В Совете Федерации прошли парламентские слушания, посвященные пятилетним итогам и дальнейшему развитию института комплексного развития территорий (КРТ). Заседание провел первый заместитель Председателя СФ Владимир Якушев.
По его словам, ключевая задача — разобраться, как на практике работают нормы градостроительного законодательства, регулирующие КРТ, и насколько эффективно реализуется заложенная модель. Он напомнил, что полноценная нормативная база для этого механизма сформировалась чуть более пяти лет назад, и сейчас пришло время подвести промежуточные итоги.
Якушев подчеркнул, что после принятия поправок в Градостроительный кодекс в 2020 году законодательство неоднократно корректировалось с учетом запросов регионов, девелоперов и жителей. Отдельно он отметил вступившие в силу с марта 2025 года изменения, которые расширили возможности применения КРТ — в том числе на территории с индивидуальной и блокированной застройкой, а также закрепили обязательства по созданию инфраструктуры в рамках договоров.
При этом ряд проблемных вопросов остается. Среди них — защита прав собственников ветхого жилья, высокие риски для инвесторов и сложности с продлением договоров в условиях изменившейся экономики. Якушев обратил внимание и на неравномерность ситуации в регионах: если на Дальнем Востоке действует льготная ипотека под 2%, то в других округах подобных условий нет, а в ряде территорий действуют особые режимы.
С основным докладом выступил первый заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Ломакин. Он назвал КРТ одним из ключевых инструментов регионального развития, позволяющим вовлекать в оборот неиспользуемые или неэффективные земли, а также территории с аварийным и ветхим жильем.
По его данным, сегодня в 81 регионе реализуется 1315 проектов КРТ общей площадью 275 тысяч гектаров с потенциалом застройки около 210 млн квадратных метров. Уже введено свыше 4 млн «квадратов» недвижимости, из которых 3,5 млн приходится на жилье.
Ломакин отметил, что с субъектами ведется активная методическая работа, а подготовленные рекомендации уже применяются в ряде регионов, включая Ярославскую, Вологодскую и Нижегородскую области, а также Бурятию и Удмуртию. В то же время он подчеркнул необходимость дальнейшей донастройки нормативной базы. В числе обсуждаемых инициатив — механизм изменения или расторжения договоров КРТ при существенных экономических изменениях, а также возможность включения в границы проектов несмежных свободных участков.
В ходе своего доклада на парламентских слушаниях в Совете Федерации Максим Федорченко, Вице-президента РСС по работе в Сибирском федеральном округе, дал оценку пятилетнему периоду реализации механизма комплексного развития территорий (КРТ), обозначив как достигнутые результаты, так и системные вопросы, требующие дальнейшего совершенствования нормативной базы.
Выступающий констатировал, что за прошедшие пять лет выстроено эффективное взаимодействие между профессиональным сообществом и органами власти. Предложения НОСТРОЙ, НОПРИЗ и профильного комитета РСС находят отражение в нормотворческой деятельности Минстроя России, Госдумы и Совета Федерации. Согласно представленным данным, к 2030 году механизм КРТ объективно станет доминирующим инструментом жилищного строительства в стране.
Вместе с тем, анализ данных ЕИСЖС (ДОМ.РФ) свидетельствует о высокой степени неравномерности внедрения КРТ. На текущий момент 65% всего объема строительства в рамках договоров о КРТ сконцентрировано в шести субъектах: Московской области, Краснодарском крае, Новосибирской, Нижегородской, Тюменской областях и Республике Адыгея.
В этой связи, как отметил Максим Федорченко, ключевая задача комитета — системная аналитика и масштабирование успешных региональных моделей. Речь идет не просто об обмене опытом, а об имплементации эффективных решений в федеральное законодательство. В качестве наиболее релевантных практик для тиражирования были выделены:
- внедрение мастер-планов в Нижегородской области;
- функционал регионального оператора КРТ в Новосибирске (с потенциалом расширения на сегмент ИЖС);
- использование цифрового двойника города в Москве.
Основной акцент в выступлении был сделан на вопросе, критически важном для большинства регионов с накопленным дефицитом социальной инфраструктуры — обеспечении проектов КРТ объектами образования, транспорта и инженерными сетями.
По словам спикера, действующее регулирование не устанавливает пределов инфраструктурной нагрузки на застройщика. Отсутствие утвержденного перечня обязательных к возведению социальных объектов влечет за собой непредсказуемость финансовых обязательств, усложняет проектное финансирование и ведет к неконтролируемому росту себестоимости жилья. Дополнительным фактором риска выступает неурегулированность процедуры и сроков передачи построенных объектов в муниципальную собственность. Зафиксированы прецеденты, когда безвозмездная передача инфраструктуры приводила к доначислению налога на прибыль.
В отсутствие четких федеральных ориентиров на местах возникают барьеры, сдерживающие развитие КРТ. Примером служат инициативы Красноярска и Новосибирска по установлению минимального порога площади участка в 5 Га, что фактически блокирует применение механизма для расселения аварийного жилья в сложившейся городской застройке.
В качестве системной меры Максим Владиславович предложил создание в субъектах РФ региональных фондов развития инфраструктуры. Концептуально предлагается закрепить за регионами право учреждать специализированных операторов (единых заказчиков), аккумулирующих функции от проектирования и экспертизы до строительства и последующей передачи объектов в публичную собственность.
Финансовой основой деятельности таких фондов может стать целевой инфраструктурный платеж, которым предлагается заместить натуральные обязательства застройщиков по строительству объектов. Принципиально важным является распространение этого механизма не только на жилые, но и на коммерческие проекты, генерирующие сопоставимую нагрузку на городскую инфраструктуру.
Спикер подчеркнул правовую природу предлагаемого платежа: он не является фискальным сбором, не подлежит зачислению в бюджеты бюджетной системы, имеет исключительно целевое назначение и учитывается в составе экономически обоснованных расходов при исчислении налога на прибыль. Данный институциональный механизм, по мнению докладчика, позволит системно решать проблему накопленного инфраструктурного дефицита и повысит инвестиционную привлекательность регионов. В качестве пилотной площадки для апробации модели предложена Новосибирская область.
Отдельное внимание в докладе было уделено низкой динамике реализации проектов КРТ, включающих индивидуальное жилищное строительство. Как отметил М.В. Федорченко, существующие условия создают больше преференций для граждан, строящихся хозяйственным способом, нежели для профессиональных застройщиков, реализующих проекты малоэтажных жилых комплексов.
Для изменения ситуации требуется комплексное стимулирование:
- снижение налоговой нагрузки на застройщиков в сегменте КРТ с ИЖС;
- актуализация градостроительной документации в пригородных зонах и упрощение процедур перевода земель;
- адаптация нормативов обеспеченности социальными объектами под параметры малоплотной застройки;
- распространение льготных ипотечных программ с адекватными лимитами на приобретение жилья в таких проектах.
В завершение выступления Максим Федорченко подтвердил, что весь комплекс озвученных предложений, а также дополнительные инициативы направлены в адрес организаторов слушаний. Докладчик призвал учесть их при подготовке итоговой резолюции Совета Федерации.
Развитие института КРТ действительно требует комплексного подхода, где правовые механизмы должны быть подкреплены эффективными финансовыми инструментами и упрощением административных процедур. Именно этим аспектам — практической реализации и ресурсному обеспечению проектов — было посвящено выступление следующего докладчика.
Генеральный директор Фонда развития территорий Василий Купызин акцентировал, что КРТ — это не только расселение аварийного жилья, но и инструмент комплексной трансформации городской среды. Для сохранения темпов, по его мнению, важно синхронизировать административные процедуры. В частности, он предложил упростить приведение генеральных планов и правил землепользования и застройки в соответствие с проектами планировки.
Заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов сосредоточился на финансовой стороне вопроса. Он заявил о готовности использовать весь спектр инструментов — от инфраструктурных облигаций до арендного жилья, однако подчеркнул необходимость дополнительной настройки нормативной базы. В числе предложений — наделение ДОМ.РФ функциями оператора региональных и муниципальных программ, что позволит унифицировать процедуры и ускорить привлечение инвесторов.
В обсуждении также участвовали сенаторы, представители федеральных и региональных органов власти, муниципалитетов и профессионального сообщества.
По итогам слушаний планируется подготовка рекомендаций для федеральных и региональных органов исполнительной власти с конкретными мерами по устранению системных ограничений и дальнейшему развитию института КРТ.
Также в Совете Федерации открылась тематическая выставка, посвященная практике комплексного развития территорий.