В 2025 году разрыв между ростом цен на жилье и доходами населения в Казахстане значительно увеличился. Об этом говорится в обзоре ипотечного рынка за прошлый год, подготовленном Аналитическим центром АФК, сообщает LS.
По данным экспертов, спрос на жилье продолжает поддерживаться за счет льготных государственных программ и других нерыночных источников финансирования. При этом предложение на рынке остается ограниченным, что сохраняет высокий уровень сделок. Однако доходы населения не растут такими же темпами, как стоимость недвижимости.
Аналитики отмечают, что двузначный рост цен на жилье на фоне снижения реальных доходов населения ухудшает доступность недвижимости для большинства казахстанских семей. По их словам, рост стоимости жилья объясняется не только реальным спросом, но и дополнительными факторами — ограниченным предложением в крупных городах, инвестиционным интересом граждан и притоком ликвидности в условиях высокой инфляции.
Дополнительное влияние на рынок оказывают средства, направляемые из ЕНПФ на улучшение жилищных условий. В 2025 году на покупку жилья из пенсионных накоплений было использовано 839 млрд тенге, что также поддержало активность на рынке и усилило давление на цены.
В то же время эксперты предупреждают, что планируемое ужесточение некоторых макропруденциальных требований к ипотеке (например, показателя LTV) и розничному кредитованию может затронуть широкий круг потенциальных заемщиков. На фоне уже сниженной доступности жилья такие меры способны еще больше ограничить возможности граждан для получения ипотечных займов и привести к охлаждению рынка.
По оценке аналитиков АФК, на рынке постепенно формируются структурные дисбалансы: высокий уровень сделок поддерживается нерыночными стимулами, тогда как динамика доходов населения и цен на жилье движется в противоположных направлениях.
При этом ипотечный рынок все сильнее зависит от государственных программ. Если в целом розничное кредитование в 2025 году заметно замедлилось — до 8,7% против 21,9% годом ранее, то в ипотечном сегменте сохраняется высокий рост. Доля льготных программ, включая продукты Отбасы банка и программу «7-20-25», достигла 74% от всех новых ипотечных выдач, тогда как доля рыночной ипотеки банков второго уровня снизилась до 26%.