🟪 Альтернативная сделка

VALLI Недвижимость г. Мытищи

Сделки на вторичном рынке недвижимости можно разделить на прямые и альтернативные. В последние годы альтернативные сделки становятся все более популярными в России.: с января 2025 года по февраль 2026 года их доля достигла 85%, что является рекордным показателем за последние десять лет.

Чем отличается альтернативная продажа от свободной?

Свободной продажей называют сделки, в которых участвуют всего две стороны: продавец и покупатель. Покупатель передает продавцу деньги и становится владельцем недвижимости.

Что такое альтернативные сделки, и какие у них есть плюсы и минусы? Эти операции, известные также как цепочные сделки или сделки со встречной покупкой, осуществляются, когда один из участников желает продать свою недвижимость и одновременно приобрести другую.

Стороны альтернативной сделки не всегда стремятся улучшить свои жилищные условия; их основная цель заключается в приобретении подходящего жилья с минимальными затратами или без доплат. Альтернативная сделка представляет собой многосоставную операцию с недвижимостью, которая позволяет одновременно продать одну квартиру и купить другую. Однако у этого способа купли-продажи есть ряд особенностей, которые необходимо учитывать, чтобы избежать потери времени и денег.

В этой статье мы подробнее рассмотрим альтернативные сделки и подготовку к ним.

▎Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка — это процесс одновременной продажи и покупки недвижимости. Проще говоря, это ситуация, когда человек продает свое жилье и одновременно приобретает новое. Этот метод купли-продажи позволяет сразу:

• Направить средства от продажи старой квартиры на покупку новой;

• Переехать.

Например, у семьи есть квартира в удаленном районе города. Пара накопила определенную сумму и решила переехать ближе к центру. У них нет возможности сначала купить новое жилье, а затем искать покупателя на старую квартиру. Кроме того, вариант с проживанием в аренду на время поиска недвижимости им не подходит. В такой ситуации альтернативная сделка может стать оптимальным решением.

Основные этапы альтернативной сделки включают: продажу старого жилья, параллельную покупку нового и регистрацию прав собственности на оба объекта одновременно. В процессе участвуют как минимум три стороны:

1. Участник №1 — продавец-покупатель (тот, кто продает свою недвижимость и покупает другую);

2. Участник №2 — покупатель (тот, кто приобретает это жилье);

3. Участник №3 — продавец (тот, кто продает недвижимость продавцу-покупателю).

Количество участников в альтернативной сделке может быть больше. Например, если продавец-покупатель хочет обменять проданную квартиру на две другие, то появляется еще один участник-продавец. В результате цепочка становится длиннее, а процесс усложняется.

▎Признаки альтернативных сделок

Определить альтернативную продажу можно по нескольким характеристикам:

• В сделке участвует несколько сторон и объектов недвижимости.

• Деньги от покупателя поступают напрямую конечному продавцу, минуя продавца-покупателя.

• Для каждой сделки составляется отдельный договор купли-продажи, но они проводятся одновременно.

▎Виды альтернативных сделок

Наиболее распространенными являются следующие виды сделок:

• Равноценные сделки: когда человек продает и покупает жилье одинаковой стоимости и характеристик. Доплаты не требуется.

• Неравноценные сделки: одна из квартир может быть больше и дороже — обычно это приобретаемая квартира, поэтому продавцу-покупателю придется доплатить.

• Разъезд: собственник большой квартиры продает ее, чтобы купить несколько меньших объектов.

• Съезд: обратная ситуация, когда владельцы небольших объектов продают их и покупают одно более просторное жилье.

▎Сложности и риски альтернативной продажи

Основная сложность таких сделок заключается в большом количестве участников. У каждого из них есть свои интересы и требования, что увеличивает вероятность возникновения разногласий и задержек. Это может привести как к затягиванию сделки, так и к ее срыву.

Например, если продавец-покупатель хочет приобрести квартиру с готовым ремонтом, но сам продает жилье, требующее вложений, возможны два сценария: поиск компромисса (что требует времени) или прекращение сотрудничества.

Или другая ситуация: продавец-покупатель нашел покупателя на свою недвижимость, но квартира, которую он собирается приобрести, еще не готова к продаже — продавец все еще занимается сбором документов или выписывает жильцов. В результате сроки сделки могут затянуться, что может привести к отказу покупателя от участия из-за долгого ожидания. Альтернативные сделки с недвижимостью представляют собой обмен одной недвижимости на другую, но процесс может быть усложнен по нескольким причинам. Альтернативная сделка всегда занимает больше времени, так как требует согласования условий между всеми участниками. Например, не всегда собственник, получивший аванс, сразу начинает искать новую квартиру, и это может занять от двух недель до месяца или даже больше. Кроме того, каждая сделка требует тщательной проверки правоустанавливающих документов.

Кроме того, могут возникнуть проблемы с освобождением недвижимости после покупки, поскольку не все собственники соблюдают оговоренные сроки. Что касается рисков альтернативной сделки, эксперты VALLI Недвижимость выделяют следующие:

• возможность юридических споров при нарушении обязательств одной из сторон;

• финансовые риски при изменении цены недвижимости;

• проблемы с финансированием, если у одного из участников возникнут сложности с одобрением кредита (особенно если покупка осуществляется в ипотеку).

Наибольшие риски при альтернативной сделке несут покупатели, особенно те, кто приобретает альтернативную квартиру. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не сможет найти подходящий объект или согласовать условия с конечным продавцом, существует высокая вероятность срыва сделки.

Кроме того, риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка рассматривается отдельно. Это может привести к ситуации, когда одна сделка (например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем) будет зарегистрирована, а другая по каким-либо причинам будет приостановлена. В таком случае сторонам придется подавать заявление о приостановке перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

Чтобы избежать рисков, связанных с альтернативными сделками, рекомендуется обращаться в профессиональные агентства, такие как VALLI Недвижимость.