Госдума поставила точку в долгом споре о том, как быть с людьми, которые взяли ипотеку, но потеряли возможность платить. Новый закон вносит существенные коррективы в процедуру банкротства для владельцев единственного ипотечного жилья. Теперь, даже если квартиру заберут за долги, семья должника не останется на улице с пустыми карманами. Им гарантированно вернут десять процентов от вырученной на торгах суммы. Звучит как спасательный круг для утопающих, но так ли однозначны последствия введения закона о банкротстве ипотечников для всего рынка недвижимости? Давайте разбираться без лишних эмоций, но с прицелом на практику.
Ожидаемый эффект от нового закона риелтор называет двойственным
Любое изменение в законодательстве, касающееся денег и квадратных метров, редко бывает однобоким. Как метко заметил президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, эффект здесь действительно двойственный. С одной стороны, это попытка гуманизировать процедуру и сделать её чуть менее жестокой для человека. С другой — это новый вызов для рынка, который придется переваривать.
Механизм защиты или иллюзия?
Давайте честно: десять процентов от стоимости квартиры — это не те деньги, на которые можно купить новое жильё. В Москве, где средняя «однушка» стоит многие миллионы, речь идет о сумме, которой хватит разве что на аренду скромной квартиры на год-полтора, максимум — на первоначальный взнос по новой ипотеке, если у вас сохранился белый доход. Но для регионов с низкими ценами на жильё это и вовсе копейки.
Однако важен сам прецедент. Государство словно говорит: «Мы забираем у тебя крышу над головой, но оставляем подушку безопасности». Раньше должник, лишившись единственного жилья, оказывался в полном вакууме. Теперь у него появляются средства для того, чтобы снять угол и попытаться начать жизнь с чистого листа. Этот закон меняет саму философию банкротства: с карательной на адаптационную.
Рост сделок: палка о двух концах
В теории, последствия введения закона о банкротстве ипотечников действительно могут подстегнуть рынок. Банки получают более прозрачный и быстрый механизм возврата проблемных активов. Раньше суды могли годами мурыжить дела, жалея должников и оставляя их в квартирах. Теперь процедура становится рутинной: не платишь — лишаешься жилья, но получаешь отступные.
Что это значит для банков? Они охотнее будут одобрять ипотеку, зная, что «плохой» кредит можно быстро конвертировать обратно в деньги. А что для рынка? Квартиры действительно начнут быстрее выставляться на торги. Но тут мы подходим к главному риску.
Давление на цены: эффект домино
Представьте ситуацию. В одном престижном районе выставлено на продажу два десятка обычных квартир. И вдруг на электронных торгах появляется такой же лот, но по цене на 15–20 процентов ниже рыночной. Это банк продает «проблемную» ипотечную квартиру.
Что сделает покупатель, который ищет жильё? Конечно, он пойдет на торги. А если не успеет, то придет к обычному продавцу и скажет: «Ваша квартира стоит как та, с торгов? Нет? Тогда давайте скидку, иначе я подожду следующего аукциона».
Это и есть эффект демпинга. Если количество таких «аукционных» квартир станет критическим, они начнут тянуть рынок вниз. Продавцы стандартного жилья, чтобы конкурировать, будут вынуждены снижать цены. Сроки экспозиции (то есть время, за которое продается квартира) вырастут. В итоге, закон, призванный помочь должникам, может создать дополнительные трудности для обычных продавцов, которым ипотека не грозит. Они окажутся заложниками ситуации, хотя исправно платят по своим кредитам.
Для покупателей нововведенный закон обещает большое число выгодных объектов на рынке
Здесь кроется главный соблазн. Кто из нас не мечтал купить квартиру с молотка за полцены? Новый закон, ускоряя вывод проблемного жилья на торги, действительно увеличит предложение на «вторичном рынке дефолтов». Это может стать настоящим Клондайком для инвесторов и просто экономных граждан.
Риски банкротных торгов: подводные камни
Однако не стоит думать, что покупка такой квартиры — это лотерея с гарантированным выигрышем. Скорее, это игра в рулетку с высокими ставками. Почему юристы и риелторы в один голос твердят о повышенной рискованности таких сделок?
Вот лишь несколько сценариев, с которыми может столкнуться покупатель:
- Юридическая чистота. Должник мог прописать в квартире несовершеннолетних детей, которые формально имеют право пользования этим помещением. Или квартира могла быть куплена в браке, и тогда требуется нотариальное согласие супруга, которое могло быть оформлено задним числом или оспорено.
- Состояние объекта. Перед торгами редко кто делает ремонт. Вы покупаете квартиру в том состоянии, в котором её оставил разорившийся владелец. А он, мягко говоря, мог быть не в настроении. Снятая сантехника, выломанные розетки, испорченные стены — это ещё цветочки. Бывали случаи, когда новые собственники не могли въехать в квартиру, потому что там проживали родственники должника, не признающие никаких решений суда.
- Скрытые долги. Хотя приставы обязаны снять все обременения, иногда «всплывают» долги по коммунальным услугам, которые накопились за годы. Кто будет их оплачивать — большой вопрос, который часто решается в суде.
Покупателю нужно быть не просто авантюристом, а скрупулезным аналитиком. Выигрыш в цене здесь — это премия за риск. И прежде чем участвовать в торгах, нужно заказать юридическую проверку квартиры, как минимум заказать выписку из ЕГРН и проверить историю переходов прав.
Психология должника и новый виток споров
Нельзя сбрасывать со счетов и человеческий фактор. Человек, который лишился жилья, пусть и получив «золотой парашют» в виде 10 процентов, вряд ли будет счастлив. Учитывая менталитет, многие будут пытаться оспорить результаты торгов, писать жалобы во все инстанции, обвинять оценщиков в занижении стоимости. Это создаст огромный пласт судебной работы и может надолго заблокировать квартиры в юридическом «подвешенном» состоянии. Новый собственник въедет, но будет жить как на пороховой бочке, ожидая повестки в суд.
В целом закон повысит ликвидность проблемных активов
Это, пожалуй, самая объективная оценка последствий введения закона о банкротстве ипотечников. Для финансовой системы в целом закон полезен. Актив, который висел мертвым грузом (квартира с должником, которую нельзя выселить), превращается в ликвидный товар.
Инструмент адаптации, а не стимул роста
Важно понимать: этот закон не про развитие. Он про страховку. Про то, чтобы, когда грянет гром, система не рухнула, а плавно перенастроилась. Сейчас, когда экономика нестабильна, а реальные доходы населения падают, риск дефолтов по ипотеке растет. Государство заранее готовит почву для «мягкой посадки» тех, кто не справится с кредитной нагрузкой.
Никакого ажиотажного спроса или строительного бума эта мера не вызовет. Это не льготная ипотека. Это санитар рынка, который будет аккуратно вырезать гнилые яблоки из корзины, чтобы они не испортили остальные.
Кто окажется в выигрыше?
В этой ситуации есть три категории, которые могут оказаться в плюсе:
- Коллекторы и инвестфонды. Именно они чаще всего скупают долги у банков и затем участвуют в торгах. Для них это бизнес.
- Профессиональные участники торгов. Люди, которые зарабатывают на перепродаже арестованного имущества. У них есть команда юристов и оценщиков.
- Осторожные ипотечники. Те, кто, видя новости о таких законах, лишний раз задумается, прежде чем брать кредит, который явно не по карману. Закон, пусть и косвенно, стимулирует финансовую дисциплину.
Для рядового же гражданина, который просто хочет купить или продать квартиру, это лишь дополнительный фактор неопределенности. Цены могут стать более волатильными, а процесс купли-продажи — более запутанным из-за необходимости проверять историю квартиры на предмет банкротных рисков.
Что делать простому человеку?
Если вы оказались в сложной финансовой ситуации и понимаете, что ипотека вам не по силам, новый закон — это не повод выдыхать. Это шанс, но шанс с горчинкой.
- Не ждите крайнего срока. Чем раньше вы начнете переговоры с банком о реструктуризации или продаже квартиры самостоятельно, тем больше денег сохраните.
- Помните про 10 процентов. Это сумма, которая покроет самые базовые нужды. Не рассчитывайте, что этих денег хватит на новую жизнь.
- Консультируйтесь с юристами. Процедура банкротства сложна. Лучше заплатить специалисту, чем потерять всё из-за незнания тонкостей нового закона.
Так или иначе, последствия введения закона о банкротстве ипотечников мы будем ощущать еще долго. Рынок недвижимости, как и любой живой организм, будет адаптироваться к новым правилам игры. Кто-то на этом адаптируется и выживет, а кто-то — нет. Но теперь у должников, по крайней мере, есть юридическое право на этот самый «10-процентный» шанс начать сначала.