Хотите квартиру в новостройке, но у застройщика нужного лота уже нет? Или цены кусаются, а на вторичку не тянет? Есть третий путь — переуступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Звучит сложно, но на деле это просто покупка квартиры у человека, который купил её раньше у застройщика.
Раньше такой способ был популярен у инвесторов. Сейчас рынок переуступок переживает не лучшие времена. Разбираемся, почему так, стоит ли покупать и на что смотреть, чтобы не попасть в историю.
Что такое переуступка простыми словами
Ольга Чирикова (старший преподаватель РЭУ им. Плеханова) объясняет: это не продажа квартиры в привычном смысле. Квартиры ещё нет, дом не сдан. Продаётся право требования — то есть место в очереди на получение жилья после завершения стройки.
Провести сделку можно только после госрегистрации ДДУ и до момента подписания передаточного акта. Как только дом сдан и вы подписали акт приёма-передачи, это уже вторичка, а не переуступка.
Рынок сжался в разы
Цифры говорят сами за себя. Святослав Иванов (ГК «Расцветай») приводит статистику:
- в 2023 году число сделок в Москве выросло на 25%;
- в 2024-м — падение почти на 40%, а по отдельным категориям до 60%;
- в 2025-м объёмы упали вдвое к уровню 2023-го.
Доля переуступок в общих продажах новостроек сократилась с 10% в 2022-м до примерно 6% в 2024-м и продолжает падать. В Сочи за полтора года рынок уменьшился в восемь раз, доля упала с 10% до 2%.
Наталья Шаталина (Redcat) уточняет: в Москве за первые два месяца 2026 года доля уступок — около 4,4%. Это почти в два раза ниже, чем в 2023–2024 годах, но чуть выше прошлогодних значений.
Почему переуступка перестала быть популярной
Эксперты называют несколько причин.
Первая — потеря инвестиционной привлекательности. Раньше инвесторы скупали квартиры на старте, чтобы через пару лет перепродать дороже. Сейчас цены на новостройки высокие и перестали расти. Продать с прибылью стало трудно. К тому же инвесторы не могут предложить рассрочку, а у застройщиков это ключевой инструмент продаж.
Вторая — ипотечный шок. С начала 2024 года льготная ипотека на переуступки от физлиц перестала действовать. Рыночные ставки сделали кредиты недоступными для большинства. Элина Мухамедьянова (ГК «А101») подтверждает: за два года объём сделок с переуступкой в их структуре упал вдвое. Сейчас доля не превышает 1,5%, и только 40% из них — ипотечные.
Третья — новые правила регистрации. Застройщиков обязали быстрее регистрировать право собственности. Квартиры в готовых домах уходят на вторичный рынок и не попадают в статистику переуступок.
Плюсы: почему всё-таки стоит смотреть
Главный плюс — цена. Купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем у застройщика. Наталия Колесникова (Российская Гильдия Риелторов) говорит об экономии 10–20%. Элина Мухамедьянова уточняет: средняя скидка — 10–15%, в отдельных случаях до 25%.
Почему продавец уступает дешевле?
- ему срочно нужны деньги;
- квартира куплена на раннем этапе, и инвестор хочет зайти в новый проект;
- есть неоплаченные взносы или обременения;
- на объект нельзя получить ипотеку.
Кроме того, переуступка — единственный способ заполучить дефицитный лот с конкретным видом или планировкой, который уже выкуплен у застройщика.
Минусы и риски
Юридические риски. Покупатель наследует все возможные долги, судебные споры и ограничения продавца. Нужно тщательно проверять:
- банкротство;
- исполнительные производства;
- согласие супруга на сделку (если квартира куплена в браке).
Ограничения по ипотеке. Семейная ипотека на переуступки не распространяется. Не все банки одобряют такие сделки, а льготные программы практически недоступны.
Комиссия застройщика. В ДДУ может быть прописана обязательная комиссия за переуступку. Иногда она достигает нескольких процентов от цены.
Риски мошенничества. Двойные продажи, серые расчёты — опасность реальна. Переуступка выгодна только при реальной экономии и глубокой юридической проверке.
Что проверять перед сделкой
Ольга Чирикова перечисляет ключевые моменты.
Статус расчётов по ДДУ. Уступка допускается только после полной оплаты либо одновременно с переводом остатка долга. Если ДДУ оплачен не полностью, нужно письменное согласие застройщика. Справка о состоянии расчётов — обязательна.
Залог. Если продавец покупал квартиру в ипотеку, права требования находятся в залоге у банка. Без согласия залогодержателя регистрацию не проведут.
Согласие супруга. Если право требования приобретено в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Проверка объекта. Закажите выписку из ЕГРН, проверьте карточку проекта на портале наш.дом.рф. Там есть проектная декларация, разрешение на строительство и текущий статус.
Налоги. Доход продавца от уступки подлежит декларированию. Налоговую базу можно уменьшить на документально подтверждённые расходы. Минимальный срок владения для будущей продажи ФНС отсчитывает с даты полной оплаты по договору уступки.
Что будет дальше
Юлия Коваленко (РЭУ им. Плеханова) отмечает: рынок переуступок безопаснее вторички, потому что банки тщательно проверяют документацию. Но объекты, купленные в ипотеку, обычно продают редко — только при улучшении жилищных условий или непредвиденных обстоятельствах.
Святослав Иванов прогнозирует дальнейшее сжатие рынка до 1,5–2% от всех сделок с новостройками в 2026 году. Спекулятивная модель инвестирования практически исчезнет, уступив место сохранению капитала и арендному доходу.
Наталья Шаталина добавляет: при снижении учётной ставки и росте доступности рыночной ипотеки спрос на уступки может вернуться к 10–11%, как в 2020–2022 годах. Но вряд ли это произойдёт в текущем году.
Мой совет
Переуступка — хороший вариант, если вы ищете квартиру в конкретном доме, где у застройщика уже ничего нет, и готовы к тщательной проверке. Экономия может быть существенной, особенно если продавец торопится.
Но не рассматривайте этот вариант, если планируете использовать льготную ипотеку — там, скорее всего, откажут. И обязательно нанимайте юриста для проверки документов. На кону — ваши деньги и будущее жильё.