В новой экономике что будет с ценными бумагами, крипто, ЦФА - можно только гадать. Топ-рейтинг в индексе лидеров ATI занимает инфраструктура.
И если Офисы - голова,
Street Retail - руки,
То Light Industrial (LI) - это фундамент, опора, «ноги» бизнеса. Формат, где в одном блоке на территории у компании и склад, и шоурум, и легкое производство, и IT-отдел.
Light Industrial внутри/ 10 км от МКАД
Вложил: 50 млн рублей: стадия ПТС/начало стройки.
Стоит через 3 года: 85–90 млн рублей: ввод и арендатор.
За 2 года цена растёт за счёт стройки, подвода коммуникаций. Арендный поток вырос, а вместе с ним и рыночная стоимость. Твёрдый денежный поток 600+ тыс руб/мес.
Стоит через 5 лет: 110 млн рублей: индексация и дефицит земли. Инфраструктура вокруг растёт. Появилось метро, дороги, жилые массивы. Теперь это единственный "склад последней мили" для района. Работает индексация аренды по инфляции на ежегодные +7+10%. Чистый операционный доход становится двузначным. Качественная инженерия позволяет сильно не тратиться на капремонт.
Стоит через 10 лет: 180+ млн рублей: и переход в категорию "дефицитного городского хаба". В Москве запрещают новые стройки "грязных" промок, спрос на чистую сборку и дарксторы растет на +20% в год. Дефицит земли в МСК становится абсолютным. Построить новое в этой локации будет просто невозможно. И тут мы уже ещё до стадии входа знаем стратегию выхода, и тут речь о локальной монополии. Такой актив может забирать институциональный фонд [ЗПИФ] за 2 недели.
Таким образом: капитал вырос кратно и все эти годы мы получали фоновый доход.
И эта аренда - Хард Кэш Флоу, в отличие от тех же дивидендов, которые платятся по желанию и по возможностям, и за последние 5-10 лет политика сильно изменялась.
Конечно, не обойтись без глубокого понимания нюансов. Включаем финансовую инженерию и выжимаем максимум.
1. Налоговый щит и ускоренная амортизация
Может возвращать НДС 20% со сделки и уменьшать налог на прибыль за счёт обновления здания.
В итоге реальная доходность вырастает на +4+5% за счет налоговой оптимизации.
2. Доходность на собственный капитал через рычаг.
Рост цены объекта на 30% при плече х2.5 превращает доходность инвестора в 75% на вложенный капитал.
3. Юридический бетон, ВРИ, нюансы
Таким образом:
Это не "хранение коробок". Это инфраструктура для жизни города. Самый устойчивый актив, потому что он прагматичен. В кризис люди перестают покупать люкс, но они не перестают заказывать доставку, ремонтировать вещи и производить еду.
В 2026 году владеть Light Industrial, это как владеть колодцем в пустыне. Особенно когда вода нужна всем, а колодец всего один.
17 марта на стратегическом эфире просканируем 10.000+ активов на 7 рынках по 150+ показателям, обсудим угрозы и возможности: https://t.me/E_Plus_Tg
Попасть на эфир: https://lnkd.in/ektsFyJc