Представьте: вы взяли ипотеку, но случилось страшное — потеряли работу, здоровье, бизнес рухнул. Платить нечем. Банк забирает квартиру. И вы остаётесь на улице вообще без ничего. Даже тех денег, что уже выплатили, не видите.
Сейчас так и работает. Но скоро всё может измениться.
Госдума во вторник, 17 марта, планирует рассмотреть во втором и сразу третьем чтении законопроект, который обяжет оставлять банкротам 10% от стоимости проданной ипотечной квартиры. Это не подарок, а попытка соблюсти баланс между интересами кредиторов и правом человека на крышу над головой.
Что было раньше
Сейчас закон защищает единственное жильё от изъятия — но только если оно не в ипотеке. Если квартира заложена банку и вы перестали платить, её продадут с торгов. Все деньги уйдут кредиторам. Вы останетесь с нулём и испорченной кредитной историей.
Конституционный суд два года назад сказал: так неправильно. Даже если человек не справился с ипотекой, часть средств от продажи должна оставаться ему, чтобы было на что снимать жильё или копить на новый взнос.
Что предлагают сейчас
Первоначальная версия законопроекта была скромнее: 5% от стоимости квартиры оставляли должнику, до 90% уходило банку, ещё до 5% — другим кредиторам.
Ко второму чтению пропорции изменили в пользу должника:
- до 80% — на погашение ипотечного долга;
- до 10% — на погашение других долгов;
- минимум 10% (но не больше суммы первого взноса и уже уплаченных ипотечных платежей) — остаётся должнику.
Плюс, если после погашения всех долгов останутся излишки, их тоже отдадут человеку.
Но есть нюансы
Суд может уменьшить этот остаток, если 10% — слишком большая сумма. Например, если квартира стоит 50 млн, а 10% — это 5 млн, суд может сказать: «Тебе столько не нужно, вот тебе сумма, на которую можно снять жильё на год или купить крошечную студию в регионе».
Критерии — разумная потребность в жилье, нормы соцнайма, расположение в том же поселении, пригодность для проживания. То есть всё очень индивидуально.
Что говорят эксперты
Кирилл Кулаков (президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ) напоминает, что это не первая попытка защитить ипотечников. Ранее уже разрешили третьим лицам платить по ипотеке за должника, а также заключать мировые соглашения с банком, чтобы вывести единственное жильё из конкурсной массы.
Новый закон — ещё один шаг в защиту прав граждан. Но 10% вряд ли пойдут на новый кредит (банкроту их не дадут), скорее — на аренду жилья или на строительство дома в регионах, где это возможно.
Александр Цыганов (профессор Финуниверситета) предупреждает: для новых кредитов банки могут ужесточить требования. Например, поднять первоначальный взнос с 20% до 25-30%, чтобы компенсировать риск того, что при банкротстве часть денег уйдёт должнику, а не банку.
Что это значит для обычных людей
Если вы уже в ипотеке и боитесь, что не справитесь, — закон даёт надежду, что при самом плохом сценарии у вас останутся хоть какие-то деньги. Не всё уйдёт банку.
Если вы только планируете брать ипотеку — готовьтесь к тому, что банки могут поднять требования к первому взносу. 10%, которые оставят должнику, — это риск для кредитора, и он захочет его застраховать.
Мой взгляд
История правильная. Человек не должен оставаться на улице с пустыми карманами, даже если не справился с кредитом. Ипотека — это не кабала, а инструмент. И если инструмент сломался, надо дать шанс на восстановление.
10% от квартиры — не решает всех проблем, но это хотя бы подушка безопасности. На первое время хватит. А дальше — уже сам.
Главное, чтобы суды применяли этот закон разумно, а не формально. И чтобы банки не начали задирать ставки и первоначальные взносы для всех подряд из-за нового риска. Баланс — он тонкий.