
Ключевой момент при выборе квартиры в Израиле — наличие защищённой комнаты (мамад). Если готовы рассматривать варианты без неё, выбор становится значительно шире, а цена — ниже. Но для спокойствия семьи многие предпочитают квартиру с мамадом.
Реальные варианты на юге и севере
Мы проверили несколько сайтов по продаже и аренде недвижимости и нашли приемлемые варианты — комфортабельное жильё с защищёнными комнатами:
1. Беэр-Шева. Квартира площадью 98 м² на третьем этаже, три комнаты, есть мамад, кондиционеры. Цена — 910 000 шекелей (24,2 млн руб.).
2. Димона. Новый дом, всё современное. Площадь 117 м², три комнаты, балкон 12 м². Четвёртый этаж. Цена — 1 099 000 шекелей (около 29,3 млн руб.).
3. Кирьят-Бялик. 105 м², третий этаж, три комнаты, есть мамад. Цена — 1 100 000 шекелей (29,3 млн руб.). Если отказаться от мамада, вариантов становится в разы больше.
Ипотека: сколько платить каждый месяц
Допустим, квартира стоит 1 000 000 шекелей (26,6 млн руб.). Первый взнос — 20% (200 000 шекелей / 5,3 млн руб.). Оставшиеся 800 000 шекелей (21,3 млн руб.) берём в ипотеку.
При сроке 30 лет ежемесячный платёж составит около 4 000 шекелей (106 560 руб.). Сумма будет постепенно увеличиваться с учётом инфляции, но базово это та нагрузка, которую может выдержать среднестатистическая семья.
Работа на периферии: есть ли вакансии
Главный страх переезда в регионы — остаться без работы. Но в Димо́не, например, расположены крупные производства, включая завод по переработке аммония. Так что работа есть. Есть и садики, кружки — вся необходимая инфраструктура. В Хайфе и окрестностях — ещё больше вариантов. Поезд позволяет добраться до центра за час.
Проблема трудоустройства на периферии практически отсутствует. Кроме того, в последнее время государство вкладывает большие деньги в развитие этих регионов.
Однако выбор работы здесь и правда небольшой, так что если у вас редкая профессия, лучше всё же присмотреться к центру страны, или быть готовым тратить пару часов на дорогу.
Лайфхак: как получить квартиру практически бесплатно
При переезде на периферию экономия на налогах может полностью перекрыть ипотеку.
Пример из практики. Семья переехала из Кфар-Сабы, где аренда стоила 5 400 шекелей в месяц (143 856 руб.), в собственный дом на периферии. После переезда сумма подоходного налога (мас ахнаса), которую возвращает государство, оказалась равна ежемесячному ипотечному платежу. Через год после сделки на счёт упали деньги — налоговая возвратила переплату.
В итоге ипотека за четырёхкомнатную квартиру составляет 3 000 шекелей в месяц (79 920 руб.), а налоговая экономия её полностью покрывает. То есть семья живёт в своей квартире, а государство фактически оплачивает ипотеку за счёт снижения налоговой нагрузки после переезда из дорогого центра.
Откуда взять первый взнос: пять источников
Первый взнос — примерно 200 000 шекелей (5,3 млн руб.). Где их взять, если нет миллионных накоплений:
1. Продажа недвижимости за границей. Квартира в Москве, Санкт-Петербурге, или даже в небольшом городе может стоить 70 000 долларов (около 250 000 шекелей / 6,7 млн руб.). Этого хватит на первый взнос с небольшим запасом.
2. Керен иштальмут (фонд повышения квалификации). У многих репатриантов за годы работы накапливается приличная сумма — около 70 000 шекелей (1,86 млн руб.). Через 6 лет средства можно снять без налога на прирост капитала. Если такой фонд есть у обоих супругов, вместе может набраться до 140 000 шекелей (3,7 млн руб.).
3. Пенсионные накопления. Часть средств можно изъять из пенсионной кассы. Это уменьшит будущую пенсию, но для покупки жилья такой шаг может быть оправдан.
4. Пицуим (выходное пособие). При увольнении работодатель выплачивает компенсацию. Эти деньги также можно направить на первый взнос (что тоже скажется на размере будущей пенсии).
Обычно используют несколько источников сразу: часть из керен иштальмут, часть из пенсии, плюс накопления.
Дополнительные расходы: закладывайте 40 000 шекелей
При покупке квартиры помимо первого взноса потребуются средства на сопутствующие расходы:
- услуги адвоката;
- оплата макару (риелтору);
- комиссии банка.
В среднем это ещё около 40 000 шекелей (1,07 млн руб.). Закладывайте эту сумму в бюджет сделки.
Сколько можно заработать без иврита
Для тех, кто только переехал и ещё не выучил язык, рынок труда предлагает ограниченный выбор.
Минимальная почасовая оплата — 34,32 шекеля (880-915 руб.). Это базовый уровень для неквалифицированной работы в регионах. С учётом переработок, работы в выходные или праздники ставка может вырасти, но принципиально ситуацию не меняет.
Немного выше платят в таких сферах:
- стройка — 35-40 шекеля в час (907-1035 руб.);
- заводы и производства — 35-45 шекелей в час (907-1165 руб.);
- установка солнечных панелей, арматурные работы, бетонные смеси — 40-50 шекелей в час (1035-1295 руб.).
Однако это самый минимум, который можно получить без языка и без профессии.
В Тель-Авиве вполне реально рассчитывать в среднем на 50 шекелей в час, а если есть хоть какая-то специальность и знание языка — то и на 60. В регионах, конечно, зарплата может быть ниже: около 35-40 шекелей в час.
Пожалуй, крайний вариант — физически тяжёлый труд, который подходит не всем, особенно в летнюю жару. Совсем другая картина открывается для тех, кто владеет ивритом (хотя бы на базовом уровне) и имеет востребованную профессию.
IT-специалисты с опытом могут рассчитывать на зарплату от 15 000 до 25 000 шекелей в месяц (от 400 000 до 666 000 руб.) до налогообложения, что меняет экономику накоплений кардинально.
Считаем: сколько лет копить на первый взнос
Возьмём для расчёта первый взнос — 200 000 шекелей (5,2 млн руб.). Посмотрим, сколько времени потребуется при разных уровнях дохода.
Сценарий 1. Работа без иврита, минимальная зарплата при полной ставке.
Чистый доход (после налогов) — около 6247,67 шекелей (161 760 руб.). При оптимистичном сценарии, если откладывать 20% от этой суммы, то есть примерно 1 250 шекелей в месяц (32 364 руб.), то, чтобы накопить 200 000 шекелей на первый взнос, потребуется 160 месяцев, или около 13,5 лет.
Сценарий 2. IT-специалист с опытом.
Чистый доход (после налогов) — около 12 000–15 000 шекелей в месяц (320 000–400 000 руб.) после вычета налогов. При откладывании 30% (4 000 шекелей / 106 560 руб.) в месяц первый взнос накопится за 50 месяцев, или чуть больше 4 лет.
Сценарий 3. Семья, где оба работают в IT (или один IT, второй с доходом выше минималки).
Совокупный чистый доход — 20 000–25 000 шекелей в месяц (533 000–666 000 руб.). При откладывании 30% (7 000 шекелей / 186 480 руб.) первый взнос накопится за 28–30 месяцев, или 2,5 года.
Путь к своей квартире в Израиле
- смотреть на периферию (юг или север);
- использовать налоговые льготы, которые после переезда снижают нагрузку;
- комбинировать источники для первого взноса: продажа жилья за границей, керен иштальмут, пенсионные накопления, пицуим;
- закладывать 40 000 шекелей (1,07 млн руб.) на сопутствующие расходы.
Жизнь на периферии не означает отсутствие работы или инфраструктуры. В новых районах живут врачи, военные, инженеры — люди с высокими доходами, которые сознательно выбрали этот путь.
Разница с центром есть, но она компенсируется собственной квартирой и реальной экономией, которая позволяет путешествовать, копить и чувствовать себя уверенно.
Разобраться в машканте самостоятельно сложно: ставки считаются индивидуально, условия для репатриантов отличаются от резидентов, а льготные программы вроде «Мехир ле-миштакен» требуют отдельной подготовки. Центр Шалом берёт на себя подбор выгодных условий ипотеки, сопровождение сделки и представление ваших интересов — с опытными риэлторами и юристами на обеих сторонах: и в России, и в Израиле.