Наверное, довольно глупое название для статьи в интернете, тем не менее начнем.
В первой части я рассказал о том, какие есть варианты стать обладателем загородной недвижимости. Все три рассмотренных варианта объединяет одно, любой дом стоит на земельном участке. Поэтому теперь настало время поговорить о том, как же выбрать тот самый земельный участок. В интернете полно советов, только вот, по моему мнению, они оторваны от реальности. Земельный участок не производится на заводе по заказу, он выбирается из тех, которые есть для продажи. А поскольку площадь земного шара конечна, то и количество свободных земельных участков сокращается, как и их качество.
Может показаться, что описанное ниже применимо только к пустому участку, но той же логики следует придерживаться если на участке уже есть какой-то дом. Потому как сам участок может иметь недостатки, которые не устранили предыдущие владельцы.
Сразу оговорюсь, что я рассматриваю о загородное проживание по качеству сопоставимое с городским. Можно поставить палатку в поле и бегать в туалет под елку, но это не тот уровень комфорта, который хотелось бы иметь.
Для постоянного или для временного проживания нужен участок принципиально значения не имеет, сегодня вы планируете загородный дом для того, чтобы жить в нем 3 месяца летом, а завтра уже переезжаете жить постоянно. Это переменный параметр, при этом важно время, за которое Вы доедете от своего текущего места обитания до этого участка. По моему мнению, максимальное время должно составлять час – полтора. Это то время в дороге, которое еще не выматывает и такие поездки не начинают носить негативный характер. Все что дольше, будет вселять все больше ненависти к предстоящей дороге и очень скоро поездки на дачу (или из загородного дома на работу) станут мучением. Понятно, что чем участок ближе к крупным городам, тем выше его стоимость, но эта переплата окупается на дороге, доставках, да и инвестиционная составляющая у таких участков выше.
Следующим шагом надо определить вид разрешенного использования земельного участка. Об этом также много уже написано поэтому я сформулирую различия просто:
СНТ – группа земельных участков, объединенное в товарищество. Все проблемы внутри товарищества (дороги, коммуникации и прочее) это проблемы товарищества. Имея земельный участок в товариществе Вы всегда обязаны платить взносы в товарищество на общие нужды. Как правило, такие товарищества сформировались уже давно и ничего особенного в таких участках нет. Коммуникаций нет, не считая летнего водопровода для сада, инфраструктуры нет, дорог нет. К условным плюсам можно отнести то, что все-таки путем общего голосования можно принять решение и распространить его действие на всех членов товарищества, а также то, что данный вид товарищества регламентирован федеральным законом, который определяет пределы полномочий членов товарищества.
ИЖС, ЛПХ (деревня, село, поселок). На рынке это самые дорогие и востребованные участки, поскольку здесь наиболее всего реализуется принцип «мой дом – моя крепость». Собственник земельного участка в деревне волен делать что ему заблагорассудится (в рамках закона конечно) на своем земельном участке и никак не связан с волей соседей (кроме морали). Поскольку деревни, это места постоянного места жительства людей, здесь действует правило, что все, что за пределами земельного участка – проблемы муниципалитета. Муниципалитет обязан чистить дороги, линии электропередач находятся в введении Россетей, и те обязаны их обслуживать. Здесь работает социальная газификация. В общем не жизнь, а сказка. Никаких сборов, никаких правил. Это же, на самом деле, и является минусом. Весь быт собственник организует сам. Если 70% жителей деревни хотят, допустим, организовать в деревне водоотводящий дренаж или скинуться на дорогу, то они не могут заставить участвовать в этом оставшиеся 30% которые скидываться не хотят, но фактически будут этим пользоваться. Здесь принцип – все сам, все на себе.
Третий вариант несколько специфичен. Это так называемые «коттеджные поселки». Они могут быть и на землях СНТ и ИЖС и все, что угодно. Способ их образования один. Появляется некий инвестор, который каким-то образом получает достаточно большой участок земли. Далее он нарезает из него более мелкие земельные участки, которые собственно и продает. А дальше самое интересное. С одной стороны, действующее законодательство запрещает что бы места общего пользования (дороги, например) находились в частной собственности. С другой стороны, при формировании коттеджного поселка он нарезается на отдельные земельные участки. И участки, представляющие собой дороги, никак не выделяются, они являются такими же земельными участками. И получается ситуация, что вроде бы сам участок находится в вашей собственности, но все что вокруг него (дороги, коммуникации, игровые площадки и прочее) находится в чужой собственности. А дальше еще интереснее. По закону вроде бы собственник несет бремя содержания своего имущества, но только не в коттеджном поселке. Там это имущество обзывается «общим» и его содержат жители этого поселка, путем оплаты ежемесячных взносов. А собственник вспоминает что он собственник тогда, когда кто-то из жителей не хочет платить. Тогда, к примеру, собственник земельного участка, на котором располагается дорога, проводит земельные работы на своем же участке, которые чисто случайно перекрывают Вам вход на Ваш участок. И никто в этой ситуации не поможет, потому как формально, все по закону.
К главным минусам таких участков я бы отнес отсутствие какого-ибо правового регулирования. Если в СНТ есть закон, который определяет: что относится к общему имуществу, какими могут быть пределы взносов с членов товарищества, то здесь можно делать что угодно. Коттеджные поселки всегда имеют один закрытый въезд, места общего пользования всегда в частной собственности. И вроде бы собственность в виде земельного участка у вас есть, но это собственность как матрешка, находится внутри чужой собственности. Чем то напоминает взаимоотношение управляющих компаний и собственников в МКД. Вроде бы управляющая компания нанимается собственниками и обязана их обслуживать, а на деле все наоборот.
Но нет худа без добра. Справедливости ради, есть ответственные застройщики таких поселков, которые делают внутри общие коммуникации, дороги, дренажные системы, освещение и много чего еще, что делает жизнь в них проще и приятнее, главное не забывайте, что все это всегда делается за Ваш счет.
Теперь, когда мы рассмотрели юридические аспекты земельных участков, можно перейти к самому земельному участку.
В интернете много написано как выбрать идеальный участок, только вот участков таких не продается. Я советую определить какие критерии важны, а какие вторичны. Например, когда мы искали земельный участок, жена жестко определила – в деревне не должно быть кладбищ. Это не значит, что отсутствие кладбища является обязательным для все критерием, мы сами видели огромные красивые дома через дорогу от которых располагалось кладбище. Просто те собственники определили для себя, что отсутствие кладбища не является для них важным критерием.
К примеру, вокруг нашей деревни много складов, контейнерные площадки. В прошлом году построили склады прямо за нашими участками. Но это не значит, что такие участки не подходят для проживания. Я смотрю на этот вопрос с другой стороны. Само по себе наличие складов меня никак не тревожит, я их даже не замечаю, поскольку это современные склады. С другой стороны я имею хорошую транспортную доступность по доступной мне цене.
Площадь участка подбирается под свои желания (баня, беседка, парковка, огород, футбольная площадка и т. д.). По моему мнению, оптимальная площадь от 5 до 10 соток. Принцип «больше не меньше» здесь работает не корректно. Большой участок надо возделывать, обрабатывать, косить траву, а это все трудозатраты. Поэтому лучше остановиться на небольшом участке, чем каждое лето обрабатывать бесполезную площадь.
Заметьте, до этого момента я ни слова не говорил о цене. Потому что сейчас, сформировав первичные требования к участку покупатель может посмотреть объявления и понять примерную цену своих хотелок. Сопоставив цену со своим бюджетом, можно определить: либо нас все устраивает, либо мы уменьшаем объем важных критериев, либо повышаем бюджет.
Когда кривые цены хотелок и бюджета сошлись покупатель может выезжать на место и оценивать выбранные участки.
Здесь замечу, что у любого участка есть минусы поэтому тактика, что при наличии минусов мы участок отметаем, заведомо приведет к пустым поездкам. В каждом случае надо определить минусы, а также возможность и стоимость их устранения. На что надо обращаться внимание:
Форма участка.
Всем известно, что желательна прямоугольная форма участка. При этом не стоит забывать, что минимальный отступ от границ участка составляет 3 метра. То есть на участке шириной 10 метров можно построить дом шириной 4 метра. Такие вагонообразные дома вряд ли кому нравятся, поэтому я полагаю, что минимальная ширина участка должна составлять 16-20 метров, с учетом обеспечения возможности заезда грузовой техники на сам участок.
Желательно, но не критично вертикальное положение участка относительно дороги и перепад высот на самом участке. Идеально ровный участок — это также плохо, как и крутой склон. Местные неровности легко устраняются культиватором или трактором. Перепад 1,5 -2 метра в высоту на 50 метров длины оптимален. Желательно, что бы участок был выше уровня дороги, но даже если это не так всегда можно сделать водоотводные канавы или поднять участок. Расходы на эти мероприятия надо сразу заложить в стоимость участка.
Механический состав почвы.
В большинстве случаев участок в принципе тяжело подобрать, а если смотреть еще и на состав почвы, то покупка станет и вовсе невозможной. Любые типы почв обладают как преимуществами, так и недостатками, но к счастью их можно подчинить своей воле. Тема очень сложная, не буду на ней останавливаться подробно. У нас изначально была сплошная глина и это был ужас. После мелкого дождика оттуда хотелось бежать в город, потому что кругом грязь, скользко, мокро. Со временем размешали ее песком, раскислили, посадили газон и участок преобразился.
Уровень грунтовых вод, водоснабжение, водоотвод.
Вообще вода за городом — это очень подлая штука. В городе все сделано за нас, и мы этого не замечаем. Здесь можно просто выкопать небольшую яму и посмотреть будет ли в ней вода. Если капнули на штык и яма сразу наполняется водой готовьтесь к серьезным затратам на дренаж участка.
Главное найти место сброса воды за границы участка. Речь идет как о бытовой воде, так и о дождевой/дренажной. Это достаточно серьезные объемы воды. Как правило это либо водоотводные канавы, либо участок граничит с полем/лесом. Необходимо найти место куда можно будет выливать воду за границы участка, что бы она дальше куда-то уходила и никому не мешала. Возможно придется заложить трубу под участком соседа (предварительно с ним договорившись). Эти затраты также надо сложить с ценой участка.
Опросив соседей можно получить информацию о глубине залегания питьевой воды и ее качестве. Как правило не составит труда получить информацию о стоимости бурения и системы водоочистки, эти затраты плюсуем к цене участка.
Коммуникации.
Как правило, когда речь заходит о коммуникациях это только электричество. На один участок выделяется 15кВт энергии, если меньше – это плохо, но такое бывает в основном в СНТ, в деревне 15кВт Вам должны обеспечивать.
Если дом планируется отапливать, а газ есть по границе участка это замечательно (для деревни), поскольку по государственной программе к нему можно будет подключится за вменяемые деньги. Как? Я уже писал в этой статье. Если газа по границе нет, можно узнать о текущих инвестиционных программах на сайте операторов газификации вашего региона. Если газа нет и не планируется, готовьтесь к затратам на электрообогрев.
Если у земельного участка есть возможность подключится к магистральным системам водоснабжения и водоотведения (кроме коттеджных поселков, там как правило такие системы есть, но о минусах уже было сказано) это очень серьезные плюсы такому участку. Но такое встречается очень близко к городам.
Расположение, удаленность общественного транспорта, наличие магазинов, речек, лесов и тому подобное — это все вопросы субъективные и каждый решает для себя сам, к тому же это могут быть важные критерии, с которых мы начали.
Ну и конечно же важно проверять юридические аспекты земельного участка, но это настолько широкая тема, что здесь ее не уместить. Да и информация более-менее имеется.
Резюмируя. После того как мы утрясли требования к участку и бюджет покупки, определили минусы участка и стоимость их устранения мы можем понять конечную цену такого участка. К примеру, даже в одной локации может быть два с виду одинаковых участка. Первый стоит миллион, второй два. После того как мы учли сопутствующие затраты получили, что для первого участка они составят два миллиона, а для второго 500 тысяч. Итоговая стоимость первого участка 3 миллиона, а второго 2.5. И тот участок, который изначально казался дешевле вдруг стал дороже.
Кстати говоря, в 2022-2023 годах в поисках участка ИЖС в деревне я так и не смог найти подходящий на свободном рынке. Как правило продавали преимущественное право аренды по цене собственности. В итоге пришлось участвовать в торгах, о чем написана отдельная статья.
В следующий раз речь пойдет о том, как выбрать технологию строительства дома.