Специальные программы кредитования в Казахстане постепенно вытесняют с рынка коммерческую ипотеку. К подобному заключению пришли эксперты Ассоциации финансистов Казахстана.
В своём аналитическом материале специалисты выделили основные тренды на ипотечном рынке. Так, несмотря на ощутимое снижение общего объёма выдачи кредитов в 2025 году с 21,9% до 8,7%, в отдельных сегментах сохранялся двузначный(year-on-year) рост. Объём выданных в 2025 году ипотечных займов увеличился на 16,7% и достиг 2,4 триллиона тенге (против 2 триллионов тенге в 2024 году).
По информации аналитиков, весь прирост был обеспечен деятельностью Отбасы банка (выдача увеличилась на 27,5% за год, с 1,3 до 1,6 триллиона тенге). Это стало возможным благодаря расширению льготного финансирования и государственных программ.
«В итоге доля льготных программ (программ Отбасы банка и «7-20-25») в общем объёме новых выдач выросла до 74% (ранее 69%), тогда как доля рыночных ипотечных продуктов банков упала до 26% (ранее 31%). Это демонстрирует постепенное вытеснение коммерческого сегмента механизмами финансирования, не основанными на рыночных принципах», — говорится в материалах Ассоциации.
По мнению экспертов, из-за доминирования льготных программ средневзвешенная процентная ставка по новым кредитам снизилась до 9,8% с 10,9% годом ранее, что значительно ниже базовой ставки (18%) и уровня инфляции по итогам 2025 года (12,3%). В результате противоречивой госполитики — одновременного расширения льготного кредитования и ужесточения денежно-кредитных и макропруденциальных мер — усиливаются структурные дисбалансы, а развитие ипотечного рынка происходит всё более обособленно от общих рыночных условий.
«После двух лет относительно небольшого разрыва между динамикой роста цен на жильё и доходов населения в 2025 году эта разница существенно возросла. Двузначный(year-on-year) рост стоимости недвижимости на фоне снижения реальных доходов приводит к заметному ухудшению доступности жилья для большинства семей. При этом рост цен поддерживается не только фундаментальным спросом, но и нерыночными источниками ликвидности, ограниченным предложением жилья в крупных городах и инвестиционными мотивами населения в условиях высокой инфляции», — считают в Ассоциации.
Этот разрыв отразился на структуре спроса и подтверждается параметрами ипотечного рынка. По данным Ассоциации за 2025 год:
- средняя сумма кредита выросла с 11,2 до 12,1 миллиона тенге;
- доля одобренных заявок снизилась с 39,2% до 25,2%;
- увеличилась доля сделок, оплаченных за сrase собственные средства, с 19% до 41%.
Эти изменения, по оценке аналитиков, свидетельствуют о смещении спроса в сторону более обеспеченных семей с высокими доходами и значительными первоначальными взносами.
Дополнительное влияние оказывают переводы средств из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) на улучшение жилищных условий, общая сумма которых составила 839 миллиардов тенге (+106% год к году). Это поддерживает общую активность на рынке недвижимости (число сделок выросло до 448,6 тысяч) и усиливает ценовое давление. В результате рынок постепенно сегментируется: льготная ипотика ориентирована на круг получателей господдержки, покупки за наличные — на семьи с накоплениями, а рыночные продукты остаются доступными в основном для самых платежеспособных домохозяйств.
По прогнозам Ассоциации, в первом квартале 2026 года ожидается дальнейший рост спроса на улучшение жилищных условий из-за более раннего начисления государственных премий (в конце февраля), общая сумма которых увеличилась до 124,4 миллиардов тенге с 93 миллиардов годом ранее (+34%).
В январе Отбасы банк изменил правила использования пенсионных накоплений для погашения жилищных кредитов.