На семинаре, проводившемся в рамках информационного проекта «Перезвони сам» при поддержке Правительства Москвы совместно со столичным ГУ МВД, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Москве Артём Коротаев рассказал:
- как определить возможную проблемную сделку;
- на что обратить внимание до подписания договора;
- меры самозащиты от небезопасной покупки квартиры.
По его словам:
«Приобретение объектов недвижимости, учитывая их значительную стоимость, является достаточно серьезным шагом, при котором следует принять все возможные меры безопасности как в процессе покупки, так и после ее совершения. Важно понимать — Росреестр регистрирует уже заключенные сделки и проверяет законность документов, которые до представления в ведомство согласовали и подписали обе стороны. Поэтому на любом этапе важно всегда соблюдать высокий уровень личной ответственности и не перекладывать на третьи лица результат своих добровольных действий.»
Факторы риска: на что следует обратить внимание при покупке жилья
Изначально перед выходом на сделку необходимо запросить у продавца выписку из ЕГРН. Это позволит узнать важную информацию, касающуюся недвижимости и собственника:
1) соответствует ли квартира описанию в госреестре;
2) собственник и человек, отчуждающий имущество, - это одно и то же лицо;
3) наложены ли на объект недвижимости ограничения и (или) обременения;
4) были ли возражения со стороны предшествующих правообладателей в отношении зарегистрированного действующим собственником права.
Индикатором, свидетельствующим о проблемах с недвижимостью, являются частые переходы права собственности. Артём Коротаев обращает внимание на то, что:
«В делах по оспариванию сделок, как правило, присутствует быстрый «переброс» квартиры. Запросите выписку из ЕГРН о переходе прав — здесь нужно обратить внимание на количество сделок за последние два или три года. Если их было более двух, то следует детальнее изучить правоустанавливающие документы и уточнить причины отчуждения недвижимости.»
Перед выходом на сделку очень важно проверить самого собственника - убедиться в его надёжности. Это можно сделать при помощи государственных сервисов. Необходимо:
- проверить ИНН продавца;
- открытые в отношении него исполнительные производства;
- наличие у лица коммерческой деятельности и судебных дел.
Одним из распространённых факторов риска выступает банкротство гражданина. Как отмечают эксперты, большое количество сделок оспаривается именно в отношении имущества банкротов. А проверить данную информацию можно самостоятельно с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Договор купли-продажи
После проверки вышеперечисленных факторов риска, внимание стоит переключить на договор купли-продажи (ДКП). Выясните:
1. Соответствует ли стоимость квартиры рыночной цене (заниженная стоимость может привести к признанию сделки ничтожной);
2. Детально ли прописаны условия сделки в ДКП ( использовался ли материнский капитал, состоит ли собственник в браке, продавец является дееспособным лицом и прочее).
Наше издание неоднократно освещало тему защиты недвижимости как со стороны собственника, так и со стороны покупателя (дополнительно с указанной информацией можно ознакомиться, например, здесь).
В конце семинара специалисты отметили всю сложность процесса купли-продажи недвижимости. При всей личной внимательности нельзя полностью заменить участие в сделке профессионалов (риелторов, юристов, нотариусов и т.д.). Именно их знания и опыт помогут сделать переход права собственности более защищенным.