Рынок торговой недвижимости в 2026 году проходит через фундаментальную трансформацию. Изменение потребительского поведения, регуляторные новации и перестройка арендных отношений формируют новую реальность для всех участников сегмента.
Инвестиционная динамика
По итогам 2025 года объем инвестиционных сделок в ритейле вырос на 31% из-за эффекта низкой базы — до 118 млрд руб., заняв третье место в сегменте коммерческой недвижимости после офисов и складов.
В первом квартале 2026 года торговая недвижимость неожиданно вышла в лидеры: почти треть (31%) всех инвестиций пришлась на этот сегмент, где были заключены две крупные сделки с ТЦ «Аура».
Стрит-ритейл: регуляторные вызовы
Рынок стрит-ритейла в 2026 году развивается в условиях усиленного давления со стороны макроэкономических и регуляторных факторов.
Ключевые факторы влияния:
1. Повышение НДС до 22%. Вступившее в силу изменение усиливает инфляционное давление и оказывает дополнительное влияние на экономику арендаторов уличной торговли, прежде всего в сегменте малого и среднего бизнеса. Согласно оценкам Минфина, рост НДС добавит порядка 1 п.п. к инфляции.
2. Рост операционных издержек. Увеличение закупочных цен, логистических расходов и стоимости услуг вынуждает арендаторов пересматривать финансовые модели. В условиях ограниченных возможностей для оптимизации затрат часть операторов будет вынуждена частично перекладывать возросшую нагрузку на конечного потребителя, что может повлиять на структуру спроса.
3. Дифференциация сегментов. Сохраняющаяся льготная ставка НДС 10% для социально значимых товаров обеспечивает относительную устойчивость ряда категорий арендаторов: продуктовые магазины, товары для детей, сегмент «Красота и здоровье» (аптеки), книги и подарки (реализация книг).
4. Изменение потребительского поведения. На фоне замедления роста реальных доходов населения покупатели перераспределяют расходы в пользу обязательных категорий. Это может привести к снижению оборотов в более чувствительных сегментах стрит-ритейла: fashion, непродовольственные товары импульсного спроса, определенная часть сервисных форматов.
5. Ужесточение условий для УСН. Поэтапное расширение применения НДС для компаний, работающих по упрощенной системе налогообложения, создает дополнительное давление. Лимит по выручке для УСН в 2026 году снижается с 60 млн до 20 млн руб., в 2027 году — до 15 млн руб., в 2028 году — до 10 млн руб..
Новые якорные арендаторы
Торговая недвижимость перестает быть лишь местом для покупок и становится пространством, где клиентский опыт играет ключевую роль. Теперь новые якоря — медицина, спорт и досуг, трансформируя ключевые центры в многофункциональные пространства.
Фитнес-центры стали необходимым форматом, который вписывается на стадии проектирования. Активно развивается падел-теннис. Свою нишу занимает медицина: коммерческие клиники на фоне оптимизации бесплатных приобретают популярность. Досуг и развлечения также остаются востребованными.
Региональная специфика
В регионах России в 2025 году наблюдался рекордный ввод торговых центров — 71% нового строительства пришелся на объекты вне Москвы и Санкт-Петербурга. Это создает новые возможности для ритейла и услуг, но одновременно усиливает конкуренцию за качественного арендатора.
Ставки капитализации
Ставка капитализации в сегменте торговых центров в 2026 году сохраняется на уровне 11,50-12,50%.Это выше, чем в офисном и складском сегментах, что отражает более высокие риски, связанные с трансформацией потребительских привычек и регуляторным давлением.
Торговая недвижимость в 2026 году проходит через структурную перестройку. Стрит-ритейл сталкивается с беспрецедентным регуляторным давлением, но категории с льготным НДС сохраняют устойчивость. Торговые центры трансформируются в многофункциональные пространства с новыми якорями — медициной, спортом и досугом. Инвестиционная активность в сегменте остается высокой, о чем свидетельствуют крупные сделки первого квартала. Управляющие компании, понимающие эти процессы, получают не просто стабильную аренду, а становятся естественным элементом нового жизненного уклада.