Рынок недвижимости в России переживает период фундаментальной трансформации. После отмены массовой льготной ипотеки и последовавшего за ней периода высоких ключевых ставок сложилась парадоксальная ситуация: вместо ажиотажного спроса, подогреваемого «дешевыми деньгами», мы наблюдаем осторожное движение со стороны покупателей и не менее сдержанную реакцию продавцов. В информационном пространстве все чаще мелькают заголовки о том, что россияне «срочно избавляются от квартир», однако реальность, как всегда, оказывается сложнее и многограннее. Действительно, структура спроса меняется, люди ищут новые форматы жилья, но происходит это вовсе не в режиме панического сброса, а в рамках продуманной стратегии выживания и адаптации к новым экономическим условиям.
Исход из многоэтажек: миграция в частные дома
Одним из наиболее заметных трендов 2026 года стало стремление россиян покинуть многоквартирные дома в пользу индивидуального жилья. Согласно опросу, проведенному компанией ТСТН, около 33 процентов граждан готовы продать свою квартиру, чтобы переехать в частный дом. Причем 20 процентов респондентов планируют осуществить этот переезд уже в текущем году, а еще 10 процентов рассчитывают начать строительство.
Что движет этими людьми? Главным мотивом становится усталость от соседства — этот фактор назвали 38 процентов потенциальных переселенцев. Возможность обрести тишину и личное пространство привлекает 23 процентов опрошенных, а желание получить большую площадь — 26 процентов. Показательно, что эту тенденцию отмечают и на высоком уровне: экс-премьер Сергей Степашин недавно заявил, что переселение из квартир в частные дома будет происходить постепенно, но неуклонно, поскольку собственное домовладение меняет психологию человека и условия жизни в целом.
Ипотечный фактор и альтернативные сделки
Безусловно, ключевым фактором, влияющим на поведение собственников квартир, остается ситуация с ипотечным кредитованием. После сворачивания массовой льготной ипотеки в июле 2024 года рынок учится жить в новой реальности. Рыночные ставки сохраняются на высоком уровне, и доступным этот инструмент остается лишь для участников адресных программ — семейной, IT-ипотеки и других.
Однако это не означает, что рынок замер. Просто изменилась механика сделок. По данным аналитиков «Росконгресса», доля альтернативных сделок, когда продажа имеющейся квартиры и покупка новой происходят одновременно, достигла в Москве и области 70 процентов, а по России в целом — 80–85 процентов. Это максимальные показатели за последние девять лет. Люди не столько «избавляются» от квартир, сколько меняют их, улучшая свои жилищные условия в условиях, когда просто взять ипотеку становится сложно.
Опровержение мифа о массовых распродажах
Важно развеять и другой миф: о массовом сбросе ипотечного жилья из-за невозможности платить по кредитам. Ранее появлялась информация, что россияне стали вдвое чаще продавать ипотечные квартиры из-за долгов. Однако эксперты призывают не драматизировать ситуацию. Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», поясняет, что досрочное погашение кредитов — нормальная практика, и часто оно происходит при продаже квартиры в связи с изменением семейных обстоятельств. Люди могут закрывать старую ипотеку, чтобы, добавив средств, приобрести новое жилье, иногда с привлечением нового кредита.
Более того, статистика показывает, что ипотечных кредитов в России берут гораздо больше, чем погашают. В четвертом квартале 2025 года объем выдачи составил около 1,7 трлн рублей, а общий объем задолженности по ипотеке вырос на 8 процентов, достигнув 21,7 млрд рублей. То есть о лавинообразном сбросе жилья речь не идет.
Изменение структуры спроса и ценовая динамика
Сегодняшний рынок характеризуется осторожностью и вдумчивостью покупателей. Инвестиционный спрос, ориентированный на быструю перепродажу, уступил место реальному, когда люди приобретают жилье для себя. Наблюдается устойчивый тренд на покупку квартир с высокой степенью готовности: покупатели хотят минимизировать риски и заезжать сразу, не оплачивая одновременно ипотеку и аренду.
Ценовая ситуация складывается неоднородно. Согласно прогнозам, в 2026 году цены на вторичное жилье могут снизиться на 10–15 процентов, тогда как новостройки, скорее всего, останутся на прежнем уровне или подорожают в пределах инфляции. Разрыв между первичным и вторичным рынком, достигший в Москве 84 процентов, будет постепенно сокращаться. Покупатели начинают тщательнее взвешивать, что выгоднее: переплачивать за новую квартиру или взять готовое жилье, особенно если продавец готов дать дисконт.
Таким образом, происходящие на рынке процессы — это не паническое бегство из квартир, а глубокая структурная перестройка. Высокие ставки по ипотеке, изменение демографических предпочтений и усталость от городской суеты подталкивают россиян к поиску альтернатив. Люди продают квартиры, чтобы купить дом, или участвуют в альтернативных сделках, чтобы улучшить условия. Рынок становится более рациональным: уходят иллюзии быстрого обогащения на перепродаже, а на первый план выходят качество жизни и реальная потребительская ценность жилья. В ближайшие годы нас ждет дальнейшая адаптация к этой новой реальности, где главным действующим лицом становится не инвестор, а конечный пользователь, для которого квартира — не актив, а дом.