С тех пор, как в 2024 году была отменена ипотека с господдержкой, а ключевая ставка ЦБ поползла вверх, купить квартиру в новостройке стало значительно сложнее. Особенно тем, у кого нет права на семейную ипотеку. Но, если у вас нет детей или ваши дети уже выросли, это не значит, что путь к собственной квартире закрыт. На рынке есть как минимум три альтернативных механизма, которые позволяют приобрести жильё в новостройке без льготной ставки.
Я Анна Бобкова, профессиональный риелтор, владелец агентства недвижимости «Араника Эстейт», в этой статье разберу каждый из трёх инструментов: как они работают, на какие тонкости нужно обратить внимание, у каких застройщиков искать данные программы.
Инструмент № 1. Траншевая ипотека
Что это такое
Траншевая ипотека — это кредит, который банк выдаёт не сразу всей суммой, а частями (траншами) по мере готовности объекта или согласно графику. Первый транш может быть совсем небольшим — от 100–500 тысяч рублей, благодаря чему ваш ежемесячный платёж будет минимальным (от 1 800 р./мес.)
Основную сумму кредита (последний транш) вы получаете позже (как правило, к моменту окончания строительства дома).
Плюсы
- Проценты начисляются только на фактически использованный транш, а не на всю сумму кредита сразу. Это позволяет снизить нагрузку на первом этапе.
- Если основной транш выдаётся в середине-конце 2027 и позднее, есть высокая вероятность рефинансировать ипотеку на более низкую ставку (если верить прогнозам ЦБ, порядка 10-12%).
На что обратить внимание
- Базовая ставка сейчас достаточно высокая (в среднем, 22,2%).
- Далеко не у всех застройщиков есть программа траншевой ипотеки.
- Не все застройщики предлагают траншевую ипотеку без удорожания стоимости квартиры.
- При одобрении ипотеки банк будет оценивать вашу платёжеспособность, исходя из возможности оплачивать основную часть кредита по ставке, зафиксированной в договоре.
Как это выглядит?
Расчёт по 1к кв 39,5 кв.м
- Отделка: чистовая
- Срок сдачи: 2 кв. 2027 г.
Стоимость квартиры: 13 782 600 р. (удорожания нет, цена как при 100% оплате)
ПВ: 30,1% = 4 148 563 р.
1-ый транш = 100 000 р.
Ставка: 21,7%
Платёж до марта 2027 г. = 1843 р./мес.
2-ой транш (остаток) – в марте 2027 г.
Платёж: 177 557 р./мес.
По истечении льготного периода можно рефинансироваться. При ставке 10%, платёж прим. = 85 000 р./мес.
Где самые хорошие условия по траншевой ипотеке (на момент публикации данной статьи)
Подобные условия с минимальным ежемесячным платежом и БЕЗ УДОРОЖАНИЯ стоимости квартиры предлагают застройщики: DOGMA, PIONEER, Среда.
Инструмент № 2. Субсидированная (сниженная) ставка на льготный период
Что это такое
Застройщик договаривается с банком и компенсирует часть процентов по кредиту, чтобы на начальном периоде (обычно 2–3 года) ставка для покупателя была значительно ниже рыночной. Например, при рыночной ставке 18% вы можете платить 5–7% годовых.
Предполагается, что через несколько лет вы рефинансируете ипотеку под более низкий процент (когда ключевая ставка снизится).
Плюсы
- Комфортные платежи на период строительства дома.
- Как и в предыдущей программе, если льготная ставка действует хотя бы 1,5-2 года, есть высокая вероятность рефинансировать ипотеку на более низкую ставку (если верить прогнозам ЦБ, порядка 10-12%).
На что обратить внимание
- Большинство застройщиков закладывают удорожание квартиры в прайс, чтобы компенсировать свои затраты на субсидирование.
- Опять же, при одобрении ипотеки банк будет оценивать вашу платёжеспособность, исходя из возможности оплачивать кредит по ставке, зафиксированной после окончания льготного периода.
Как это выглядит?
Расчёт по 2Е, 53,11 кв.м в премиальном ЖК
- Дом сдан
- Предчистовая отделка
Стоимость квартиры: 36 912 161 р. (есть удорожание, прим. 20% от цены 100%)
ПВ: 20,1% = 7 419 345 р.
Ставка: 6% первые 2 года
Платёж: 176 825 р./мес.
Ставка далее: 21,59%
Платёж: 518 600 р./мес.
По истечении льготного периода можно рефинансироваться. При ставке 10%, платёж прим. = 255 300 р./мес.
Где самые хорошие условия по субсидированной ипотеке (на момент публикации данной статьи)
Субсидированные ставки на льготный период предлагают застройщики: FORMA, Glorax, Legenda, Level Group, MR Group, А101, Аквилон, Брусника и мн. другие (процентные ставки и удорожание индивидуально)
Инструмент № 3. Рассрочка от застройщика на длительный срок
Что это такое
Прямая рассрочка — вы вносите первый взнос (обычно от 15% до 50%), а оставшуюся сумму оплачиваете частями по согласованному графику напрямую девелоперу. Никакого кредитного договора, только ДДУ или договор купли-продажи.
К концу срока рассрочки дом обычно уже сдан, и вы можете либо доплатить оставшееся из своих средств, либо перейти на ипотеку на текущих условиях (которые, надо полагать, будут лучше сегодняшних).
Плюсы
- Не нужно получать одобрение банка при покупке квартиры и платить проценты банку.
- Есть много классных программ рассрочек с гибким графиком и максимально комфортными условиями.
- Как и в предыдущих программах, если срок рассрочки хотя бы 1,5-2 года, есть высокая вероятность перейти на ипотеку с адекватной ставкой (если верить прогнозам ЦБ, порядка 10-12%).
На что обратить внимание
- На рынке много «вкусных» рассрочек с минимальным ПВ и платежами, но нужно понимать, что за лакомые условия вы сильно переплатите за квартиру.
- Не надо вписываться в рассрочку с ПВ 5% и платежами по 50 тысяч, не имея представление о том, что вы будете делать с остатком.
- Сейчас многие застройщики дают рассрочки только при оформлении пакета страховок.
- Рынок рассрочек хотят сделать прозрачнее. Возможно, в ближайшем будущем информация о рассрочке будет фиксироваться в КИ (кредитной истории), чтобы большие долги не висели в «серой» зоне.
Как это выглядит?
Расчёт по 1ккв, 38,5 кв.м
- Срок сдачи ЖК: 1 кв. 2028 г.
- Отделка: без отделки
Стоимость квартиры: 24 400 000 р. (+всего 1,5% к цене 100% оплаты)
ПВ: 15% = 3 660 000 р.
Платёж до 25.10.27: 100 000 р./мес.
Остаток: 18 740 000 р.
По окончании срока рассрочки можно перейти на ипотеку. При ставке 10%, платёж прим. = 165 000 р./мес.
Где самые хорошие рассрочки от застройщика (на момент публикации данной статьи)
ФСК, ГК Точно, Аквилон, ГК Родина, PIONEER, Sminex
Вывод
Каждый из этих трёх способов может стать реальной альтернативой семейной ипотеке. Главное — подходить к выбору осознанно, не верить рекламным обещаниям на слово и проверять все условия договора. Как показывает моя практика, при грамотном подходе можно купить квартиру в Москве даже в непростых экономических условиях.
Если вы присматриваетесь к какому‑то жилому комплексу или хотите оценить свои возможности — пишите.
Мой канал в Телеграм.
Мой канал в MAX.