Рынок коммерческой недвижимости в 2026 году функционирует в условиях сложной макроэкономической среды. Ключевая ставка сохраняется на двузначном уровне, инфляционное давление продолжается, а регуляторные изменения формируют новые условия для всех участников рынка.
По итогам 2025 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 1,1 трлн рублей. Вложения в коммерческую недвижимость остались на рекордном уровне 2024 года — 889 млрд рублей, из которых 10% (91,5 млрд рублей) пришлось на покупку объектов из числа проблемных активов банков.
Сегмент офисной недвижимости: стагнация спроса и дефицит качества
Офисный сегмент в 2026 году характеризуется противоречивыми процессами. С одной стороны, фиксируется значительное падение спроса. По итогам 2025 года совокупный объем спроса на офисные помещения сократился на 33% по сравнению с рекордным 2024 годом. Это максимальное падение за последние десять лет.
С другой стороны, объем инвестиций в офисную недвижимость остается существенным. По итогам 2025 года в сегмент было вложено порядка 453 млрд рублей, что лишь на 9% ниже показателя предыдущего года. Офисы второй год подряд лидируют по объему инвестиций среди всех сегментов коммерческой недвижимости.
Арендаторы демонстрируют две стратегии:
- Оптимизация занимаемых площадей. Компании отказываются от избыточных метров, стремясь к сокращению операционных расходов. Тренд на сокращение излишков площадей усиливается.
- Повышение требований к качеству помещений. Объекты класса В и С, не прошедшие реновацию, теряют ликвидность. Современные офисные пространства с развитой инфраструктурой сохраняют востребованность, тогда как устаревшие объекты простаивают.
По итогам 2025 года уровень вакантности в сегменте офисной недвижимости в Москве составил 5,7%. При этом в классе А/Prime вакантность выросла до 6,9% (на 2,4 п.п. за год), тогда как в классе В+/- она снизилась до 5,1%. По прогнозам, в 2026 году общерыночная вакантность может увеличиться до 6,1%, а в классе А/Prime — до 7,8%.
Дополнительным фактором является сдвиг сроков ввода новых объектов. На 2026 год заявлено к вводу свыше 1 млн кв. м офисных площадей. Однако в среднем 40-50% от анонсированного объема переносится на более поздние сроки. В текущих условиях эта доля может возрасти.Анонсированный на 2026 год объем ввода в 904 тыс. кв. м будет скорректирован до 655 тыс. кв. м.
При этом 74% от общего объема ввода 2026–2028 гг. планируется реализовать через формат продажи, а не аренды. Наибольший объем ввода ожидается в классе А — 1,68 млн кв. м площадей, тогда как в классе В+/- будет введено всего 159 тыс. кв. м.
Офисный сегмент требует селективного подхода. Инвестиции в офисную недвижимость оправданы только при наличии качественного актива в хорошей локации. Объекты, требующие реновации, будут проигрывать в сроках экспозиции и доходности. Дефицит крупных лотов в аренду поддерживает спрос на приобретение со стороны крупных корпораций.