⚙️⚙️⚙️⚙️Средневзвешенная ставка по кредитным договорам проектного финансирования (ПФ) выросла в январе 2026 г. на 1 процентный пункт, до 10,25% годовых. В декабре 2025 г. стоимость ПФ для застройщиков также росла.
Разберемся, почему это происходит.
Как технически определяется ставка ПФ - рассказывает старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко:
«Она зависит от двух основных факторов: от базовой ставки, которая привязана к уровню ключевой ставки Банка России, и корректировок этой ставки в зависимости от наполнения эскроу счетов застройщика. Чем выше наполняемость эскроу счетов по сравнению с выборкой проектного финансирования, тем ниже ставка по проектному финансированию. В определенные моменты, когда наполняемость эскроу счетов застройщика значительно опережает выборку им проектного финансирования, процентная ставка может достигать почти нулевого значения.
🔤 Если глобально подходить к определению ставки ПФ, то она почти полностью зависит от ключевой ставки. При снижении ключа повышается доступность ипотечных программ, повышается спрос на квартиры, возрастает наполняемость эскроу счетов, снижается ставка по проектному финансированию.
Реальную стоимость проектного финансирования застройщик может посчитать только после завершения проекта и погашения им проектного финансирования. Жизненный цикл строительного проекта в среднем составляет около 3 лет. За это время может меняться уровень ключевой ставки, наполняемость эскроу счетов и темпы выборки проектного финансирования».
📉↗️ Однако ставка ПФ растет на фоне последовательного снижения ключевой ставки, которое происходит с июня 2025 г. Ставки по рыночной ипотеке за прошедшие 6 мес. снизились более чем на 4 п. п. Уровень покрытия задолженности застройщиков по ПФ средствами на счетах эскроу также растет (что хорошо и должно бы положительно влиять на кредитную политику банков): на 1 февраля он составлял более 73%.
Сложилась парадоксальная ситуация: все условия для снижения ставок по ПФ есть, а процесс получается ровно обратным. Несмотря на все описанные выше факторы, а также на рост качества ипотечных заемщиков (доля 1 и 2 категории качества среди них в конце 2025 г. достигла 97%), банки ужесточают требования к застройщикам при выдаче им кредитов.
Мнение рынка – это следствие повышения рисков в отрасли (см. кейс «Самолета»): маржинальность строящихся проектов низкая (по некоторым оценкам – 5-10%, что часто ниже текущей стоимости ПФ), а продажи оставляют желать лучшего (ставки по ипотеке по-прежнему высоки, а стоимость квадратного метра улетела в космос).
➡️ Так что предпосылок к снижению стоимости ПФ (а значит - и стоимости стройки) для девелоперов в текущей ситуации, похоже, не просматривается.
#детали
#корпораты
#строительство
