Девелопер не смог отсудить права на Водовод, построенный компанией для своего ЖК EcoCity и перешедший в собственность Ленобласти
Входящее в группу RBI Эдуарда Тиктинского ООО "СЗ “Измайловский”" пыталось через арбитраж добиться снятия права собственности Ленинградской области с водовода питьевой воды в Мистолово (Всеволожский район). Как следует из материалов дела, объект был создан в рамках инвестиционного соглашения от 29 апреля 2013 года, заключённого с МП "Единая служба заказчика" Всеволожского района.
Водовод был построен и введён в эксплуатацию 23 марта 2015 года. Однако 26 мая 2025 года право собственности на него зарегистрировали за Ленинградской областью.
Позиция застройщика сводилась к тому, что он считал водовод фактически своим. Компания указывала, что не отказывалась от прав на объект, никому его не продавала и не передавала. Напротив, после ввода в эксплуатацию она использовала водовод по назначению и обслуживала его. С 1 марта 2020 года объект был сдан в аренду ООО "ПКК", которое через эту сеть снабжало водой жилые комплексы, посёлки и другие объекты. Логика истца была следующей: раз водовод остаётся у него во владении и эксплуатации, то у региона не было оснований оформлять на него право собственности.
Ленинградская область и администрация Всеволожского района считали иначе. Они ссылались на инвестиционное соглашение, по условиям которого инвесторы были обязаны передать завершённый строительством водовод в публичную собственность.
В итоге суд встал на сторону областных властей. Впрочем, застройщик оспорил это решение в апелляционной инстанции.
Кроме того, арбитраж отметил, что сама конструкция иска была выбрана неудачно. Истец просил признать отсутствующим право собственности региона, хотя его собственное право на объект в ЕГРН зарегистрировано не было. В такой ситуации спор, как правило, рассматривается через иск о признании права собственности.
"Это потрясающий спор, в котором сплелись сразу несколько классических проблем современного российского права: кому принадлежит созданное по инвестиционному договору имущество и что считать недвижимостью? — говорит старший юрист практики строительства и недвижимости консалтинговой группы VERSUS Алексей Кулаков. — Причём этот спор проходит в небезызвестном контексте принудительного обращения в государственную собственность частного имущества".
По мнению эксперта, собственником имущества, созданного в рамках инвестиционного соглашения, является правообладатель земельного участка, на котором оно расположено. При этом статус земельного участка в суде первой инстанции не выяснялся.
"Если таким правообладателем выступало частное лицо, то принудительный переход права собственности на недвижимость к муниципальному образованию должен был сопровождаться иском о понуждении к государственной регистрации перехода права. Такой иск не предъявлялся. Обнародованных условий инвестиционного договора недостаточно для толкования его условий", — отмечает Кулаков.
Требование о признании права собственности отсутствующим, как в данном споре, может заявляться в исключительных случаях, когда невозможно защитить право виндикационным иском (об истребовании имущества из чужого незаконного владения) или иском о признании права собственности. Такое требование может быть удовлетворено, если его заявляет собственник к лицу, которое не владеет активом, но чьё право зарегистрировано в ЕГРН.
"Ключевое значение для судьбы дела в апелляции будут иметь фактические обстоятельства, например конкретные формулировки инвестиционного договора, основания регистрации права собственности ответчика на водовод и принадлежность земельных участков, на которых он размещён, — обращает внимание советник юридической фирмы Firm.One Анна Савкунова. — Если предположить, что водовод был построен на земле публичного собственника и в инвестиционном договоре возникновение права собственности на водовод не обусловлено каким–либо встречным предоставлением, то, полагаю, даже в отсутствие акта приёма–передачи шансы признать отсутствующим право собственности ответчика на водовод будут невелики".
При этом, по мнению Анны Савкуновой, для RBI потенциально возможны и негативные последствия из–за непередачи водовода.
"С компании может быть взыскана неустойка, которая, как правило, предусматривается инвестиционным договором. Кроме того, с истца может быть взыскано неосновательное обогащение в виде полученной арендной платы за использование водовода третьими лицами. Также нельзя исключать возможность взыскания убытков при наличии таковых", — рассуждает советник юридической фирмы Firm.One.
В RBI отказались от комментариев.