На фоне активного ввода новых складских комплексов и снижения деловой активности арендаторов доля свободных площадей резко выросла.
Ещё год назад рынок складской недвижимости Петербурга переживал один из лучших периодов в своей истории. В конце 2024 года доля свободных площадей в складах класса А опустилась до 0,1% — абсолютного исторического минимума. Арендаторы занимали объекты ещё на стадии строительства: около 70% новых складских метров, запланированных к сдаче в 2025 году, были законтрактованы заранее.
Разворот оказался резким. По предварительным данным NF Group, к концу I квартала 2026 года доля свободных площадей в качественных складских комплексах Петербурга и Ленобласти достигла 3,5%. С учётом субаренды прирост составил 1,5 п. п. к итогам 2025 года. У роста вакантности две причины. Первая — рекордный ввод новых объектов.
По прогнозам NF Group, в 2026 году общий объём ввода складской недвижимости по России может достичь 7,1 млн м2 — больше не вводили никогда за всю историю наблюдений. На Петербург и Ленинградскую область придётся 545 тыс. м2, или 8% от общероссийского показателя. Суммарный объём качественного предложения в регионе уже составляет 6,4 млн м2 — 11% от совокупного российского рынка. Вторая причина — охлаждение спроса. Онлайн–ретейлеры, главный драйвер поглощения в 2022–2023 годах, закрыли большинство потребностей в складских площадях. Остальные сегменты показывают активность значительно ниже рекордного 2023–го.
Рост предложения на фоне замедленного спроса давит на арендные ставки. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А в регионе сохраняется на уровне 11 тыс. руб. / м2 в год без учёта операционных и коммунальных расходов. Это сопоставимо с показателями 2025 года.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Петербурге Илья Князев расценивает нынешний рост вакантности как временный.
"Несмотря на фиксируемый рост вакантности на рынке складской недвижимости, к концу года мы ожидаем стабилизации ситуации и снижения количества свободных площадей", — отмечает он.
По его словам, корректировка арендных ставок в этом случае вполне вероятна. "В целом рынок продолжит адаптироваться к новым условиям, что откроет новые возможности для арендаторов складской недвижимости", — добавляет Илья Князев.
Базовый сценарий, по версии NF Group, предполагает постепенный рост вакантности до 4,7% к декабрю 2026 года. Ставки аренды при этом скорректируются вниз, до 10 тыс. руб. / м2 в год. Для арендаторов это означает заметное улучшение переговорной позиции: после 2 лет дефицита, когда собственники диктовали условия, рынок смещается в пользу спроса. Для девелоперов — необходимость тщательнее просчитывать сроки ввода и заполняемость спекулятивных объектов.
Директор департамента индустриально–складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелёв считает, что ставки могут опуститься и до 9 тыс. руб. / м2 в год.
"Действительно, в связи со снижением деловой активности практически во всех сегментах бизнеса страны, за исключением ряда сфер, спрос на складские площади заметно сократился. Ещё в 2025 году в сегменте начался значительный рост доли вакантных площадей, и спрос со стороны арендаторов снизился на 40%", — рассказывает генеральный директор компании Maris Борис Мошенский.
По его словам со снижением спроса сменился и тренд рынка: от арендодателя к арендатору. "Все чаще высвобождаются складские площади, а уровень вакансии по итогам года, по нашему мнению, может действительно составить порядка 5% и выше, что неминуемо заставит арендодателей снижать ставки", — говорит эксперт.
Как прогнозирует директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев при инерционном сценарии средние ставки аренды складов класса А могут опуститься до 9 тыс. рублей за м2 в год (без НДС и эксплуатационных расходов). "При этом собственники отдельных объектов, скорее всего, будут готовы предоставлять дополнительный дисконт к этому уровню для того, чтобы выиграть конкуренцию за арендатора", — уверен он.
По оценкам Bright Rich | CORFAC Internation прямая вакансия в основном сосредоточена в поселке Шушары, где находится более трети складских площадей на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти. В результате ставки на юге города составляют 9,5 тыс. рублей за м2 в год (без НДС и эксплуатационных расходов).
"Это заметно ниже, чем на севере, где предложение качественных складов ограничено и ставки в некоторых объектах могут достигать 12 тыс. рублей за м2 в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). На востоке Санкт-Петербурга существует еще более серьезный дефицит свободных площадей", — рассказывает Александр Шевелев.