Несколько лет назад апартаменты в столичных регионах (Москва и Санкт-Петербург) были на пике популярности.
Многие хотели выгодно инвестировать в недвижимость: законодатели вот-вот обещали узаконить правовой статус апартаментов как жилья, а застройщики сыпали рекламными обещаниями доходности с множеством нулей. Что мы видим сейчас?
Законопроект о приравнивании апартаментов к квартирам был отклонен Госдумой — и сейчас апартаменты юридически являются нежилыми помещениями.
Единственное послабление было сделано недавно Конституционным судом РФ в виде разрешения оформлять в апартаментах временную регистрацию (по месту пребывания) по аналогии с гостиницами (Постановление КС РФ от 03.02.2026 N 4-П).
А как только начался 2026 год, многие счастливые обладатели апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге своими глазами увидели, как растет доходность их объектов — вот только это их совсем не порадовало.
Дело в том, что с 1 января 2026 г. вступили в силу результаты кадастровой оценки недвижимости, которая проводилась в 2025 году. В среднем подорожание столичной недвижимости оценивается в 23%, петербургской — в 17%.
Увеличение кадастровой стоимости влечет рост налога на имущество — а поскольку апартаменты остаются нежилыми помещениями, сумма налога на них значительно выше (льготная ставка налога на имущество физлиц в 0,1% применяется только к жилым помещениям).
Ставка налога на апартаменты колеблется от 0,5% (если здание имеет статус гостиницы) до 1,5-2% (если здание включено в городской перечень торгово-офисной недвижимости).
Поэтому кадастровая стоимость может увеличиться не только по итогам очередной переоценки, но и в результате переквалификации категории апартаментов (например, была гостиница — стало офисное здание, с повышением налога в 3 раза).
А налоговые льготы по ст. 407 НК РФ на апартаменты не распространяются, т. к. это нежилые помещения. Т.е. собственникам апартаментов стоимостью в 30 млн рублей придется платить от 150 тыс до 600 тыс рублей в год. На этом фоне появляется много вопросов к доходности апартаментов.
Что делать, если вы столкнулись с резким увеличением кадастровой стоимости своих апартаментов? Можно пытаться оспорить эту стоимость или пересмотреть режим налогообложения.
Если оформить ИП на УСН, можно освободиться от налога на имущество, заявив в ФНС, что ваш объект используется в предпринимательской деятельности, и приложив подтверждающие документы.
Но следует рассчитать, какие расходы вам придется нести в связи со статусом ИП. А вообще специалисты прогнозируют в ближайшей перспективе существенный рост продаж апартаментов на вторичном рынке.
P.S. Намного больше публикаций теперь ежедневно выходит на моем канале «Юридические Тонкости» в мессенджере MAX: подписывайтесь, чтобы быть в курсе всех важных событий в сфере законодательства!