Продолжим разбираться с важными моментами, на которые необходимо обратить внимание при выборе земельного участка перед покупкой. Ведь бывает такое, что подключение необходимых для его эксплуатации коммуникаций, превышает стоимость самого участка в разы.
В предыдущих статьях я уже рассказывала:
- о назначении и видах разрещённого использования земельных участков (ВРИ);
- о подключении электроснабжения.
В этой статье речь пойдет о водоснабжении и водоотведении.
Самый очевидный и простой способ обеспечить водоснабжение на земельном участке - подключение к центральному водопроводу. Только вот это далеко не всегда возможно. Особенно, если земельный участок находится за пределами населённого пункта. Дело в том, что самовольная врезка в центральные водопроводы запрещена законом. Это грозит штрафом и взысканием ущерба, нанесённого предприятиям "Водоканала".
При рассмотрении вопроса об официальном подключении к водоснабжению возможны три варианта развития событий:
1. При наличии технической возможности присоединения "Водоканал" не имеет право отказать гражданам в подключении, так как такие договоры носят характер публичной оферты.
2. Если подключение невозможно по причине нехватки свободной мощности, "Водоканал" или местная администрация обязаны внести изменения в инвестиционную программу водоснабжения, предусмотреть мероприятия по прокладке новых трубопроводов или увеличению мощности (в этом случае подключение займет гораздо больше времени).
3. Подключение невозможно, если по месту расположения земельного участка полностью отсутствует техническая возможность присоединиться к центральному водопроводу.
Для того чтобы узнать точно, возможно ли присоединение к центральному водоснабжению, даже если коммуникации на соседних участках уже подключены, необходимо подать заявку на получение технических условий (ТУ). Эта услуга доступна в электронном виде физическим и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям.
ТУ можно оформить при получении земельного участка от муниципалитета на условиях аренды или в собственность, либо после приобретения его по договору купли-продажи, а также после вступления в наследство, если срок действия ТУ истек, либо владелец участка не получал их ранее.
В заявлении о выдаче ТУ нужно указать данные заявителя (ФИО, паспорт, СНИЛС, ИНН, почтовый и электронный адреса, номер телефона), а также приложить следующие документы:
- копию паспорта, доверенность на представителя (если обращается не лично собственник);
- правоустанавливающие и право подтверждающие документы на земельный участок (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды или купли-продажи и т. д.);
- документ о границах земельного участка, на котором планируется строительство или реконструкция объекта, о разрешенном использовании земли (межевой план);
- документ о предельных параметрах разрешенного строительства объекта, соответствующих данному участку (ГПЗУ);
- вид ресурса и подключаемых сетей инженерно-технического обеспечения (чаще всего это сеть холодного водоснабжения, но иногда требуется присоединение к системе водоотведения-канализации);
- планируемый срок ввода в эксплуатацию объекта, если на земельном участке планируется строительство дома (если дом уже возведен, такие данные представлять не нужно);
- планируемая величина подключаемой нагрузки (если она была ранее рассчитана).
Основным документом для выдачи ТУ является план земельного участка с отражением его границ и сетей коммунального хозяйства. Этот документ можно получить через местную администрацию, заказав ГПЗУ в личном кабинете на портале Госуслуги, либо непосредственно в ресурсоснабжающих организациях.
Крымчане и свастопольцы могут подать заявление на выдачу ТУ в личном кабинете на сайтах ГУП РК "Вода Крыма" и Водоканала. Срок рассмотрения заявления на получение технических условий 7-14 рабочих дней. Услуга бесплатная. Одновременно с выдачей ТУ заявителю предоставляется информации о плате за подключение.
Если вам повезло, техническая возможность подключения имеется и ТУ выданы, следующим этапом нужно подать заявление о подключении к системе водоснабжения (возможно и водоотведения). Срок рассмотрения заявления на технологическое присоединение составляет 20 рабочих дней, по истечении которых в личном кабинете придёт ответ. Если каких-то документов не хватает, их необходимо будет приложить к повторной заявке.
Документы, ранее поданные для получения ТУ, повторно предоставлять не нужно. К заявлению на технологическое присоединение необходимо приложить дополнительно:
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
- топографическую карту участка в масштабе 1:500 (со всеми наземными и подземными коммуникациями и сооружениями), согласованную с эксплуатирующими коммуникации организациями;
- ситуационный план-схему с указанием границ участка, построек, если они имеются и ближайших дорог. План можно заказать в проектном бюро или взять распечатку из публичной кадастровой карты;
- проект прокладки системы водоснабжения на земельном участке. Его можно заказать в "Водоканале", у кадастровых инженеров или в любой проектной организации. Проект должен предусматривать технические требования к монтажным работам, параметры потребления воды, объём работ, затраты на материалы и монтаж. Если ТУ были выданы в том числе и на водоотведение, рекомендуется разрабатывать проект водоснабжения одновременно с проектом водоотведения, анализируя баланс водопотребления и отведения сточных вод. Проект должен быть согласован в Роспотребнадзоре.
Если все документы в порядке, не позднее 20 дней "Водоканал" обязан направить вам договор о подключении, в котором будут прописаны права и обязанности сторон, а также сроки выполнения работ, размер платы за подключение и порядок внесения денег, на подписание.
После заключения договора "Водоканал" будет строить сеть трубопроводов до границы с земельным участком. Если сеть уже проходит по участку, "Водоканал" только оборудует точку подключения (врезку). Собственник или арендатор обязан выполнить или заказать строительно-монтажные работы в границах своего участка. Эти работы могут выполнить и специалисты "Водоканала", но за отдельную плату.
При выполнении работ по прокладке трубопроводов нужно учесть следующие нюансы:
- на проведение земельных работ нужно получить разрешение (ордер) в местной администрации;
- если работы по проекту ведёт сторонняя организация, "Водоканал" должен осуществлять технический надзор;
- для фактического пуска воды должен быть подписан акт о вводе водопровода в эксплуатацию с участием представителей "Водоканала";
- завершение строительно-монтажных работ подтверждается актом на прокладку трубопровода, актом на гидравлическое испытание системы, актом Роспотребнадзора (СЭС) промывки и санитарной очистки водопровода, актом об установке счётчика;
- фактическая подача воды должна происходить с участием специалиста "Водоканала" и сопровождаться поверкой счётчиков, проверкой давления в трубах и подписанием акта.
Представитель ресурсоснабжающей организации проверяет, соответствует ли проект выполненным работам, оценивает герметичность системы, исправность и правильность монтажа прибора учёта. Если замечаний нет, инспектор составляет акт о готовности узла и опломбировывает счётчик.
Что же делать, если технической возможности присоединения к центральному водоснабжению просто нет? Остаются три варианта:
1. Пользоваться временным (летним) водопроводом, если таковой имеется в дачном кооперативе (СТ, СНТ). Временный водопровод с технической водой обустраивают от колодца, скважины общего пользования или естественного водоёма. Работает он обычно только в тёплое время года и предназначен, в первую очередь, для полива. После окончания сезона летний водопровод демонтируют, предварительно сливая из него жидкость, ведь в Крыму и Севастополе тоже бывают заморозки и снег.
2. Устанавливать накопительные ёмкости для сбора дождевой и/или закрытые баки для хранения привозной воды. Надо понимать, что Крым считается засушливым регионом, где дожди идут не часто. Привозная вода обходится в разной степени не дёшево, в зависимости от объёма нужд.
3. Бурить скважину. Казалось бы скважина на участке может полностью закрыть вопрос с водоснабжением при этом платить за воду не придётся. Но это просто лишь на первый взгляд.
Бурить скважину на своем участке дорого, но делать это без разрешения можно. Такое право прописано в законе «О недрах», но использовать воду из неё бесплатно и без лицензии можно не всем. Чтобы соблюсти закон, необходимо учитывать ряд требований:
1. Бурить скважину до водоносного горизонта, из которого не снабжаются водой ближайшие населенные пункты. Считается, что водоносный горизонт "на песок" - до 30 метров, для централизованного водоснабжения не используется, а вот "на известь" - в среднем от 50 до 100 метров, уже может.
2. Делать это без проведения взрывных работ.
3. Использовать воду только в личных некоммерческих целях. Если вы хотите делиться водой с соседями на постоянной основе и брать с них какую-либо плату, любым способом, деньгами, продуктами или сельскохозяйственной продукцией, это будет считаться предпринимательской деятельностью.
4. Добывать не больше 100 м³ в сутки.
В законе упоминается еще одно ограничение - нельзя строить на земельном участке подземные сооружения глубже 5 метров. Некоторые считают, что это касается и колодцев со скважинами, но нет закона, где бы их приравнивали к подземным сооружениям. В законах вообще нет определения, что такое скважина, поэтому стоит опираться на четыре, перечисленных выше, пункта требований.
Во всех остальных случаях, включая использование артезианского водоносного слоя, разрешение на бурение необходимо. Перед началом работ рекомендуется проконсультироваться в местной администрации.
Выдают лицензию на бурение только юрлицам, в том числе СНТ и ТСЖ, а также физлицам, но только ИП. То есть артезианскую скважину можно пробурить лишь для нужд всех участников садового товарищества. За использование такой воды взимается налог за каждую потребленную тысячу кубов воды и рассчитывается на основании экономического района и водного бассейна. Налоговая ставка не зависит от глубины залегания скважины. Лицензию выдает Федеральное агентство по недропользованию, его территориальные органы и ФГКУ "Росгеолэкспертиза" сроком на 25 лет.
Неправильное расположение скважины на земельном участке может привести к штрафам или загрязнению воды. Требования к месту бурения:
- расстояние до соседнего участка должно быть минимум 3 метра;
- скважина должна быть расположена не ближе 30 метров от септиков, туалетов и выгребных ям;
- расположение выше уровня сточных вод, чтобы избежать их попадания в источик.
Какие способы бурения существуют:
* ручной - подходит для неглубоких скважин до 15 метров и мягких грунтов;
* шнековый - используют для глубин до 30 метров;
* роторный - эффективен для глубоких скважин, но требует специальной техники и больших затрат.
Если на земельном участке сложный грунт - каменистый или песчаный, что характерно для Крыма и Севастополя, лучше воспользоваться услугами геодезистов, специалистов по водоисканию и бурению.
Даже если скважина предназначена только для личного пользования, но затрагивает водоносный слой центрального водоснабжения, её нужно зарегистрировать и получить ряд документов, которые нужно сохранить:
- паспорт, который выдаётся после завершения работ по бурению и содержит данные о глубине и типе источника;
- договор на бурение с подрядчиком, который выполнял работы;
- регистрация в Роснедрах обязательна для скважин, которые затрагивают государственные водоносные слои.
Эти документы пригодятся при продаже земельного участка или возможных проверках.
Получается, что скважину на земельном участке можно пробурить без разрешения и пользоваться водой бесплатно, если не нарушены условия закона "О недрах". В этом случае её не нужно будет регистрировать и платить налоги. В то же время, самовольное бурение скважин без учёта законов, может привести к административной ответственности, штрафам и необходимости ликвидации скважины.
Прежде чем ввязываться в дорогостоящую затею с бурением скважины, важно понимать, что на земельном участке вообще может не быть нормальной воды, ни через 30, ни через 70, ни через 100 метров. Такое бывает. Поэтому необходимо предварительно провести все возможные изыскания.
Если организация центрального водоотведения (канализации) на земельном участке невозможна, то самым быстрым, но временным решением, является установка биотуалета.
Это переносное или стационарное устройство для сбора и переработки человеческих отходов. В отличие от обычного унитаза, биотуалет не требует подключения к водопроводу и канализации.
Существует несколько видов биотуалетов:
- Химические используют специальные жидкости для разложения отходов.
- Торфяные, где отходы покрываются слоем торфа, который способствует разложению и устраняет запах.
- Электрические, в которых отходы испаряются или сжигаются.
- Компостирующие, где при правильной переработке и хранении отходы перерабатываются в компост, пригодный для удобрения растений.
Недостатки биотуалета очевидны - требуется регулярная чистка и замена наполнителя и утилизация отходов, не подходит для большого количества пользователей.
Следующим бюджетным решением является сооружение обычной выгребной ямы. Это самый дешёвый способ автономной канализации, но далеко не самый удобный и надёжный. Выгребные ямы бывают двух типов:
- Фильтрационная (поглощающая) не имеет герметичного дна, а иногда даже и стенок. Жидкая часть стоков просачивается в грунт через дренажный слой (щебень, песок) или перфорированные стенки из кирпича или бетонных колец.
- Герметичная полностью изолированная ёмкость, которая не позволяет стокам просачиваться в грунт.
Главный недостаток этой конструкции - необходимость периодически вычищать яму, есть риск загрязнения почвы и грунтовых вод. Выгребная яма не подходит для дома, в котором постоянно живут люди.
Септик - более дорогостоящая система, но и более надёжная и экологичная. Работает септик как отстойник. Это герметичный резервуар с одной или несколькими камерами, предназначенный для приема сточных вод, их отстаивания с анаэробным сбраживанием осадка, а также с возможностью дополнительной очистки в зависимости от конструкции. Существует два основных типа септиков:
- Накопительная пластиковая ёмкость состоит из герметичного резервуара, зарытого в землю, и подведенных к нему канализационных труб из дома. Главные плюсы такого септика - энергетическая независимость и отсутствие проникновения сточных вод в грунт. Для его работы не требуется электрооборудование. Основной минус накопительной станции - необходимость регулярной откачки с помощью специальной техники. Ассенизаторские услуги не дёшевы и требоваться они могут часто. Быстрая заполняемость резервуара - главная проблема накопительных септиков. Кроме того, накопительная система подходит для установки не на всех типах грунта, а на участке должно быть отведено место для проезда ассенизационной машины.
- Отстойник или переливной септик представляет из себя ёмкость с секторами для ступенчатой очистки. Твёрдые отходы в них перерабатываются бактериями, а жидкость, проходя через фильтр, попадает в грунт или ёмкость для последующей чистки. Популяцию бактерий следует поддерживать регулярно добавляя в ёмкость специальные биоактиваторы, содержащие концентрат "спящих" микроорганизмов. Степень очистки вод после завершения второго этапа составляет около 60%. Такие конструкции включают в себя элементы дренажной системы: дрены, отстойники, поля фильтрации. Установка требует наличия большого приусадебного участка. К недостаткам сооружения можно отнести относительно высокую стоимость монтажных работ и необходимость каждые пять лет менять заиленный слой щебня и повторно сооружать фильтрационное поле. Важный момент - если в доме планируется установка ванны, нужно выбирать модель септика очень тщательно, потому что далеко не все из них способны принимать большой залповый сброс.
Система глубокой биологической очистки - самый современный и технологичный тип канализаций. Представляет собой герметичные очистные сооружения из полипропилена, имеющие несколько функциональных камер, где дополнительно есть аэрация - насыщение кислородом, из-за чего разложение отходов происходит эффективней. Вода на выходе очищается до 99%, её можно использовать для полива и других технических целей. Благодаря экологичности и компактности такие конструкции могут устанавливаться в любой части приусадебного участка. Подходят для домов с круглогодичным проживанием и большим количеством стоков. Главный минус - требуют постоянного подключения к электричеству для работы компрессоров и насосов, что может стать проблемой в местах с перебоями в электроснабжении.
Основные нюансы водоснабжения и водоотведения на земельном участке разобрали. В следующих публикациях я расскажу о процедуре регистрации земельного участка в Росреестре, о налогах и льготах.
Актуальные объявления о продаже недвижимости в
Севастополе, Крыму и на новых территориях России вы всегда можете найти:
- в моём телеграм-канале