Представьте: вы продали квартиру. Документы подписаны, сделка зарегистрирована, покупатель доволен. Осталось самое приятное — получить деньги. А вам говорят: подождите. Неделю. А может, две.
Деньги ваши — но пока полежат. На специальном счёте, замороженные, недоступные. И только если за это время никто не передумал и не оспорил сделку — вы их наконец получите.
Фантастика? Нет — возможная реальность. Госдума обсуждает введение так называемого «периода охлаждения» при продаже жилья. Законопроект может появиться уже в ближайший месяц. И касается он каждого, кто продаёт, покупает или планирует любые операции с недвижимостью.
Что предлагают
Суть инициативы объяснил глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
После заключения сделки с жильём оплата производится не сразу, а через определённый срок. Деньги на это время «замораживаются» — продавец их не получает. Если в течение установленного периода ни одна из сторон не оспорила сделку и не предприняла никаких действий — деньги автоматически переходят продавцу.
Рассматриваются два варианта срока: одна неделя или две.
Звучит просто. Но дьявол, как обычно, в деталях.
Зачем это вообще нужно
Идея появилась не на пустом месте. За ней стоит реальная и болезненная проблема — мошенничество при сделках с жильём.
В последние годы участились случаи, когда продавец квартиры после получения денег обращается в суд и заявляет: я продал жильё под давлением мошенников. Меня обманули, запугали, ввели в заблуждение. Требую отменить сделку и вернуть квартиру.
И суд нередко встаёт на сторону продавца — особенно если это пожилой человек. Квартиру возвращают. А вот деньги покупателю вернуть гораздо сложнее — они уже потрачены, переведены или исчезли.
По данным риелторов, за последние два года число сделок, аннулированных из-за мошеннического давления на продавца, выросло на 15–20%. Это серьёзная цифра. За каждой такой сделкой — люди, которые лишились и квартиры, и денег.
«Период охлаждения» призван дать время на размышление. Если продавец действовал под давлением мошенников — за неделю-две он может прийти в себя, обратиться в полицию и отменить сделку до того, как деньги уйдут. Логика понятная и, в общем-то, гуманная.
Почему это беспокоит рынок
Но у инициативы есть и другая сторона. И эксперты рынка недвижимости не скрывают тревоги.
Риелтор и эксперт по недвижимости Андрей Веселаго обращает внимание на несколько серьёзных рисков.
Заморозка крупных сумм. Квартира в Москве стоит десятки миллионов рублей. Заморозить такую сумму на неделю или две — значит лишить человека доступа к собственным деньгам на ощутимый срок. За это время деньги могли бы лежать на депозите и приносить доход. При нынешних ставках даже две недели — это заметная сумма процентов, которую продавец просто теряет.
Непредсказуемость. За время «заморозки» может произойти всё что угодно — от глобальных потрясений до, прости господи, смерти одной из сторон сделки. И тогда начинается юридический кошмар: деньги заморожены, квартира в подвешенном состоянии, наследники разбираются месяцами.
«Серые» схемы. И это, пожалуй, самый серьёзный аргумент. Как напоминает Веселаго, любое «закручивание гаек» на рынке недвижимости неизбежно порождает обходные пути. Когда-то регистрация в Росреестре занимала две недели или месяц — и люди всеми способами, в том числе не вполне легальными, ускоряли процесс. Потом регистрацию сократили до одного-трёх дней — и проблема исчезла.
Теперь, по мнению эксперта, история может повториться: если деньги будут замораживать на две недели, участники рынка начнут искать способы обойти этот срок. И далеко не все эти способы будут законными.
А что с «цепочками» сделок?
Отдельная головная боль — так называемые альтернативные сделки. Это когда человек продаёт свою квартиру и одновременно покупает другую. А тот, кому он продаёт — тоже покупает на эти деньги что-то третье. Получается цепочка из нескольких сделок, которые связаны друг с другом.
В такой цепочке каждое звено зависит от предыдущего. Если деньги от первой продажи «заморозят» на две недели — вся цепочка встанет. Продавец не получил деньги — значит, не может купить новую квартиру. А продавец той квартиры — не может купить свою. И так далее.
Как это решать — пока неясно. Законопроект ещё не готов, и детали не проработаны.
Впрочем, риелтор Александр Харыбин настроен более оптимистично. По его мнению, альтернативные сделки не пострадают, если условия будут грамотно прописаны в документах. Он напоминает: за рубежом сделки с недвижимостью иногда идут по два-три месяца — и ничего страшного, все спокойно ждут.
«Может быть, и нужно дать людям пару недель на обдумывание», — считает Харыбин. По его словам, на начальном этапе сложности будут, но всё решаемо.
Две точки зрения — и обе справедливы
В этой истории нет однозначно правых и неправых. Обе стороны приводят весомые аргументы.
За «период охлаждения»: мошенники действительно калечат судьбы людей. Пожилой человек под давлением продаёт квартиру — единственное жильё — и остаётся на улице. Если бы у него была неделя, чтобы опомниться — трагедии можно было бы избежать. Защита уязвимых людей — благая цель, и спорить с этим сложно.
Против: рынок недвижимости — сложный механизм, где участвуют миллионы людей и огромные деньги. Заморозка на две недели создаёт риски для всех — не только для мошенников, но и для честных продавцов и покупателей. А «серые» схемы, которые неизбежно появятся, могут принести больше вреда, чем пользы.
Что делать обычному человеку
Пока закон не принят — и даже законопроект ещё не написан. Но готовиться уже стоит.
Если планируете продавать квартиру — учитывайте, что в ближайшем будущем получение денег может занять больше времени, чем вы привыкли. Планируйте финансы с запасом — особенно если деньги от продажи нужны на конкретную дату (покупка другого жилья, погашение кредита).
Если планируете покупать — для вас «период охлаждения» может стать дополнительной защитой. За неделю-две можно ещё раз всё проверить: документы, историю квартиры, правомочность продавца. Спешка при покупке жилья — главный друг мошенников.
Если участвуете в альтернативной сделке — обсудите с риелтором и юристом заранее, как будет выглядеть процесс с учётом возможных новых правил. Лучше подготовиться, чем потом разбираться в спешке.
Рынок недвижимости в России и без того непростой: высокие ставки по ипотеке, растущие цены, дефицит предложения. Новая инициатива добавляет ещё один фактор неопределённости. Но если закон будет грамотно написан — с учётом альтернативных сделок, с разумными сроками и чёткими правилами — он действительно может защитить тех, кто больше всего в этом нуждается.
Главное — чтобы в погоне за безопасностью не усложнили жизнь всем остальным. А этот баланс найти — задача непростая.
А как вы относитесь к идее «заморозки» денег при продаже квартиры? Защита от мошенников — или лишнее усложнение? Может, у вас есть свой опыт сделок с жильём — удачный или не очень? Напишите в комментариях — тема жилья никого не оставляет равнодушным.