АПРИ про финансы. Часть 1 из 2
💭 Облигации с купоном 27-28%. Чистый долг/EBITDA на уровне 4,5х. Кредитный рейтинг BBB- и отрицательный свободный денежный поток. Для розничного инвестора этого набора часто достаточно, чтобы закрыть вкладку и больше никогда не открывать.
❗️Но в строительной отрасли, где проекты требуют долгосрочных вложений, компании балансируют между агрессивным ростом и финансовой стабильностью. Высокий долг и отрицательный FCF здесь часто не ошибка, а следствие стратегии.
Вопрос в том, готова ли компания платить за этот рост премией инвестору и есть ли за этими цифрами внятный план.
🎙Об этом и многом другом мы с Евгением поговорили с CFO АПРИ Еленой Бугровой.
О том, почему их долговая нагрузка — это не приговор, откуда берётся рентабельность 40%, и как балансировать между стройкой, «Фанпарком» и ожиданием снижения ключевой ставки.
🔹О рейтинге
НКР и НРА уже много лет покрывают компанию АПРИ своей аналитикой и ежегодно проводят аудит, что указывает на открытость эмитента. Компания сталкивается со встречными ветрами – с одной стороны, ведёт активную географическую экспансию, на что требуются длинные деньги, а возврат этих инвестиций происходит с временным лагом. Это учитывается рейтинговыми агентствами, и на текущий момент кредитный рейтинг компании установлен на уровне ВВВ–.
Как только доля продаж в других регионах в выручке существенно вырастет – это станет триггером для пересмотра рейтинга вверх.
В этом году хотят получить рейтинг от «Эксперт РА», что добавит весомости облигациям.
🔹Долг как образ жизни
АПРИ – это компания роста. Выход в новые регионы: Екатеринбрг, о. Русский, Железноводск, Петергоф, Кавказские Минеральные Воды и Ростовская область. Всё это требует денег и, как следствие, растёт долговая нагрузка.
📌Однако более 80% долгового портфеля – проектное финансирование с плавающей ставкой.
Менее 15% – облигации. Например, последний выпуск $RU000A10E5C4 c купоном 24,5% добавил 0.1% к среднему проценту по общему долгу. А все облигации увеличивают средний процент всего долга на 1,1-1,4%. Для бизнеса это вполне посильная плата за диверсификацию.
На конец января чистый долг сократился на 2,1 млрд рублей до 36,2 млрд, что стало следствием взрывного роста продаж в январе, который продолжился и в феврале.
🔹Ипотечный манёвр.
Всё не так плохо, как могло показаться
С 1 февраля изменились правила ипотеки. Если раньше был единый договор со средней ставкой 13-14%, и рефинансировать его было нельзя, то теперь это два договора: 6 млн под 6% и остаток под рыночные 20%. Платёж тот же!
Но появилась опция рефинансирования дорогой части долга, или досрочное погашение, что с учётом тренда на снижение ставки выглядит даже привлекательнее для покупателей.
🪴Елена отметила, что снижение ключевой ставки до 12% преобразит рынок недвижимости.
📉Почему свободный денежный поток отрицательный и как долго это будет продолжаться?
АПРИ находится в фазе роста, и это нормальная история. Деньги от продаж поступают на эскроу счета и высвбождаются по мере сдачи объектов покупателям, т.о. существует временной лаг между началом стройки и поступлением денег на расчётный счёт. В фазе активного роста деньги накаплаиваются на эскроу. В сентябре 2025 денег на эскроу 5,7 млрд руб (+25% г/г).
Получается, что формальный FCF отрицательный, а по факту бизнес растёт.
🔹Как получается самая высокая в отрасли рентабельность в 32,5%
Об этом я рассказывал в предыдущем посте ⬅️
🏝Земельный банк и M&A без шума
До конца 2028 года компания обеспечена землёй на 85% по объёмам строительства.
Интересная деталь: в АПРИ не любят громких слов про M&A и тихо занимаются консолидацией мелких застройщиков.
M&A предполагает крупные сделки с большими компаниями, где гудвил будет давить на баланс. А у мелких застройщиков гудвил нулевой или отрицательный, в результате баланс АПРИ не страдает от бумажной переоценки.
Во второй части про дивиденды и судебные иски. Не переключайтесь 🤗
