Видео комплекса ТУТ
В 2011 году это выглядело как мечта. Амбициозный пляжный проект на первой линии в районе Laem Mae Phim, провинция Районг. Частный пляж длиной 480 метров, виллы с собственными бассейнами + корпуса кондо с панорамным видом 180°, роскошная территория, напоминающая мальдивский резорт.
Девелопер Vilailux Development позиционировал его как премиум-вариант: рядом (фактически примыкает) с Rayong Marriott Resort & Spa о котором я недавно рассказывала ТУТ, но по цене значительно ниже. Обещали 5-звёздочный сервис, большой бассейн, сауну, фитнес, сад, детскую зону, охрану 24/7 и даже ресторан на территории. Проект завершён в июне 2011 года, 187 юнитов. Красивые рендеры, маркетинг на уровне - казалось, это золотая жила для инвестиций: аренда туристам, перепродажа с ростом.
15 лет спустя (2026 год) картина совершенно другая. Заброшенные корпуса, где реально живёт от силы 10-15 квартир. Виллы заполняются только на выходные тайскими туристами. Основные здания стоят полупустыми, квартиры не проданы (на рынке до сих пор висят десятки юнитов по 4-18 млн бат).
Территорию содержать нужно, но денег от собственников не хватает. Фонтаны отключены, бассейны не чистят как следует, сад зарос и выглядит печально. Общий вид - грустный упадок вместо обещанного рая.
Главные минусы, которые проявляются со временем
- Крайне низкая круглогодичная заполняемость Район Laem Mae Phim - красивый, но тихий и «локальный». Основной поток - тайцы на уик-энд. Иностранных туристов мало: до Koh Samet 30-40 минут, до Паттайи или Бангкока далеко. Виллы ещё сдают через агрегаторы, но кондо-юниты стоят пустыми месяцами. ROI (возврат инвестиций) близок к нулю.
2. Проблемы с обслуживанием территории В тайских кондо всё решает juristic person (кооператив собственников). Если большая часть юнитов не продана или владельцы не платят maintenance fee (обычно 30-50 бат/м²), бюджет на уборку, химию для бассейна, садовников и ремонт падает. Результат: неработающие фонтаны, грязные бассейны, заросший сад. Именно это и происходит здесь.
3. Переизбыток предложения и замороженные продажи 2010-е в Таиланде был бум кондо-проектов. Районг не Паттайя и не Пхукет - спрос оказался сильно завышен. Многие юниты так и не продали. Девелопер ушёл, банки или частные владельцы держат «мёртвый груз». Цены на вторичке за последний год просели на 12 % (по данным площадок).
4. Удалённость и отсутствие инфраструктуры Красивый девственный пляж - да. Но вокруг почти ничего: ближайший Tesco/Lotus и больница - в Klaeng (10–15 км), до 7/11 – 7 км. Без машины жить неудобно. Ресторанов и развлечений на пляже минимум. Туристы предпочитают Marriott по соседству за полноценный сервис. На фото ниже хорошо видно, где бассейн отеля, а где "болото" кондо
5. Конкуренция с «большим братом» Marriott буквально в 10 метрах. Он забирает всю премиум-аудиторию: свадьбы, корпоративы, иностранцев. Phuphatara остался «дешёвым вариантом рядом», но без такого же уровня управления и маркетинга. Жильцов кондо, любезно пускают на территорию отеля
6. Риски для иностранных инвесторов Даже в кондо (где иностранцы могут владеть до 49% foreign quota) сложно перепродать или сдать надолго. Плюс скрытые расходы: виза, налог на доход от аренды 15 %, ежегодные сборы, возможные судебные споры с кооперативом.
Почему так произошло?
- Экономические удары: после 2011 (наводнения, политическая нестабильность) пришёл ковид 2020-2022 - туризм в Районге рухнул. Многие владельцы бросили юниты или перестали платить взносы.
- Ошибочный расчёт девелопера: рассчитывали на бум, как на Пхукете или Самуи, но Районг остался «второстепенным» направлением.
- Психология покупателей: многие купили «на картинке», не пожив там ни дня.
Главный урок (и мой личный совет):
Прежде чем вкладываться в красивые картинки и обещания девелопера - поживите несколько дней (лучше недель) рядом или прямо в проекте.
Снимите в одном из юнитов, погуляйте по территории утром и вечером, посмотрите, кто реально там живёт, как работает бассейн и сад, насколько шумно/тихо и есть ли вообще люди. Рендеры 2011 года и реальность 2026 года - две разные планеты.
Phuphatara Rayong - классический пример, как амбициозный пляжный проект в «непервой» локации Таиланда может превратиться в дорогостоящую головную боль. Деньги вложены, а вместо пассивного дохода и роста - пустые корпуса и грустный вид из окна. Таких историй в Таиланде десятки (особенно в Районге, Хуахине, менее раскрученных районах Самуи).
Если думаете о недвижимости здесь - сначала арендуйте на месяц, поживите, посчитайте реальные цифры. Красивый пляж и «первая линия» - это ещё не гарантия успеха.
Друзья, если статья была полезна - ставьте лайки и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации