Российские банки изменят правила выдачи ипотечных кредитов с 1 апреля 2026 года. Соответствующее решение принял ЦБ РФ.
Теперь кредитные организации будут сравнивать доход, указанный заёмщиком в справке по форме 2-НДФЛ и заработок, получаемый специалистами в той же сфере и должности, по данным Росстата, за вычетом 10%. При этом учитываться банком будет тот показатель, что окажется меньше.
Ипотечный брокер Дмитрий Ракута в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что времена, когда банки активно выдавали ипотеку по 2 документам, прошли, и теперь кредитная история и официальный доход заёмщика тщательно анализируются.
«Банки не стали ждать апреля, когда изменения вступают в силу, и решили закручивать гайки, начиная с февраля. Доля отказов, безусловно, станет больше. Многие заёмщики работают в коммерческих структурах, которые официально платят минимальную зарплату, чтобы оптимизировать свои расходы и сократить траты на налоги. Соответственно, этого заработка будет недостаточно для одобрения ипотеки», — пояснил специалист.
На его взгляд, в целом процесс получения ипотечного кредита в дальнейшем станет гораздо сложнее.
«Банки всё анализируют. Не только доход, но и соцсети клиента: где он находится, чем занимается. И положительное решение — не важно, по льготной или рыночной ипотеке — в текущих реалиях получить крайне сложно. Банки осторожничают, на них давит ЦБ всеми изменениями и методичками. В общем, время для получения заветного одобрения сейчас очень непростое», — добавил Дмитрий Ракута.
Рассчитайте ипотеку заранее с помощью удобного онлайн-калькулятора
Финансовый эксперт, аналитик Виталий Калугин также ждёт снижения процента одобрения заявок на ипотечные кредиты.
«Раньше заёмщики могли указать серую зарплату — а сейчас всё довольно сильно ужесточается, и такие доходы учитываться перестанут. И это довольно сильный удар: многие заёмщики вообще уйдут с рынка. А некоторые просто не будут попадать под условия банков. В результате выдача жилищных кредитов, очевидно, снизится, а количество заёмщиков сократится. Это плохо скажется и на банках, и на застройщиках», — поделился спикер.
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов подчеркнул, что регулятор на протяжении нескольких кварталов последовательно ограничивает выдачу рискованных кредитов, и планируемая корректировка оценки доходов вполне укладывается в данные тенденции.
«Фактически банки переходят к консервативной оценке доходов при выдаче ипотеки. При этом маловероятно, что это приведёт к серьёзным сокращениям выдачи. Скорее, речь идёт о снижении одобряемой суммы кредита. Заёмщику могут не отказать полностью, а предложить меньший кредит, больший первоначальный взнос или попросить привлечь созаёмщика», — прокомментировал эксперт.
На его взгляд, сильнее всего эти изменения могут почувствовать заёмщики, у которых официальный доход заметно ниже фактического, индивидуальные предприниматели, самозанятые и покупатели с высокой долговой нагрузкой.
Финансовый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский считает, что сравнивать сегодняшние выдачи ипотеки и те, что происходили несколько лет назад, абсолютно некорректно.
«Проблема была в том, что заёмщики брали по несколько квартир, не понимая, как потом в действительности закрывать кредиты, а банки спокойно раздавали ипотеку, потому что она субсидировалась государством. Сейчас такого нет — ипотека на новостройки ушла в небытие, семейная ипотека усложнилась вдвое, и выходит так, что новый норматив может запросто срезать ещё часть платёжеспособного спроса», — отметил специалист.
По его словам, в данном случае напрашивается вопрос: зачем при оценке дохода смотреть данные Росстата, если есть информация из 2-НДФЛ и в целом ФНС.
«А что, если зарплата какого-то узкого специалиста — за 300 тыс. рублей, а средняя величина по Росстату — в районе 150 тыс.? Как себе представляют в ведомствах и банках диалог с заёмщиком из серии „мы посмотрели зарплату по рынку, ваша прилично выше и поэтому мы дадим деньги только по рыночным данным“? В результате получается какой-то сюр. И то же самое — наоборот, тогда ситуация будет совсем странной», — продолжил Алексей Кричевский.
Решение регулятора, по его мнению, связано с намерением получать не завышенные данные по доходам от заёмщиков.
«Но почему тогда не поставить во главу угла справки из ФНС? В ведомстве есть информация обо всех белых доходах заёмщика, а ведь они могут быть не только зарплатными, но и от самозанятости/бизнеса. В итоге получаем усложнение, которое, конечно, не срежет условную половину спроса, но небольшую часть платёжеспособных заёмщиков в пределах 3–7% точно отсечёт от кредитования», — заключил эксперт.