Объекты недвижимости могут иметь обременения в виде ареста либо запрета на регистрационные действия. Указанные обременения являются ограничениями прав собственника на недвижимость. В данных случаях сделки по продаже, дарению, передаче в залог или иному использованию недвижимого имущества, которые могут повлечь переход права собственности, запрещены до момента, пока в ЕГРН не будет стоять отметка о погашении наложенного ограничения.
Отличия между обременениями
1. Арест - это самая тяжёлая мера, которая подразумевает возможное изъятие объектов недвижимости и их последующую продажу. Сам собственник не может продать это имущество.
2. Запрет на регистрационные действия - ограничивает право совершать любые операции с недвижимостью, которые могут повлечь внесение записи в ЕГРН либо изменения существующих. Вместе с тем собственник может проживать и пользоваться имуществом.
Причины наложения ареста или запрета на регистрационные действия
Наиболее распространенными основаниями наложения указанных ограничений являются:
- открытые исполнительные производства;
- обеспечительные меры, принятые судом в рамках судебного процесса.
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» наложение или снятие ареста/запрета на регистрационные действия происходит на основании поступившего в Управление Росреестра акта о наложении или снятии ареста/запрета на регистрационные действия. Далее в течение 3-х дней (после поступления данного акта) в ЕГРН вносятся соответствующие записи.
Как снять обременения с объекта недвижимости?
В первую очередь необходимо узнать:
• кем, а также в рамках какого исполнительного производства был наложен арест/запрет;
• каким судебным актом установлено ограничение.
Чаще всего собственнику просто необходимо оплатить долги (исполнить требования судебных приставов). Однако в ситуации с судебными спорами отменить запрет/арест может только судебная инстанция, которая вынесла решение.
С заявлением о прекращении исполнительного производства и снятия ограничений необходимо обратиться к приставу, который вынес постановление о наложении ограничений, либо, в случае наложения ограничительных мер судом, необходимо обратиться в суд, вынесший соответствующее определение.
После получения указанного заявления судебный пристав-исполнитель обязан направить подготовленное постановление в Росреестр (по месту нахождения объекта недвижимости) для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
Постановления:
- направляются в электронном виде;
- подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью;
- отправляются с помощью системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).
Если СМЭВ не доступен в отделе судебных приставов более одних суток, то постановление направляется в бумажной форме собственноручно приставом либо с помощью почтового отправления.
К документам, которые направляются судами, применяется похожий алгоритм действий.
Как отмечает Елена Юрова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве:
«Погасить запись об ограничении ведомство может только получив документ об отмене ранее наложенных ограничительных мер в порядке межведомственного взаимодействия с судебными органами или приставами. Если основания, ввиду которых были наложены аресты и запрещения, устранены и Управление получило официальное подтверждение, то запись в реестре будет погашена в течение 3-х рабочих дней с момента поступления документов.»
Напоминание
Если собственник решит самостоятельно представить документы о снятии ареста/запрета - это не будет являться законным способом их поступления в ведомство.
Узнать, есть ли обременения в отношении ваших объектов недвижимости, можно с помощью выписки из ЕГРН, в которой прописано:
• кто принял обеспечительные меры;
• в рамках какого судебного дела или исполнительного производства были наложены обременения.
Важно для всех покупателей: перед приобретением недвижимости проверять наличие/отсутствие всех обременений, наложенных на имущество.