Апрель 2026 года принёс не только весеннее тепло, но и целый ряд законодательных новаций, которые меняют правила игры на рынке недвижимости. Пока одни покупатели спешили закрыть сделки на старых условиях, другие уже столкнулись с новыми реалиями: рассрочки стали короче, контроль за сделками — дифференцированным, а семейная ипотека — доступнее для жителей небольших городов.
В этой статье разберём три ключевых изменения, которые вступили в силу с 1 апреля 2026 года. Расскажем, как они повлияют на покупателей, продавцов, застройщиков и риелторов.
Изменение 1. Рассрочки под контролем государства (Федеральный закон № 283-ФЗ)
С 1 апреля 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 04.08.2025 № 283-ФЗ «О деятельности по предоставлению сервиса рассрочки» . Этот документ стал попыткой государства навести порядок в быстрорастущем сегменте «покупай сейчас — плати потом», который активно использовался при продаже жилья.
Что меняется:
- Максимальный срок рассрочки ограничен. Теперь рассрочка не может превышать 6 месяцев. А с 1 апреля 2028 года этот срок сократится до 4 месяцев .
- Обязательная передача данных в БКИ. Если сумма рассрочки превышает 50 000 рублей, информация о ней будет передаваться в бюро кредитных историй. Это значит, что банки начнут учитывать такие обязательства при расчёте долговой нагрузки заёмщика .
- Лицензирование деятельности. Компании, предоставляющие рассрочку, должны быть включены в специальный реестр под надзором Банка России.
- Единая цена. Запрещается устанавливать разные цены на товар в зависимости от того, покупается он в рассрочку или с полной оплатой .
Но есть важный нюанс для рынка недвижимости!
Закон не распространяется на договоры купли-продажи, подряда или оказания услуг, в которых оплата производится напрямую продавцу . Именно так устроены сделки с жильём в новостройках: деньги от дольщика идут напрямую застройщику по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Поэтому рассрочки от застройщиков формально не подпадают под действие нового закона.
Однако расслабляться рано. Банк России уже анонсировал отдельный законопроект, посвящённый рассрочкам у застройщиков, и это может привести к серьёзному ограничению числа покупок квартир в новостройках . По данным на 1 июня 2025 года, объём средств по ДДУ, не поступивших на счета эскроу, составлял 1,1 трлн рублей, что свидетельствует о широком распространении практики рассрочек .
Изменение 2. Новые пороги для обязательного контроля Росфинмониторинга
С 1 апреля 2026 года дифференцируется пороговое значение суммы сделок купли-продажи недвижимости, при которой они подлежат обязательному контролю со стороны Росфинмониторинга .
Приказ Росфинмониторинга от 26.01.2026 № 13 устанавливает разные требования для разных участников рынка .
Что это значит:
- Агентства недвижимости и риелторы, работающие как ИП, по-прежнему должны будут сообщать в Росфинмониторинг о сделках на сумму от 5 млн рублей . Это касается практически всех сделок с недвижимостью, поскольку средняя стоимость квартир в большинстве регионов превышает этот порог.
- Для банков порог существенно повышен: они будут сообщать только о сделках на сумму от 75 млн рублей. Это значит, что большинство «рядовых» ипотечных сделок, проводимых через банки, выпадут из-под финансового контроля .
Форма расчёта (наличные или безналичные) значения не имеет. Сведения о соответствующих операциях подлежат направлению в Росфинмониторинг по форме ФЭС 1-ФМ с указанием в показателе «Код вида операции» — 8002 .
Изменение 3. Расширение семейной ипотеки на вторичное жильё
В апреле 2026 года Правительство РФ во исполнение президентского поручения представило новые условия льготной семейной ипотеки. Главное нововведение — возможность покупки вторичного жилья для семей с детьми в определённых случаях .
Что изменилось:
- Семейную ипотеку можно использовать для покупки квартиры на вторичном рынке, но только в тех населённых пунктах, где не строится ни одного либо строится не более двух многоквартирных домов . То есть там, где нового жилья либо нет совсем, либо очень мало.
- Полный список городов, где программа распространяется на вторичный рынок, опубликован на сайте ДОМ.РФ. На август 2026 года в перечне 904 муниципалитета .
Требования к дому при покупке вторичного жилья :
- Дом не должен быть старше 20 лет на дату подписания кредитного договора.
- Он не должен быть аварийным.
- Жильё должно быть «чистым» с юридической точки зрения: отсутствие арестов, залогов и судебных споров.
- Важно: если квартиру, которую вы хотите купить, предыдущая семья приобрела по семейной ипотеке, второй раз это сделать нельзя.
Где это особенно актуально:
Программа рассчитана на 35 регионов с низкой строительной активностью и малые города по всей стране с численностью населения до 50 тысяч человек . В крупных городах с активной застройкой (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск) покупка вторичного жилья по семейной ипотеке по-прежнему невозможна .
Что это значит для рынка?
Эксперты сходятся во мнении: апрельские изменения делают рынок недвижимости более прозрачным, но одновременно усложняют жизнь покупателям.
Для покупателей:
- Рассрочки становятся короче и жёстче. По словам риелтора Анны Русаковой, «сейчас около 30% покупателей используют рассрочку. С введением нового закона эта программа может полностью исчезнуть» .
- Придётся тщательнее планировать бюджет: данные о рассрочках будут попадать в кредитную историю и влиять на возможность получения ипотеки .
- Семейная ипотека на вторичку стала реальностью для жителей малых городов. Это может поддержать спрос в регионах с низкой строительной активностью.
Для застройщиков:
- Новый закон о рассрочке напрямую их не касается, но ЦБ готовит отдельное регулирование. Девелоперы уже пересматривают условия: рассрочки становятся короче, требования к первоначальному взносу — жёстче .
- По прогнозам, «покупка жилья становится всё менее доступной: не по цене, а по условиям сделки» .
Для риелторов:
- Обязательный контроль сделок от 5 млн рублей сохраняется. Это значит, что агентствам нужно будет тщательнее оформлять документы и отчитываться перед Росфинмониторингом .
- Для банков порог повышен, что упрощает проведение крупных сделок.
Бесплатная консультация юриста
Заключение
Апрельские изменения в законодательстве о недвижимости — это шаг к большей прозрачности и контролю. Рассрочки становятся более регулируемыми, финансовый мониторинг дифференцируется, а семейная ипотека расширяется на вторичный рынок. Главное — не паниковать, а внимательно разобраться в новых правилах и использовать их себе во благо.
Главные выводы:
- Рассрочки теперь под контролем: максимальный срок — 6 месяцев, данные о сделках от 50 000 руб. передаются в БКИ .
- Для застройщиков рассрочки пока не ограничены, но ЦБ готовит отдельный закон .
- Агентства недвижимости обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделках от 5 млн рублей .
- Банки сообщают только о сделках от 75 млн рублей .
- Семейная ипотека на вторичное жильё доступна в 904 городах с низкой строительной активностью при условии, что дом не старше 20 лет .
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Планируйте покупку жилья с учётом новых правил и не отдавайте лишнего государству.
