В прошлый вторник к нам в буквальном смысле ввалился клиент. Белый как лист, руки трясутся, на стол летит характерный плотный конверт из арбитража. Иск об оспаривании сделки. А ведь начиналось всё тривиально — с ласкового шепота риелтора: «Слушайте, давайте в ДКП сумму чуть занизим? Налоги нынче конские, сами понимаете...».
Мы-то понимаем. Только расхлебывать теперь нам.
Схема старая как мир, и оттого еще более бесячая. Вводные: хорошая московская «вторичка» за 15 миллионов. В договоре купли-продажи рисуют 10. Разницу в пятерку оформляют на коленке — мятой распиской за некие «неотделимые улучшения». Какие там улучшения? Золотой паркет? Но риелтор продавца, естественно, божился, что «так делает вся Москва» и это абсолютная норма рынка. Клиент кивнул, ударили по рукам, Росреестр сделку пропустил.
Проходит чуть больше года. Наш продавец, набрав микрозаймов и кредитов, технично уходит в банкротство. Назначают финансового управляющего (ФУ). А у ФУ работа такая — шерстить сделки должника за последние три года, ведь от возвращенного имущества он получает процент. И что он видит? Ликвидная недвижимость ушла по цене на 30% ниже рынка. Бинго. Статья 61.2 Закона о банкротстве вошла в чат — подозрительная сделка при неравноценном встречном исполнении.
Клиент в суде чуть не плакал: «Я же отдал все 15 миллионов! Вот расписка! Я добросовестный покупатель!». Судья (кстати, довольно опытная) только тяжело вздохнула поверх очков.
Давайте без иллюзий. Позиция Верховного суда по таким делам давно закатана в бетон. Покупаешь актив с явным дисконтом? Значит, не мог не знать о финансовых проблемах продавца. Никакой «добросовестностью» тут не пахнет, для суда ты — соучастник вывода активов в ущерб кредиторам. Расписка за ремонт? Да хоть за полет на Марс. Основной договор на 10 миллионов. Точка.
Итог закономерен и жесток: сделку развернули. Квартира улетает в конкурсную массу, скоро ее пустят с торгов.
А что с деньгами клиента? Вернут официальные 10 миллионов? Ага, щас. По закону он просто встает в реестр кредиторов (причем третьей очереди) и будет годами ждать копеечных выплат от реализации остатков имущества банкрота.
Ах да, вишенка на торте. Из-за этой «оптимизации» клиент еще и нормальный налоговый вычет срезал. Налоговикам плевать на ваши бумажки о виртуальных золотых унитазах — они смотрят только в зарегистрированный ДКП.
Честно? Я 20 лет в профессии и до сих пор поражаюсь. Люди неделями выбирают телевизор, читая отзывы на каждую кнопку, но отдают десятки миллионов рублей под честное слово улыбчивого парня в костюме.
Профессиональное сопровождение сделки — это давно не просто заказ свежей выписки из ЕГРН и проверка паспорта в базе МВД. Это здоровая юридическая паранойя. Мы буквально потрошим историю продавца: поднимаем кредитные отчеты (НБКИ, ОКБ), анализируем базу ФССП, шерстим картотеку арбитражных дел на предмет предбанкротных состояний, пробиваем скрытые долги и супружеские доли.
Хотите поиграть в рулетку с государством и ушлыми финуправляющими? Соглашайтесь на занижение. Хотите спать спокойно — приходите на аудит активов до того, как откроете аккредитив или заложите наличку в банковскую ячейку.