Российские власти продолжают дорабатывать правила банкротства граждан, имеющих ипотечное жилье. Согласно новым поправкам к правительственному законопроекту, часть средств, вырученных от продажи единственной ипотечной квартиры должника, будет сохраняться за ним. Однако механизм распределения денег — 80% банку, 10% другим кредиторам и 10% самому должнику — уже вызвал активную дискуссию среди юристов, риелторов и девелоперов. Эксперты предупреждают: защита должников остается ограниченной и способна породить новые юридические конфликты. Подробности — в материале «Известий».
Что меняет законопроект
Доработанный законопроект меняет порядок распределения средств при продаже ипотечного жилья в банкротстве. Сначала будут покрываться расходы на реализацию недвижимости, затем до 80% средств получит банк-залогодержатель, еще 10% направят кредиторам первой и второй очередей — например, по обязательствам, связанным с причинением вреда жизни и здоровью или выплатой заработной платы.
Оставшиеся 10% предполагается передавать самому должнику. Однако сумма ограничена: она не может превышать размер первоначального взноса и уже внесенных платежей по ипотеке. Кроме того, суд сможет уменьшить выплату, если сочтет поведение должника недобросовестным или если оставшихся средств достаточно для покупки более скромного жилья.
Сохранение 10% выручки от продажи ипотечного жилья повысит финансовую защищенность заемщиков, так как будет стимулировать кредиторов ускорять процедуры и не накапливать долг, превышающий планку отсечения, полагает директор департамента банковского развития Ассоциации банков России Елена Самохина. Это важно в условиях высоких рыночных ставок.
При этом у заемщиков есть и альтернативные инструменты поддержки. Как обращает внимание пресс‑служба Минфина России, для тех, кто оказался в сложной финансовой ситуации, существуют кредитные каникулы (в том числе по ипотечным кредитам). В период их действия заемщик может приостановить или уменьшить платежи, сохранив право на жилье и избежав штрафов и пеней. Особые правила предусмотрены для участников СВО и членов их семей: каникулы предоставляются на срок службы по мобилизации, контракту или участия в СВО, увеличенный на 180 дней. В отдельных случаях период может быть продлен.
Доминирующий сценарий
Нововведение лишь частично смягчает последствия банкротства, но не делает ипотеку менее рискованной для семей, считают эксперты.
— Предлагаемые поправки в закон о банкротстве — это долгожданная мера, которая устраняет несправедливость. Раньше семья с ипотекой могла потерять единственное жилье и остаться на улице вообще без средств, даже если квартира стоила дороже оставшегося долга банку. Новые правила гарантируют, что люди не останутся «на нуле», — говорит член комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке Денис Моргунов. — Однако для молодых родителей, которые только планируют ипотеку, называть эту меру «спасительной» было бы преждевременно.
Она лишь немного смягчает удар в случае катастрофы, но не отменяет его, подчеркивает собеседник «Известий».
Проблема потери жилья при финансовых трудностях в целом не нова для российского законодательства, напоминают специалисты по банкротству.
— По сути, это переход полностью к модели, которая сформировалась в западных странах, когда жилье — привилегия, и эту привилегию необходимо оплачивать всю жизнь банку через ипотечный кредит, — отмечает председатель рабочей группы Федеральной палаты адвокатов РФ по проблемам в сфере банкротства Вячеслав Голенев.
Главный риск, по его мнению, в том, что, законопроект не предлагает ничего принципиально нового: потеря ипотечной квартиры из-за утраты источника дохода остается доминирующим сценарием.
Низкая планка
Эксперты также обращают внимание на экономическую сторону вопроса — ограничение выплат суммой фактически внесенных платежей. На практике потолок выплаты в этом случае может оказаться крайне низким, предупреждает директор программы ФМЦ повышения финансовой грамотности населения ИГСУ РАНХиГС Нина Гукасова.
— Для молодой семьи на начальном этапе ипотеки основной объем выплат — это проценты, а основной долг уменьшается медленно, — напоминает она.
В случае банкротства спустя несколько лет после покупки жилья семья рискует вернуться почти к исходной точке, предупреждает эксперт.
— Учитывая, что медианный первоначальный взнос по семейной ипотеке составлял около 2,3 млн рублей, семья рискует потерять не только квартиру и всё, что было выплачено сверх этой суммы, но и, по сути, возвращается к точке старта с очень скромным капиталом, которого в текущих условиях явно недостаточно даже для первоначального взноса за новое жилье, — разъясняет Гукасова.
Специалисты рынка недвижимости напоминают: главная угроза для ипотечных заемщиков остается прежней — потеря дохода. Это относится и к молодым семьям, и к одиноким заемщикам в равной степени, отмечает юрисконсульт офиса «Академический» Инком-Недвижимость Наталья Киселева.
— Но нужно рассматривать такие варианты, чтобы в случае их наступления не растеряться и предпринять необходимые действия, в том числе по продаже квартиры до обращения на нее взыскания банком, — призывает собеседница «Известий».
Конфликт интересов
Одной из самых спорных тем нового регулирования стала судьба бывших супругов и детей от предыдущих браков. Законопроект фактически ориентирован на текущую семью должника и почти не затрагивает права предыдущих ее членов. В этой зоне, как считают юристы, может возникнуть значительное количество новых судебных споров.
— Законопроект оперирует понятиями «гражданин-должник» и «члены его семьи, совместно проживающие с ним». Бывшая супруга и дети от другого брака, проживающие отдельно, под это определение не подпадают. Это создает колоссальный конфликтный потенциал, — отмечает Нина Гукасова.
По ее словам, в реальной жизни такой сценарий может выглядеть весьма драматично. В качестве примера она приводит ситуацию, в которой мужчина, после развода взявший ипотеку, при банкротстве получит 10% выручки для обеспечения жильем лишь своей новой семьи.
— Первая же семья, где живут его дети от предыдущего брака, не получит ничего, — указывает эксперт.
Юристы подтверждают, что многое будет зависеть от структуры собственности на жилье. Возможность бывшей супруги и детей претендовать на какую-либо выплату от продажи ипотечной квартиры зависит прежде всего от наличия права собственности на объект и факта совместного проживания с должником, поясняет доцент кафедры предпринимательского и корпоративного права Университета имени О.Е. Кутафина Татьяна Белова. При этом действующее регулирование может не учитывать интересы предыдущих семей.
— В представленной редакции законопроект создает риск, что средства от продажи единственного жилья пойдут на погашение ипотеки и на текущего супруга, но полностью проигнорируют интересы предыдущей семьи, — подчеркивает специалист.
Эксперты по банкротству также напоминают, что ключевую роль часто играет не сам закон, а ранее урегулированные имущественные отношения супругов.
— Во-первых, деньги получает не семья, а должник. Во-вторых, в каком браке приобретена квартира в ипотеку — обычно решается еще при разводе, потому что банк не допускает неопределенности с объектом залога, — говорит Вячеслав Голенев. — Поэтому вопрос во многом зависит от того, как ранее были урегулированы имущественные отношения и обязательства между супругами.
По совокупности факторов
С точки зрения законодателя, новая норма должна создать баланс между интересами банков и граждан. Но эксперты считают, что практическая реализация будет зависеть от множества факторов — от судебной практики до поведения самих заемщиков.
— Предлагаемые законодателями поправки — это неплохая попытка найти баланс между интересами кредиторов и защитой должника, однако они не могут решить все проблемы и минимизировать возможные риски, — подчеркивает член Союза юристов-блогеров на базе МГЮА при Ассоциации юристов России Евгения Сабитова.
По ее словам, для добросовестных заемщиков нововведение всё же является шагом вперед — новая норма выступает минимальной «подушкой безопасности» и дает возможность снизить риск полного финансового провала после банкротства. Однако важную роль будет играть оценка поведения должника.
— Суд будет наделен достаточно широкими полномочиями по снижению выплат, и это может создать неопределенность: одинаковые ситуации в разных регионах могут трактоваться по-разному, — обращает внимание эксперт.
При этом некоторые специалисты считают, что новый механизм лишь формализует существующую практику.
— Никаких новых рисков данный законопроект не создает, а по сути приводит в порядок действующее законодательство на основании постановления Конституционного суда РФ от 04.06.2024 года № 28-П, — уточняет директор по развитию федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков.
Ключевой смысл нововведения, по его словам, — юридически определить судьбу средств, остающихся после продажи ипотечной квартиры.
— Постановление Конституционного суда подтвердило, что остаток суммы от реализации ипотечной квартиры должника остается ему именно для покупки нового жилья, — отмечает эксперт.
Квартиры с торгов
Отдельный вопрос — влияние нововведения на рынок жилья. Одни эксперты считают, что закон может увеличить число квартир, продаваемых на торгах, другие уверены, что эффект будет ограниченным.
— После принятия данного законопроекта прямого стимулирования рынка недвижимости ожидать не стоит. Скорее его влияние будет двойственным, — говорит президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Теоретически, по мнению эксперта, закон способен увеличить количество сделок: банки получат более понятный механизм возврата средств, а сами объекты будут быстрее доходить до торгов. Однако в случае роста числа проблемных ипотек возможно обратное воздействие.
— Если таких продаж станет много, это создаст давление на цены, ведь объекты с торгов обычно продаются со скидкой и становятся новым ориентиром для рынка. В итоге цены на аналогичные квартиры могут снизиться, а сроки их реализации — увеличиться, — предупреждает специалист.
По его словам, при росте проблемной ипотеки возможно увеличение числа принудительных продаж, которые имеют несколько особенностей: объекты продаются быстрее и чаще со скидкой, а цена формируется не рынком, а необходимостью погашения долга. Это может создать давление на вторичный рынок.
— Если доля таких объектов станет заметной, это может привести к снижению цен на аналогичные квартиры и росту конкуренции между продавцами, — предрекает эксперт.
Для покупателей появление большего количества объектов на торгах открывает возможности приобрести жилье дешевле рыночной цены, но такие сделки остаются юридически сложными и нередко связаны с рисками, уточняет собеседник редакции.
— В целом закон повышает ликвидность проблемных активов, но при росте просрочек и банкротств именно он способен усилить снижение цен. Это не стимул роста, а инструмент адаптации к возможным рискам рынка, — убежден Щегельский.
Однако другие участники рынка считают влияние закона вторичным по сравнению с макроэкономическими факторами.
— Что касается возможности стимулирования рынка недвижимости, то вряд ли можно усмотреть прямую взаимосвязь. Предлагаемые изменения следует считать лишь одним из множества факторов, способных влиять на рынок, — подчеркивает доцент кафедры предпринимательского и корпоративного права МГЮА Елена Ельникова.
На цены в большей степени воздействуют ключевая ставка, инфляция и государственная политика в сфере ипотечного кредитования, уточняет она.
— В условиях сохранения спроса на ликвидные объекты жилой недвижимости ожидать снижения цен вряд ли возможно, — резюмирует собеседница «Известий».