Новости о пересмотре условий семейной ипотеки обсуждают все, кому не лень. Но за сухими цифрами изменений ставок и взносов стоят реальные судьбы людей, которые планировали купить свой дом. Эксперт в сфере ИЖС, основатель строительной компании RUDOM Константин Пулькин, объясняет, почему новые правила могут добить рынок индивидуального жилищного строительства.
Семейная ипотека в ее текущем виде — это один из последних драйверов, на котором еще держится рынок жилья. И именно эту опору, похоже, собираются радикально пересматривать.
Уже с ноября 2025 года произошли изменения, от которых у многих застройщиков и покупателей волосы встанут дыбом:
- 📈 Первоначальный взнос может вырасти с 20,1% до 40,1%
- 💸 Ставки: 12% на первого ребенка, 6% — на второго, 4% — на третьего
- 🚫 Маткапитал в счет первого взноса — под запретом
- 🗺️ Географическая привязка: оформить ипотеку можно будет только в регионе прописки
Что это значит для обычных семей
«Предложенная идея: 12% на первого ребенка — не просто несправедлива, она разрушительна. Это убивает покупательскую способность именно тех семей, которые сегодня принимают решение завести первого ребенка, создать дом, вложиться в жилье», — комментирует Константин Пулькин.
Получается странная математика: условный бонус в 4% на третьего ребенка рассчитан на единицы. А массовый сегмент — молодые пары с одним-двумя детьми — просто отрезают от доступа к ипотеке.
Покупка дома с первоначальным взносом в 40% и ставкой 12% для большинства семей — это нереально. Особенно если учесть, что личные накопления у населения стремительно тают.
🏗️ Рынок ИЖС: коллапс господдержки
Цифры говорят сами за себя. В 2024 году на субсидирование индивидуального жилищного строительства выделили 150 млрд рублей. В 2025 — всего 4 млрд.
«Это не сокращение, это фактически коллапс господдержки, 37-кратное падение. Когда из системы убирают ипотеку, рынок рушится», — поясняет эксперт.
В Московской области, где работает компания RUDOM, картина уже печальная: из 10 строительных компаний 3 закрылись, еще 2–3 находятся в кассовом разрыве. Они не могут выдать готовые дома или вернуть авансы клиентам.
Раньше работала простая схема: взял ипотеку — заказал дом. Теперь ни ипотеки, ни заказов.
Что будет, если меры примут
Спрос на ИЖС продолжит падение. Если убрать ипотеку как инструмент, останутся только личные накопления. А они у населения тают на глазах.
Вторичка выиграет. Там нет этапа строительства, можно заехать сразу. Люди, уставшие от банковских сложностей и съемных квартир, будут выбирать готовое.
Цены поползут вверх. С 1 января 2026 года повышение НДС до 22%. Это неминуемо отразится на себестоимости строительства.
«Мы, как крупный завод полного цикла, закупаем материалы впрок, вагонами, по текущим ценам, чтобы хоть как-то сдержать рост. Но даже нам становится все сложнее», — делится Константин Пулькин.
Застройщики не выдержат. Те, у кого нет своего производства и нормальной логистики, уйдут с рынка. Новые условия ипотеки и рост ставок только ускорят этот процесс.
Почему вообще хотят менять условия
Ответ простой: бюджет трещит по швам. Семейная ипотека обходится государству дорого, а эффект от нее — долгосрочный. Власти ищут способ сократить расходы, но сохранить видимость поддержки.
«Реальность такова, что любое усложнение — это удар по рынку. Сегодня семейная ипотека — единственный доступный большинству способ улучшить жилищные условия. Если его "отрезать", мы увидим еще более глубокое падение как в стройке, так и в смежных отраслях», — резюмирует эксперт.
А вы планировали брать семейную ипотеку? Успели или уже не успеваете? Делитесь в комментариях — давайте честно обсудим, кто как видит эту ситуацию 👇