Квартира уйдет с молотка: кто рискует остаться без жилья после "делёжки" имущества в 2026 году

Развод — всегда стресс, а если в семье есть ипотечная квартира, ситуация становится ещё сложнее. По закону недвижимость, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом и делится поровну. Но на практике раздел ипотечного жилья может оказаться крайне сложным: квартира находится в залоге у банка, а любые решения должны учитывать интересы кредитора.

Юристы отмечают, что есть случаи, когда ипотечная квартира может остаться только за одним супругом. Главное — доказать происхождение средств на покупку и погашение кредита.

Как рассказала юрист Фатима Карабашева в интервью "Известиям" (18+), если удастся подтвердить, что часть денег была личной — например, подарена родителями или получена по наследству — суд может признать квартиру личной собственностью одного из супругов.

Пока документы не собраны и доказательства не представлены, есть риск, что жильё будет поделено поровну, и один из супругов может потерять квартиру либо лишиться значительной части её стоимости.

Как определяется совместная собственность

Семейное законодательство исходит из принципа равенства супругов. Недвижимость, приобретённая в браке за общие доходы семьи, считается совместной, независимо от того, на кого оформлен кредит или право собственности.

Брак начинается с регистрации в ЗАГСе. Всё имущество, приобретённое после этого момента, считается совместно нажитым, если не доказано иное. Исключение составляют квартиры, купленные до брака, полученные в дар или по наследству. Если квартира была куплена до регистрации брака, она остаётся личной собственностью того, на кого оформлена, даже при разводе.

Когда ипотечная квартира может остаться одному супругу

Суд может признать квартиру личной собственностью одного из супругов, если будут предоставлены убедительные документы о происхождении средств. Это могут быть:

• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор продажи личного имущества;
• банковские выписки и расписки.

Если деньги смешивались с общими доходами семьи, доказать личный характер вложений будет гораздо сложнее. В таких случаях суд оценивает совокупность доказательств, а ошибки в документах могут стоить супругу квартиры.

Раздел ипотечной квартиры: способы и компенсация

Есть несколько вариантов раздела:

• Соглашение между супругами: продажа квартиры с согласия банка, погашение ипотеки и делёж оставшихся средств.
• Один из супругов берёт на себя ипотеку и выплачивает компенсацию второму.
• Судебное решение, где банк участвует как третья сторона.

Если квартира остаётся одному супругу, второй получает компенсацию, исходя из рыночной стоимости жилья за вычетом остатка по ипотеке. Например, квартира стоит 8 млн рублей, долг по ипотеке — 3 млн рублей, чистая стоимость — 5 млн рублей, компенсация второму супругу — 2,5 млн рублей.

Также возможны варианты: передача другого имущества или рассрочка выплаты.

Как защитить свои права

Ипотечная квартира — особый случай, потому что она находится в залоге у банка. Без согласия кредитора нельзя переоформить ипотеку на одного из супругов или освободить второго от обязательств.

Ключ к успеху — собрать документы: кредитный договор, график платежей, договор купли-продажи, выписки о происхождении средств. Юристы рекомендуют заранее определить стратегию: оставить квартиру, продать или выплатить компенсацию.

"Судебные процессы по разделу ипотечной недвижимости могут длиться от шести месяцев до года и более. Поэтому иногда разумнее договориться и оформить соглашение о разделе имущества", — заключила Карабашева.