Я пережил девяностые и двухтысячные, экономические кризисы, пяток девальваций и нескольких президентов 😊 Поэтому определённый иммунитет к финансовым бурям уже выработался. Поделюсь своим опытом, как сберечь накопления на случай экономической нестабильности, что купить, куда вложить деньги.
Если у вас свой бизнес, конечно, выгоднее всего вложится в товар, на все деньги. Кризис пройдет, а товар поднимется в цене в соответствии с новыми ценами, вы ничего не потеряете. Главное понимать, что товар товару рознь. Но, что делать обычным гражданам?
Что делать обычным гражданам?
Самая простая и популярная идея - вложится в недвижимость. Даже если стоимость упадет - это сохраненные активы, которые нельзя заменить на непонятное цифровое или отнять. Недвижимость она во все времена сохраняла накопления и приносила пассивный доход в виде аренды. Давайте посчитаем наиболее выгодные инвестиции. Привожу средние цены по рынку Иркутска, в других регионах ситуация может быть иной, но принцип подсчёта остаётся единый.
Покупка квартира для сдачи в аренду
Стоимость 1-й комнатная – 6 млн.руб. Можно сдать за 50 тыс.руб. Окупаемость 10 лет.
2-х комнатная – 10 млн.руб. Можно сдать за 60 тыс.руб. Окупаемость 14 лет.
3-х комнатная – 15 млн.руб. Можно сдать за 70 тыс.руб. Окупаемость 18 лет.
Главный недостаток квартир – ремонт после каждого арендатора 😢, стоимость которого может составить 200-300 тыс.руб. Бывает сложно выселить арендаторов, пока договор не закончился, а тем более, если у них есть дети. Квартиры в центре города сдаются дороже. Высокие ставки ЖКХ и налог 4% для самозанятого.
Покупаем офис
Средняя стоимость офиса 100 кв.м. с отдельным входом – 15 млн.руб. Можно сдать за 100 тыс.руб., в среднем 1000 руб за м.кв. Окупаемость 12,5 лет. Важны отдельный вход и парковка перед офисом, нужно покупать сразу с ремонтом, так вы сразу найдёте клиентов. Офисы в загруженном пробками центре города и без парковок сдаются хуже.
Преимущество – не нужно делать ремонт, арендаторы сами за этим следят. Свет и вода оплачивается арендатором. Нужно открывать ИП и платить 6%, сдавать как физлицо невыгодно, так как, вам придется подавать декларацию о доходах и платить 13% НДФЛ.
Покупаем небольшое кафе под сдачу
Стоимость покупки кафе – 10-15 млн.руб. Сдаётся за 140-180 тыс.руб. Окупаемость 6-7 лет.
Преимущество - долгосрочные договора, высокая прибыль. И есть запасный вариант, если потеряете работу, можете сами работать, поверьте, это не сложно. У самого было кафе. Почитайте как мы с супругой зарабатывали 1 миллион в месяц, пока все отдыхали "Как заработать на кафе и блинах". Так же, как и с офисами нужно ИП.
Покупаем гаражи
- Гараж на одну машину 800 тыс.руб. Можно сдать за 4 тыс.руб. Окупаемость 16,6 года.
- Гараж на 2-4 машины 3 млн.руб. Можно сдать за 25 тыс.руб. Окупаемость 10 лет.
- Гаражный бокс за 5 млн.руб. Можно сдать под автосервис за 60 тыс. руб. Окупаемость 6,9 лет.
- Подземный гараж в элитном доме 4 млн.руб. Можно сдать 25 тыс.руб. Окупаемость 13,3 лет.
- Парковки не в центре города можно купить за 500 тыс.руб. -1.5 млн.руб. Аренда 3-10 тыс.руб. Окупаемость 13.8-12,5 лет.
Огромное преимущество – нет расходов на ремонт, ЖКЗ, свет и воду, налогов (если сдаёшь физлицам). Можно сдавать под склады, если есть подъезд грузового транспорта.
Итог
Первое место. Исходя из личного опыта, могу сказать, что самое выгодно, как не странно, это покупка и сдача гаражей. Не нужно делать ремонт, платить ЖКХ и налоги. Это явно недооценённый актив. И чем больше гараж, тем выгоднее. У них никогда нет простоя, мужики с руками в очередь стоят, так как мало таких предложений. Высокая рентабельность 10–15%.
На втором месте помещения общепита, небольшие кафе. Люди во все времена нуждаются в еде. Высокая ликвидность таких помещений, нет простоев. Высокая рентабельность 10-15%.
Третье место занимают офисы. Обычно, арендаторы снимают помещения на очень длительное время, такие помещения не требуют ремонта и вложений. Доходность 8-12%.
Самое не выгодное, это квартиры из-за риска нарваться на арендатора, после которого нужно будет делать не только ремонт, но и капиталить, эти затраты могут превысить всю полученную прибыль. Самая маленькая доходность 5-7%.
Доходности без учёта налогов и простоя:
1️⃣ Гаражи – 10-15%
2️⃣Кафе / общепит – 10-15%
3️⃣Офисы – 8-12%
4️⃣Квартиры – 5-7%
Рудольф Кавчик
Организатор компании Минелаб в России.