Статья была опубликована в информационно-практическом журнале «Охраняется государством», выпуск №1/2025.
«Тысячи старинных домов в городах России находятся в запустении, постепенно разрушаются и становятся забытыми. «Дом вдали» помогает решить проблему поиска инвесторов и собственников для старинных домов, расселенных по программе переселения из аварийного жилья», – так сформулирована миссия проекта, который обозначает себя как «агрегатор исторической недвижимости».
Для инвесторов проектом «разработаны методические рекомендации по работе с расселяемыми историческими зданиями… собран опыт по изучению памяти домов и истории города через жителей, который будет интересен городским исследователям и активистам». Разработана также «пошаговая схема перевода здания из жилого в нежилое для органов власти, которая поможет преодолеть юридические сложности, не позволяющие частным инвесторам восстанавливать исторические здания». На вопросы «ОГ» отвечает управляющий партнер компании «ДАЛЬ» Александр Ивакин.
– Проект работает только с расселяемыми домами или с любой исторической недвижимостью?
– Проблема старых домов на самом деле далеко не новая. Мы не ограничиваемся только домами по программе расселения из аварийного жилья. Проект «Дом вдали» гораздо шире. Мы ищем инвесторов для всех объектов, которые имеют историческую или культурную ценность – будь то дома в деревнях или здания в городах с богатой историей. Конечно, акцент на тех, которым требуется серьезная реставрация, но в принципе мы не ограничиваемся только такими вариантами. Стараемся опираться на их субъективную красоту и редкость.
– География проекта ограничена только несколькими городами?
– На сайте проекта сейчас акцент на Зарайск, Елец, Коломну, но наша задача – работать по всей стране. В нашем Telegram-канале можно найти объекты не только из этих городов. Все зависит от интереса инвесторов и возможностей, которые мы видим для восстановления тех или иных объектов в разных уголках России.
– В чем Вы видите преимущество вашего проекта перед известными площадками – агрегаторами объявлений, в специализации?
– Мы не просто агрегатор. Мы специализируемся на исторической недвижимости и создаем не просто платформу для продаж, а целую экосистему, которая поддерживает собственников и инвесторов на всех этапах – от поиска объекта до его реставрации и дальнейшего использования. Наша цель – сделать так, чтобы каждый дом нашел своего инвестора, а не просто висел на сайте, ожидая чуда.
– Как Вы собираете контент для ресурса?
– Через контакты с собственниками, местными властями и другими людьми, которые работают в сфере сохранения исторических объектов. Мы сами проверяем каждый объект, общаемся с владельцами и оцениваем, насколько он интересен, какая за ним история и как его сохранить. Это не просто данные с сайта – мы всегда лично в теме.
– Как Вы отслеживаете судьбу объявлений о продаже исторической недвижимости, например, состоялась сделка, покупатель передумал ее совершать – что дальше происходит с объектом, размещенном на вашем ресурсе?
– Мы не оставляем объекты без внимания. После размещения объявления следим за ходом сделок, интересуемся у покупателей и актуализируем информацию. Так мы всегда имеем полную картину по каждому объекту.
– Есть ли у Вас понимание, какой процент объектов, которые вы выставляете у себя на странице, являются объектами культурного наследия?
– Примерно 30–40 %. Так уж устроена эта сфера, когда статус ОКН здания могли получать просто случайным образом; мы знаем много примеров, где на одной улице стоят абсолютно одинаковые дома, но половина со статусом ОКН, а другая нет.
– Насколько много обращений от покупателей исторической недвижимости получает ваш проектный офис, специализирующийся на оказании консультативной поддержки по работе с расселяемыми историческими зданиями?
– За последние месяцы мы заметили очень значительный интерес как со стороны частных инвесторов, так и со стороны компаний, готовых взять на себя проекты по восстановлению исторических зданий. Мы получали постоянные обращения в чат-бот – наверное, каждые 2–3 часа.
– Есть ли концепция монетизации работы проекта?
– Да, мы предполагаем монетизацию через комиссии за успешные сделки и консалтинг для инвесторов, владельцев недвижимости. Базово это наши ключевые компетенции, и мы способны реализовать проект на всех этапах, включая не только подбор, а функциональное программирование, разработку ПСД, НПД, реставрацию и запуск туристического продукта.
– Есть ли у Вас понимание портрета приобретателя исторической недвижимости? Опишите в общих чертах – кто он, этот инвестор?
– Это люди, которые не просто ищут прибыль, а интересуются созданием уникальных проектов, сохранением культурного наследия. Как правило, это очень разные люди по профессии, но объединенные общим взглядом на сохранение культуры, а также ее интеграцией в современную экономику. Люди ищут такие объекты, которые создают атмосферу и дают новые возможности для бизнеса в наследии.
– Для каких целей чаще всего, на Ваш взгляд, приобретается объект исторической недвижимости?
– Либо жилье для себя, либо инвестиции для бизнеса, основа которого – работа с наследием и его интерпретация. Никто не покупает исторические дома ради краткосрочной окупаемости и дохода, большинство ищут объект с длинным горизонтом развития.
– Расскажите о цене средней сделки покупки исторического объекта. Мы прекрасно понимаем, что разброс параметров большой – и тем не менее?
– Здесь все зависит от состояния объекта. Цена может колебаться от нескольких миллионов до десятков миллионов рублей, в зависимости от региона, состояния здания и необходимого объема работ.
– С какими сложностями, на Ваш взгляд, сталкивается инвестор, если приобретаемый актив является объектом культурного наследия? Есть ли у вас готовые решения?
– Основные трудности связаны с ограничениями на изменения в архитектуре и планировке, к которым часто не готовы инвесторы, или они излишне напуганы документацией по памятникам. Мы помогаем через консультации и предоставление информации о процессе согласований изменений и проектов реставрации, что помогает минимизировать риски и экономит ресурсы.
– Насколько мы понимаем, Ваш информационный ресурс является частью бизнеса по проектированию городской исторической среды, созданию креативных кластеров. Расскажите о ваших проектах – «Нижполиграф» и мастер-план Торгового городка в Рязани. Всех интересуют уникальные решения, нестандартный подход к развитию таких проектов, опыт по сохранению исторического наследия.
– Для нас проектирование – это не просто создание нового, а осознанная работа с контекстом, историей и функцией. То, что мы делаем с «Нижполиграфом», в чем-то вдохновлено практиками OMA: мы не просто восстанавливаем здание, а перезагружаем его, даем ему новый смысл и новые функции.
Для нас ключевым является понимание, что историческое наследие не должно быть заморожено в прошлом. Мы создаем пространства, которые сохраняют память о прошлом, но воспринимаются как часть современности. «Нижполиграф» станет креативным кластером, где не только восстанавливаются элементы архитектурной ценности, но и проектируются новые, неожиданные взаимодействия между старым и новым. Это не просто перепрофилирование, а стратегическое изменение функционального контекста – старое здание становится частью живого динамичного пространства для инноваций, бизнеса и культуры.
В мастер-плане Торгового городка в Рязани (см. материал «ВДНХ по-рязански» в № 3, 2022 «ОГ». – Ред.) мы шли примерно по тому же пути, создавая проект, который не растворяется в городской среде, а действует как своего рода катализатор изменений. Важно, чтобы проект поддерживал не только архитектурные требования, но и социокультурные: развивал городскую инфраструктуру, открывал новые общественные пространства, обеспечивал возможности для творческих предпринимателей и местной экономики.
Для нас эти проекты – возможность создать не только физическое пространство, но и социальную среду, которая активирует взаимодействия и общение. Мы не стремимся к архитектурному консерватизму. Мы понимаем историческую ценность зданий, но рассматриваем их как платформы для инноваций, как основу для создания новых слоев в городской среде, которые могут быть использованы не только в культурных, но и в экономических целях.
Беседовал Дмитрий Дмитриев, заместитель генерального директора ФГБУК АУИПИК
Больше материалов – в выпуске информационно-практического журнала «Охраняется государством».