Судебная практика всё чаще демонстрирует случаи, когда пожилые люди, являясь единственными собственниками своего жилья, лишают своей семьи прав на него.
Хотя обстоятельства таких ситуаций могут быть разнообразными, суть остается неизменной: престарелый владелец ставит свою подпись под документом. Позднее выясняется, что, будучи полноправным собственником, он реализовал свою квартиру. В результате членам его семьи приходится покинуть жилище, поскольку оно более им не принадлежит.
Почему это происходит и как можно предотвратить подобные ситуации?
Законодательство наделяет владельца недвижимости исключительным правом распоряжаться своим имуществом. Следовательно, частная квартира может быть продана в любое время, если только на нее не наложен арест или другие обременения.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами. Даже если он не был сразу зарегистрирован в ЕГРН, это не делает его недействительным; покупатель имеет право через суд добиться внесения записи о переходе права собственности (подпункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
Кроме того, утверждение продавца о неполучении денежных средств потребует серьезных доказательств. Наличие в договоре пункта о полной передаче оплаты до момента подписания служит подтверждением состоявшегося расчета.
Таким образом, как показывает одна из судебных практик, женщина с ослабленным зрением, ошибочно полагая, что подписывает гарантийное письмо для внука, на самом деле продала дом. Суд оставил сделку в силе (Определение Краснодарского краевого суда № 33-24736/2024).
Как обезопасить жилье от нежелательной продажи пожилым родственником?
Существуют различные подходы: от пристального внимания к действиям собственника до более радикальных мер, например, деприватизации жилья с возвратом его в государственную собственность, что исключит возможность продажи.
Для приватизированного жилья появился новый метод защиты: внесение сведений об отказавшихся от приватизации членах семьи в ЕГРН.
При наличии такой записи риск мошеннических действий значительно снижается, поскольку присутствие "постоянных жильцов" затрудняет дальнейшую перепродажу квартиры.