В очередной раз в сети появилось множество статей о том, что суды заставляют собственником демонтировать остекление балкона. И ссылаются на некое Определение Верховного суда № 5-КГ22-150-К2. Разбираемся подробнее.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
Что говорит закон?
Балконная плита и фасад (наружные стены, элементы ограждающих конструкций) относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Это прямо следует из ст. 36 ЖК РФ.
Дальше начинается самое важное: если собственник, устанавливая остекление, крепит конструкции к фасаду, делает козырек, вынос, анкера в несущую стену, меняет внешний облик дома, — суды часто расценивают это как использование общего имущества.
А использование общего имущества «под себя» по общему правилу допускается только по решению общего собрания собственников (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). И это как раз та логика, которую после позиции Верховного суда суды стали применять гораздо строже.
При этом важно понимать: закон не содержит нормы «остекление балконов запрещено». Запрещено не остекление, а самовольное использование/изменение общего имущества без требуемого решения собственников и без соблюдения правил переустройства/реконструкции, если речь идет о более серьёзных работах.
Если балконы в доме изначально уже про проекту МКД были остеклены, то остекление можно менять — если будет сохранен облик фасада. А вот если, например, заменить обычное остекление на панорамное, зеркальное или витражи — здесь могут возникнуть вопросы.
Свежая судебная практика о демонтаже
Сейчас в практике действительно стало больше решений, где собственников обязывают демонтировать остекление.
Чаще всего в суд обращается УК или ТСЖ, и причины удовлетворения исков везде одни и те же. И дело не в наличии остекления в принципе, а в том, что:
1. Есть крепление к фасаду и/или козырек, который опирается на элементы дома. Это трактуют как передачу части общего имущества в единоличное пользование собственнику квартиры.
2. Изменился архитектурный облик фасада (установлено нестандартное или выбивающееся из общего вида остекление), а доказательств, что проектом дома это предусмотрено, нет.
3. Нет решения общего собрания, причем иногда суды требуют решения не большинством и даже не 2/3, а 100% собственников, если работы квалифицируют как реконструкцию/присоединение части общего имущества (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Судебная практика в пользу собственников
Но есть и обратные примеры, когда остекление удается сохранить. Обычно это происходит, если собственник докажет одно из трех:
1. Остекление было сделано до 1 марта 2005 года (до вступления в силу Жилищного кодекса, который закрепил современную модель управления общим имуществом и собрания собственников);
2. Остекление установлено более 3-х лет назад, истек срок исковой давности — а УК/ИСЖ знало, но не предпринимало мер все это время.
3. Проект/техническая документация дома изначально предполагала остекление, а собственник фактически лишь заменил старое на новое в пределах того же решения и облика.
Таким образом, последняя практика касается лишь случаев, когда остекление было сделано в последние 3 года и/или сделано на доме, где его изначально не было и/или не соответствует проекту МКД. Но даже в этом случае не факт, что суд обяжет его демонтировать или заменить.
А причем здесь тогда Определение Верховного суда?
Верховный суд не рассматривал вопрос остекления, а лишь сформулировал общий принцип на другом примере — с размещением оборудования на фасаде.
В деле N 5-КГ22-150-К2 речь шла о наружном блоке кондиционера, самовольно установленном на фасаде дома. ВС подтвердил: фасад — общее имущество, а значит, размещать на нем личное оборудование без решения общего собрания нельзя.
После этого многие суды стали по аналогии смотреть и на балконные конструкции, особенно там, где есть крепление к фасаду и козырек. Верховный суд не выносил прямой запрет на остекление балконов, но он подтвердил подход: любое индивидуальное использование общего имущества требует согласия.
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
