Район Рождественских улиц (Песков) к началу XX века окончательно перестал быть окраиной для мелких чиновников и превратился в добротный, качественный центр. Дом под номером 19 на 10-й Советской — наглядное тому подтверждение.
Построенный в 1912–1913 годах, он принадлежал купцу Ивану Яковлевичу Романову. Проект доверили гражданскому инженеру Виктору Орлову. Орлов не гнался за вычурным декором, он строил современный для того времени доходный дом в стиле позднего модерна: строгая геометрия, монументальный фасад и акцент на надежности.
Для нас этот дом интересен тем, что Орлов, как выпускник Института гражданских инженеров, уделял огромное внимание конструктиву.
Стены: массивный кирпич, который обеспечивает ту самую тишину «тихого центра».
Перекрытия: в жилых зонах — металл с деревом (смешанные), но в узлах коммуникаций и лестничных пролетов активно использовался бетон, видимо, поэтому некоторые источники указывают железобетонные перекрытия.
Инфраструктура: лифты - вряд-ли были сразу, но есть и отлично.
Флиппинг-сюрприз: год спустя.
Забавная ситуация произошла с одной из квартир в этом доме. Примерно год назад я делал на неё обзор — это была классическая «убитая» двушка. Помню её по неплохой лепнине, уставшему паркету, но очень честной цене в 10 миллионов.
И вот на днях один из подписчиков пишет: квартира снова в продаже.
За год с квартирой приключился флиппинг. Это наглядный кейс того, как работает рынок Петербурга сегодня. То, что год назад казалось «дровами» для смелых, сегодня превратилось в готовый продукт для тех, кто не хочет вникать в тонкости капремонта и общения с КГИОП.
Тут конечно интересно смотреть до и после:
Комнаты и жилое пространство:
- До: Типичная «уставшая» коммуналка. Обшарпанные стены, нагромождение старой мебели и выцветший паркет «елочкой», который не видел циклевки десятилетиями. Огромные окна в старых деревянных рамах выглядят серыми от времени.
- После: Чистое белое пространство в скандинавском стиле. Паркет восстановили (или заменили на аналогичный), он теперь золотистого оттенка и уложен единым контуром. Историческую лепнину на потолке очистили — теперь она работает как главный акцент интерьера. Восстановили анфиладу дверей.
Гостиная до
Она же после
Спальня раньше выглядела так:
Кухня.
До: газовая плита с путаницей труб, старая раковина. Всё пространство заставлено бытовым хламом, коммуникации идут по верху, что типично для не ремонтированного фонда.
После: минимализм. Колонку спрятали (скорее всего, в стену), вся кухонная утварь ушла в шкаф. От газового «хаоса» не осталось и следа.
После:
Совмещенный санузел.
Это, пожалуй, самое любопытное, в старом варианте он был чуть ли не проходным... Сейчас всё чинно и благородно.
Нынешнее состояние:
Коридоры также привели в порядок.
Как мы видим, преображения превосходные. Заменены все коммуникации, единственное, интересно, как обошлись с полом. Про мебель не скажу, но вся техника остается покупателю. Что самое примечательное — мокрые точки сохранили свое расположение, принципиально планировку не меняли, а лишь довели ее до ума.
Резюме:
А теперь самое интересное — считаем чужие деньги. Расчеты, разумеется, примерные, но порядок доходности при флиппинге они подсвечивают отлично.
Когда я видел эту квартиру в продаже в прошлом году, цена за неделю прыгнула с 9 до 10 миллионов. Вполне допускаю, что в итоге она обошлась нынешнему собственнику чуть дороже, но возьмем за точку отсчета 10,5 млн. Капитальный ремонт на 69 метрах с учетом демонтажа, замены инженерки, материалов и мебели по нынешним меркам тянет на 6–7,5 млн.
Сейчас лот выставлен за 21,5 млн. Как это часто бывает, цена заявлена по верхней планке ожиданий рынка, так что задел для торга наверняка есть. Тем не менее перед нами классический кейс: за год «убитый» фонд превратился в готовый продукт, прибавив в стоимости в два раза.
Если вы искали вариант «заезжай и живи» в тихом центре — это он. А если вас интересует механика флиппинга — подписывайтесь. Я регулярно нахожу подобные «заготовки» под инвест-проекты. Пишите в личку, подберем объект с правильным конструктивом.
📞 +7 (905) 283-98-84 (WhatsApp / Telegram/ Max)
Ссылку на объявление в его нынешнем виде традиционно скину в Telegram.
Нравится блог — поддержать автора можно подпиской на премиум, ценой чашки кофе вы поможете сделать блог интереснее. Там регулярно выходят статьи с историями из моей практики агента по недвижимости.
Ниже оставлю ссылки на некоторые интересные варианты переделок либо квартир, подходящих для флиппинга, что встречались на страницах этого блога, заглядывайте, сравнивайте.
Интересный вариант когда квартиру распилил на две, часты запрос в подборах.
Тот случай когда деньги не пахнут, флиппинг и аренда бывает разной)).
Дальше занятный вариант когда непростое помещение превратили в доходную студию.
Смотрел эту квартиру для заказчика, были вопросы с документами, думаю их уже разрешили, и квартира продалась, вариант был очень интересный.
В статье использованы изображения из открытых объявлений на порталах недвижимости (Avito, Cian) исключительно в информационных целях — для демонстрации архитектурных особенностей и планировок старого фонда Санкт-Петербурга. Все права на оригинальные фото принадлежат их авторам. Если вы являетесь правообладателем и против использования снимка, пожалуйста, свяжитесь со мной.