О ситуации на рынке недвижимости в горном кластере Сочи нам рассказал эксперт Антон Гнатченко.
Сегодня на дворе март 2026 года. Многие собственники доходных апартаментов в Красной Поляне действительно отмечают рост доходности по сравнению с январём–мартом прошлого года. Чего не скажешь о показателях большинства доходных апартаментов на побережье — там зимние месяцы в ряде случаев показали операционный минус.
За последние три месяца в Сочи прошло два знаковых мероприятия для отельеров. На одной площадке собрались представители отрасли, чтобы обсудить текущую ситуацию. Последнее мероприятие состоялось 26 февраля, организатор — ассоциация отельеров АМОС. На обоих мероприятиях были озвучены реальные операционные показатели по отрасли: как в целом по рынку, так и по отдельным проектам — в разрезе «горный кластер» и «побережье». Если побережье уже в 2025 году чётко показало, что период роста закончился, то горный кластер идёт с опозданием на 1–2 года.
Период роста завершён. Многие отельеры признают: предыдущие 10 лет были фазой устойчивого роста. Росли операционные расходы — но вместе с ними росли и средняя стоимость размещения, и загрузка. Это позволяло ежегодно увеличивать выручку и доходность.
В 2025 году ситуация изменилась. Ряд отельеров впервые были вынуждены корректировать цены вниз, чтобы поддерживать загрузку. При этом: расходы выросли в среднем на 15% средняя стоимость размещения — лишь на 5% загрузка снизилась на 3–5%. Такая динамика означает одно: многие проекты вышли в операционный ноль или даже минус.
Горный кластер повторяет этот сценарий. В Красной Поляне формируется та же тенденция, что и на побережье — с временным лагом. По словам одного из руководителей отеля международного бренда, первые признаки кризиса на побережье появились ещё в 2023 году. В 2025 году они стали очевидными. В горном кластере, по оценке ряда экспертов, системная просадка начнётся в 2025–2026 годах.
Почему это происходит? В 2025 году операционные расходы и налоговая нагрузка достигли пиковых значений: введён туристический сбор, который ежегодно будет расти на 1% и к 2029 году достигнет 5% от выручки с номера; увеличилась стоимость маркетинга и привлечения туристов; растёт фонд оплаты труда; усиливается конкуренция.
К 2030 году номерной фонд Сочи планируется увеличить примерно на 30%. В горном кластере уже строятся масштабные проекты с тысячами номеров, которые начнут выходить на рынок с 2026 года и бороться за каждого гостя. Большинство новых объектов — это формат 4–5 звёзд с ценой размещения от 10 000 рублей за ночь.
И главный вопрос здесь не в том, как заполнить номера в пиковые 4 месяца сезона, а в том, как удерживать проект на плаву остальные 8 месяцев.
Доходные апартаменты — зона повышенного риска Особенно остро ситуация проявляется в сегменте доходных апартаментов, активно продававшихся частным инвесторам последние годы. В отделах продаж обещали высокую доходность и окупаемость в 3–5 лет. В текущих рыночных условиях такие показатели выглядят нереалистичными. Нередки случаи, когда инвесторы, купившие апартаменты, вынуждены продавать их с убытком 30–40%. На старте продаж лоты реализовывались по 400–500 тысяч рублей за квадратный метр с обещанием роста до 1 млн за метр. Через 2–3 года сам же застройщик на повторном выводе лотов устраивает распродажи по 300–350 тысяч за метр.
В итоге покупка в 2025–2026 году оказывается выгоднее, чем 2–3 года назад. Если же собственник после запуска проекта пытается выйти на вторичный рынок, цена может опускаться до 250 тысяч за метр и ниже.
Вывод: Сегодня к покупке доходных апартаментов необходимо подходить крайне осторожно. Особенно в проектах, где по-прежнему демонстрируют «красивые» расчёты доходности и окупаемости. Рынок вошёл в новую фазу. И опираться стоит не на презентации отделов продаж, а на сухую экономику и реальные операционные показатели.
НАШИ КАНАЛЫ В МАХ И ТЕЛЕГРАМ
Дарья Куликова