Если вам за 60, продать, поменять или сделать что-то еще на рынке недвижимости вам гораздо сложнее. Почему так происходит? Как риэлторы, банки и прочие участники рынка относятся к таким субъектам? И как правильно действовать на рынке человеку «в возрасте»? Чего боятся и на что обращать особое внимание?
Разбираемся.
Особые требования к пожилым собственникам на рынке недвижимости предъявлялись всегда. Причины понятны. С возрастом возрастает вероятность того, что у человека нет адекватного представления о том, что он делает. Это медицинский факт, спорить с которым сложно, но сделки худо, бедно заключались даже с такими людьми, состояние которых не позволяло поставить свою подпись на договоре купли-продажи, требовался т.н. рукоприкладчик. Если все оформлялось правильно, никаких проблем не было.
Однако, судебная практика, и в особенности «дело Долиной-Лурье» усугубило проблему, и некоторые агентства стали отказываться от работы с пожилыми собственниками. Где-то требуют повышенную комиссию, и уже не некоторые, а очень даже многие риэлторы не рекомендуют участвовать в сделках, в которых собственнику отчуждаемой недвижимости больше 60 лет.
Дело на только в судебной практике. Мир меняется, не все успевают за этими изменениями, а мошеннические приемы и технологии становятся все более продвинутыми.
Однако, именно в пожилом возрасте людям часто имеет смысл сменить локацию, продать что-то, что считают лишним, или то, что стало сложно содержать. Ну, или просто оптимизировать свою недвижимость.
Этот текст для тех, кто думает на эту тему.
Первое, что нужно понимать, не откладывайте.
Дело не только в том, что чем старше собственник, тем больше риск покупателя. Сами сделки становятся сложнее. Да, появились сервисы, которых не было раньше, договоры купли-продажи все чаще подписываются электронной подписью, и в сделке можно участвовать, находясь на другой стороне земного шара, имея только биометрический паспорт и современный смартфон. Но это только часть большого айсберга.
Количество факторов риска растет, усложняется налоговое законодательство, государство становится все более заметным игроком рынка недвижимости. Это вроде бы не так заметно, но те, кто находится внутри рынка недвижимости давно, видят большую разницу между нынешним рынком и рынком, каким он был, например, до ковида. Значение приобрели вещи, о которых раньше никто не думал, в вероятность попасть впросак выросла и, похоже, будет расти дальше.
Ну, и чем раньше вы сделаете то, что задумали, тем больше времени у вас впереди на осуществление этого задуманного.
Второе – приготовьтесь к тому, что вас будут проверять на адекватность.
Вообще говоря, при сделках с недвижимостью на адекватность проверяют всех, но, если вам за 60, приготовьтесь к тому, что проверять будут с пристрастием.
Хорошо, если у вас есть водительское удостоверение, разрешение на ношение оружия, удостоверение на право управления маломерным судном или какие-то подобные документы, получение которых требует медицинского освидетельствования. Наличие таких документов не снимет вопрос, но уже немного успокоит покупателя. Будьте готовы взять справки из психо и наркодиспансеров о том, что вы не стоите на учете, и даже пройти освидетельствование у врача.
Не обижайтесь на требования таких документов. Да, для совершения сделки они не обязательны, но их обычно требуют.
Особенно трудно вам может быть с покупателями без риэлтора. Такие покупатели обычно черпают информацию из интернета, где много различных пугалок, и требуют такие документы, которые профессионал сочтет лишними. Будьте к ним снисходительны, если вам кажется, что требования покупателя чрезмерны, проконсультируйтесь с профессиональными риэлторами. Или хотя бы у нотариуса.
Как вариант, можете сами предложить нотариальное удостоверение договора. В обычной практике услуги нотариуса оплачивает покупатель, но, если вы выступаете в роли пожилого продавца, может предложить оплату услуг нотариуса в качестве скидки. По моей практике, величина торга при многих сделках (если он имеет место), обычно превышает стоимость нотариальных услуг.
Возможно, покупатель захочет пригласить врача прямо на сделку. Не переживайте, это тоже нормально. Хотя по факту врач свидетельствует только то, что человек адекватно реагирует на вопросы, которые ему задаются согласно методике и не проявляет симптомов неадекватного психологического состояния. Проверка продавца на ведомость не в его компетенции.
Ну, и немного о том, как это иногда происходит.
Пример из практики. Продается квартира в центре Москвы, собственники – два брата, одному под 90, другому – немного за. Сделка нотариальная, но риэлтор покупателя пригласил еще и врача.
Что делает врач? Уединяется (по возможности) в отдельной комнате с человеком и минут 10 беседует с ним. Но тут проходит 10 минут, 20, 30….. Сделка альтернативная, в цепочке три квартиры, у нотариуса собралось примерно 10 человек, все ждут.
Через час дверь открывается, врач с улыбкой извиняется и произносит: «Знаете, такой интересный человек!».
Со вторым братом было почти тоже самое. Я не был удивлен, поскольку знал, кто эти люди, какие у них ученые степени, и чем они на самом деле занимались в разных частях Глобуса. Если на той сделке кто-то и проявил себя неадекватно, то уж точно не они.
Ну и в-третьих, настоятельно рекомендую взять в помощь профессионального риэлтора.
Этим вы убьете двух зайцев, а, возможно и больше.
Если вы выходите на рынок через агентство или просто профессионального участника рынка, доверие к тому, что вы делаете, будет намного больше. Вообще, это касается всех участников, но для пожилых людей такое доверие становится ключевым фактором.
Специалист не только снимет многие вопросы, но и устроит все в более выгодном для вас варианте. По личному опыту, в большинстве случаев комиссия риэлтора не только окупается, но и приносит заказчику услуг некоторые дивиденды.
Но тут есть важный нюанс. Риэлтора лучше не искать по интернету и по рекламе агентств недвижимости. В канале Механики рассказывал, как это делать. Если коротко, риэлтора лучше всего искать как врача, по отзывам тех друзей и коллег, мнению которых вы доверяете. Тут, как и во многих подобных сферах, важен человеческий фактор. Например, если вы доверяете моему мнению, можете обратиться сюда, но, если есть возможность, лучше пообщаться сразу с несколькими людьми. И выбрать того, кто вам подойдет.
В-четвертых, если вы пожилой человек, есть смысл привлечь к сделке кого-то из родственников или близких друзей. Но не в том смысле, что бы они заменили вам риэлтора, а для того, чтобы ваши контрагенты и даже ваш риэлтор – если вы в нем не очень уверены – понимали, что вы не одинокий пенсионер, и все, что происходит, под контролем третьей стороны.
С дугой стороны, для понимающего покупателя или его юриста - это фактор, исключающий вашу ведомость. Если, конечно, вас ведут не сами родственники, иногда бывает и так.
Что еще есть смысл понимать?
Про ипотеку. Если вам за 60 рассчитывать на нее не стоит. И не только из-за плохой доступности ипотеки в настоящее время.
Дело в том, что даже, если у вас хорошее состояние здоровья, и вы в свои 64 года прыгаете с парашютом, как один из моих клиентов, и имеете приличный официально подтвержденный доход, ипотека – банковский продукт. И, как продукт, имеет унификацию, которая обуславливает многие ограничения. Во всяком случае, мой любитель экстрима, посчитав плюсы и минусы ипотеки в его случае, предпочел подождать год и купил квартиру за собственные средства. Доход позволял.
Теперь, чего бояться.
Мошеннических схем очень много, но основной признак этих схем - инициатива исходит не от вас. Вам звонят, или вам кто-то что-то предлагает, сообщает, угрожает и т.п. Если вы выходите на рынок по своему решению, если у вас есть понятная сформулированная цель, и вы составили план, как к ее достичь, рисков уже на порядок меньше.
Как их уменьшить еще?
Цель должна быть реальной. Если вы захотите продать двушку в бирюлевсчкой хрущевке и купить на эти деньги коттедж на Лазурном берегу, вы рискуете. Очень. Потому что пообещать вам такой «обмен» может только мошенник. Или глубоко неадекватный человек. В результате ничего кроме проблем и убытков вы не получите.
Как оценить цель на реальность?
Проконсультироваться с риэлтором. Желательно с выездом на место. Дело в том, что, например, для загородной недвижимости два вроде бы одинаковых на непрофессиональный взгляд объекта, стоящие рядом, могут быть оценены по-разному. Ну, и квартира, пусть и стандартный объект, относительно точно может быть оценена только в контексте текущей фазы рынка, локации, состояния подъезда, двора и даже запахов.
Иногда в объект есть смысл вложить какие-то минимальные деньги, иногда – нет. В канале Механики есть примеры, когда это имеет смысл делать. Ну, и есть разные пути достижения цели.
Чтобы было понятно, о чем я, приведу пример.
Человеку под 70, небольшие накопления, в собственности двухкомнатная квартира около м.Сокол и часть полуразрушенного дома в 20 километрах от Москвы. В квартире человек живет, часть дома уже много лет не используется, стены покосились, крыша прохудилась, лестница прогнила, да и земельный участок жутко зарос.
Человек пришел на консультацию с вопросом, есть ли смысл истратить все накопления хотя бы на ремонт этой части дома (на участок денег уже точно не хватит) и потом все это продать? Или действовать как-то иначе, или лучше вообще ничего не делать?
При осмотре выяснилось, что часть дома имеет практически отрицательную стоимость – ее нужно утилизировать, но небольшой (около семи соток) земельный участок, на котором она расположена, находится в пешей доступности от одной из линий МЦД, имеет правильную форму и может быть продан по хорошей цене именно как участок под дальнейшее строительство.
В результате земельный участок был продан, и с небольшой доплатой куплена однокомнатная квартира в том же районе, где человек жил. Да, не в новом доме, но арендная плата, за которую можно сдавать купленную квартиру, в два с лишним раза превышает пенсию, которую этот человек получает. В случае необходимости, человек может переехать в купленную однушку и сдавать двушку. И получать уже четырехкратную «надбавку» к пенсии.
Иными словами, человек резко поменял уровень жизни, у него появились возможности, которых не он имел раньше. Например, получать хорошее медицинское обслуживание или провести неделю гуляя по Парижу (даже при текущих ценах на перелеты).
В общем, возраст совсем не помеха. Если вы поставили себе адекватную цель и выбрали надежный путь ее достижения, у вас будет возможность изменить свою жизнь в лучшую сторону. Часто принципиально лучшую.
И, если вы человек иного склада, и приведенный пример вас не вдохновил, приведу еще один, во многом противоположный.
У человека было две квартиры. Однушка около МКАД и двушка – тоже около МКАД, но однушка на Севере, а Двушка на Юге. Человек – старый турист, активный, рукастый, очень общительный. Просто сидеть дома, сдавать двушку и каждый год тратить деньги на ее ремонт ему было жутко скучно.
Я предложил ему вариант, которым тогда занимался – сдвоенный участок в СНТ рядом с МЦД и лесом, на котором стояло 3 полноценных дома, была баня и даже бассейн. Сдача в найм всего этого хозяйства давало в два с половиной раза больше прибыли, чем двушка, а при сдаче посуточно – существенно больше. В общем, что-то в таком роде.
Но человек выбрал иной вариант. Продав двушку, он купил два дома в деревне, в месте, которое хорошо знал. И еще он знал, что в том месте пролегают популярные велосипедные и лыжные маршруты, при этом сам был вхож в сообщество людей, которое по ним ходит. Кажется, даже был одним из его ветеранов-организаторов.
Сейчас в одном из его деревенских домов – что-то типа турбазы, которой пользуются его друзья, друзья друзей и т.д.. В другом он живет сам, однушку сдает, и денег ему вполне хватает. Во всяком случае снегоход и квадроцикл для «прочистки тропы» маршрута он купил не в кредит, а в город ездит пусть не на топовом, но на достаточно крепком внедорожнике.
А есть и более радикальные варианты. Один из клиентов уехал в Карелию, другая – в египетский Шарм-Эль-Шейх. Насколько знаю, у всех все в порядке. И, возможно, как мне кажется, но все эти вещи хорошо повлияли на здоровье всех вышеописанных субъектов.
Нет, я не призываю всех подрываться, бежать что-то продавать и что-то покупать. К слову, можно и ничего не покупать. Знаю даму, которой в силу склада характера, возраста и здоровья (диагноз с которым живут два – три года) стало тяжело содержать загородный дом. Она его продала, и на большую часть денег просто путешествовала по миру со своим внуком. За это время внук выучил несколько языков, сама она приобрела массу друзей во всех уголках мира. Сейчас ее уже нет в живых, но прожила она не 2 – 3 года, а около двадцати.
В общем, с постановкой цели мы разобрались. А «обкатать» ее реальность можно на надежных друзьях и адекватных родственниках. Ну, и разумеется, консультация специалиста будет не лишней.
Что дальше?
О том, как проводить сделки недвижимости, как взаимодействовать с риэлторами, тонкие моменты рынка, о которых не все риэлторы вам расскажут, есть целый раздел на канале Механики. Называется "Сам себе риэлтор", хотя, конечно, лучше, чтобы риэлтором был кто-то другой. Но это уже вещи общие для всех возрастов. Рекомендую к прочтению.
На этом свою задачу показать пожилым читателям канала возможности и нормальный реальный путь их реализации считаю в основном выполненной. Какие-то вопросы можно задать в канале Механики в телеграмм, за мнением опытного риэлтора, рекомендую обратиться сюда. Механика недвижимости - социально ориентированный проект, надеюсь будет полезен.
Некоторые советы как действовать, если вы не относите себя к пожилым, а наоборот - покупаете объект у человека в возрасте, можно узнать тут. Новости рынка можно мониторить здесь.
И, как всегда, удачи!
Ну, и да, надеяться на удачу – не наш метод. Наш метод – действовать так, чтобы она пришла.
До скорого!