Недавно я увидела стоимость юридического заключения у одного известного юриста по недвижимости в Москве.
Кстати, она мне нравится и я люблю слушать её вебинары — у неё всегда интересные темы и отличные приглашённые спикеры.
Но меня заставил задуматься сам принцип расчёта стоимости проверки.
У многих юристов итоговая цена формируется так:
по количеству проверяемых объектов, физических и юридических лиц.
На практике это выглядит примерно так.
Минимально обычно проверяется 1 объект недвижимости и минимум 2 физических лица. Меньше, как правило, не бывает.
Но есть нюанс.
Если хотя бы один из собственников занимался предпринимательской деятельностью, появляются автоматически ещё объекты проверки — возглавляемые им юридические лица.
В результате стоимость юридического заключения получается больше 50 000 рублей.
И это абсолютно нормальная рыночная практика.
Как проходит юридическая проверка квартиры у меня
Я выбрала другой подход — комплексную проверку с фиксированной стоимостью.
Независимо от сложности сделки и количества проверяемых лиц.
В услугу входит полный юридический аудит объекта недвижимости.
1. Правовая экспертиза документов
Я анализирую:
правоустанавливающие документы
правоподтверждающие документы
сведения о зарегистрированных лицах
справки о задолженностях по содержанию и эксплуатации жилья.
2. Проверка истории собственности
Изучается:
долевая или совместная собственность
частота переходов права собственности
возможная оспоримость предыдущих сделок.
3. Проверка собственников
Проверяются все участники сделки — физические и юридические лица.
А именно:
дееспособность и сделкоспособность
платежеспособность
наличие лиц, имеющих право проживания
участие в судебных процессах.
4. Я также проверяю:
используется ли объект по назначению
нет ли признаков самовольной перепланировки или самостроя.
5. Налоговые последствия сделки
Очень важный этап, который часто игнорируют.
Но неправильный расчёт налогов может нанести ущерб не только продавцу, но и покупателю в случае занижения или завышения стоимости объекта в ДКП.
6. Подготовка юридического заключения
Клиент получает полноценное аналитическое заключение, где:
описаны все выявленные риски
предложены способы их минимизации
указаны дополнительные документы, которые необходимо запросить
7. Подготовка всех документов для сделки
При необходимости я готовлю полный пакет:
акт осмотра квартиры
соглашение о задатке или авансе
тексты необходимых нотариальных заявлений и согласий
дополнительные соглашения
акт приема-передачи документов
договор купли-продажи
образцы расписок
схему расчётов для банка
опись имущества
передаточный акт
обязательства по возможным долгам
опросник об отсутствии порока воли.
Фактически клиент получает полный юридический пакет для безопасной сделки.
Что происходит, если объект оказался рискованным
Иногда проверка выявляет серьёзные риски, которые невозможно устранить.
Если клиент принимает решение отказаться от покупки, я предоставляю скидку на проверку следующего объекта.
Потому что главная задача юриста — защитить клиента, а не просто провести проверку.
Проверка у банка, нотариуса или юриста?
Покупатель всегда может выбрать:
проверку в банке
проверку у нотариуса
проверку у практикующего юриста.
Но важно понимать разницу.
Банк и нотариус чаще всего используют шаблонный формат проверки.
Клиент обычно не получает на руки полный пакет выявленных сведений и материалов.
В моей практике клиент получает так называемый "альбом добросовестного приобретателя" — комплект документов со всеми результатами проверок и юридическое заключение с подробной аналитикой и описанием всего рассмотренного и выявленного.
Кто на самом деле влияет на выбор проверяющего лица?
Интересный факт из практики.
В большинстве случаев решение принимает риэлтор.
Если специалист хочет:
разделить ответственность за сделку
иметь возможность консультироваться
быстро решать сложные вопросы -
он выбирает работу в тандеме с юристом по недвижимости, которого он лично знает и который всегда с ним на связи.
У такого юриста также:
- прозрачная стоимость услуг,
- понятный алгоритм работы,
- высокий уровень насмотренности документов и большой опыт закрытых сделок.
Юридическая проверка недвижимости — это не формальность.
Это страховка от потери миллионов.
Именно поэтому к выбору юриста стоит подходить так же внимательно, как и к выбору самого объекта.
Так выглядит у меня Альбом добросовестного приобретателя (как правило, его объем составляет более 100 листов).