Интересная законная схема, когда можно перейти в неуполномоченный банк, чтобы решить задачу бизнеса и не переплатить.
Предприниматель сдавал в аренду помещение сети «Пятёрочка».
Когда оборот превысил 20 млн ₽ и появился НДС, ситуация стала критической: арендатор требовал НДС, консультанты советовали закрыть ИП и продать объект как физлицо.
Но такой шаг мог привести к доначислению налогов на миллионы. Разобрали ситуацию и нашли решение, которое позволило сохранить арендатора и избежать серьёзных налоговых потерь. Все подробно рассказываю в статье.
Точка А — исходная ситуация
Предприниматель владеет коммерческим помещением.
Факты:
кадастровая стоимость помещения — около 20 млн ₽
помещение сдаётся сети магазинов «Пятёрочка»
изначально объект был куплен как физлицом
позже владелец открыл ИП и начал сдавать помещение в аренду
Работал он на УСН 6% и всё было достаточно спокойно.
Но после превышения 20 млн ₽ оборота ситуация изменилась.
Предприниматель стал платить:
УСН 6%
НДС 5%
Налоговая нагрузка выросла, и арендная ставка с сетью начала пересогласовываться.
Задача клиента
Перед предпринимателем возникло сразу несколько задач:
- сохранить арендатора
- снизить налоговую нагрузку
- понять, стоит ли продавать помещение
Пока шло согласование с сетью, маржа начала сильно снижаться.
Что произошло дальше
Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, предприниматель перешёл на АУСН “доходы 8%”.
Это означало работу без НДС.
Но после этого сеть «Пятёрочка» сообщила:
«Нам нужен НДС. Без него работать не будем».
Фактически предприниматель мог потерять арендатора.
Решение, которое ему предложили сторонние консультанты и которое могло стоить 5 млн.
Кадастровая стоимость объекта — 20 млн ₽.
В одной из консалтинговых компаний предложили «простое решение»:
закрыть ИП и продать помещение как физическое лицо.
НО. в этой ситуации есть важный нюанс законодательства.
Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, её продажа может рассматриваться налоговой как доход от бизнеса.
Это может привести к серьёзным доначислениям.
Например: НДС до 20%, НДФЛ.
Если считать от стоимости помещения 20 млн ₽, возможные налоговые последствия могли составить:
НДС 20% — около 4 млн ₽ + НДФЛ
То есть совокупные потери могли составить более 4–5 млн ₽.
И это только по одному объекту.
Что мы сделали в БИНФИН и как уберегли от переплаты
Мы предложили не закрывать ИП и сохранить предпринимательскую деятельность.
Задача была — вернуться на УСН 6% + НДС 5%, чтобы сохранить арендатора.
Алгоритм был следующим:
1. Предприниматель открыл счёт в неуполномоченном банке
Тем самым нарушил условия применения АУСН
После этого у него появляется 15 дней, чтобы перейти на другой налоговый режим
2. Подали заявление о возврате на УСН
Поскольку оборот уже превышал 20 млн ₽, предприниматель автоматически продолжил работу на:
УСН 6% + НДС 5%
Точка Б — результат
В результате удалось:
- сохранить арендатора — сеть «Пятёрочка»
- вернуть режим УСН с НДС
- избежать закрытия ИП
- исключить риски доначисления НДС 20% при продаже
Фактически предприниматель избежал возможных налоговых потерь:
≈ 4–5 млн ₽
И продолжил получать доход от аренды.
И вот что я скажу:
Очень часто предпринимателям дают «простые решения»:
закрыть ИП
продать объект как физлицо
перейти на другой режим.
Но если недвижимость хотя бы один раз использовалась в бизнесе, налоговые последствия могут быть совсем другими.
В таких ситуациях важно разбирать:
- историю объекта
- налоговый режим
- и риски доначислений.
Иногда одна неверная рекомендация может стоить нескольких миллионов рублей.
Оксана Бутенко.
ООО «БИНФИН» — Бизнес. Налоги. Финансы.
Расправляя крылья вашему бизнесу.
📞 +7 (800) 550-06-76
📍 Коломна, ул. Фрунзе, 46
#ндс2026 #НДСУСН #спасаембизнес #кейсБинфин