Если у человека есть ипотека или кредит, то его первое естественное желание — как можно быстрее всё закрыть.
И это легко понять.
Человек видит переплату, понимает, сколько денег уходит банку, и хочет как можно быстрее избавиться от этого обязательства. Не только ради выгоды, но и ради психологического комфорта.
В голове всё звучит просто:
есть деньги — закрой долг — спи спокойно.
Но именно здесь часто и совершается финансовая ошибка.
Потому что сейчас на рынке есть возможности, при которых с точки зрения математики выгоднее не закрывать дешёвый долг, а грамотно разместить капитал под более высокую фиксированную доходность.
На одной из консультаций как раз разбирали такую ситуацию.
И мне пришлось отдельно потратить время, чтобы показать: иногда человек выбирает не более выгодное решение, а просто более приятное психологически. То есть покупает себе ощущение облегчения, хотя деньги в этот момент могли бы работать значительно эффективнее.
Разберём пример.
Есть льготная ипотека:
6 000 000 ₽ под 6% на 20 лет.
Ежемесячный платёж по такой ипотеке — около 42 986 ₽.
За весь срок банку будет выплачено примерно 10,3 млн ₽, из которых переплата по процентам составит около 4,3 млн ₽.
И вот в какой-то момент у человека появляется 6 000 000 ₽.
То есть технически он может взять и полностью закрыть ипотеку уже сейчас.
Именно в этот момент большинство делает автоматический вывод:
«Ну конечно, нужно закрывать. Зачем платить проценты банку?»
Логика понятная.
Но теперь посмотрим на другую сторону.
Если эти 6 млн ₽ не направлять на досрочное погашение, а разместить под 15% годовых на тот же срок — 20 лет, то при ежегодной капитализации итоговая сумма составит примерно:
98 199 224 ₽
Да, почти 98,2 млн ₽.
И вот здесь начинается самое интересное.
Ставка по вашему долгу — 6%.
Потенциальная доходность капитала — 15%.
То есть разница между стоимостью денег и доходностью капитала — 9% в вашу пользу.
Именно поэтому, если у вас есть возможность разместить капитал хотя бы на 1% выгоднее, чем ставка по ипотеке, то с финансовой точки зрения такой возможностью уже можно и нужно пользоваться.
Потому что дешёвый долг невыгодно уничтожать, если рядом есть инструмент, который работает эффективнее ваших обязательств.
Но есть важное исключение.
Если у вас появляется небольшая сумма, соизмеримая с ежемесячным платежом или немного выше, тогда в первые годы ипотеки её действительно часто выгоднее направлять на досрочное погашение.
Почему?
Потому что в начале графика основная часть ежемесячного платежа уходит не в тело кредита, а в проценты. И любая дополнительная сумма в этот момент сильнее сокращает будущую переплату.
То есть небольшие суммы на старте ипотеки часто разумнее направлять именно на досрочное погашение.
А вот если у вас появляется уже крупный капитал, соизмеримый с телом кредита, логика обычно меняется.
Тогда гораздо интереснее не закрывать ипотеку досрочно, а разместить капитал под более высокий процент.
И в таком сценарии к концу срока у вас одновременно будут:
— закрытые ипотечные обязательства;
— и выросший капитал.
Единственный нюанс — нужно справиться с психологией.
Потому что математика может быть на вашей стороне, а вот внутренне жить с долгом умеют не все.
Именно поэтому такие решения нельзя принимать автоматически.
Их нужно считать.
Потому что правильный вопрос в финансах звучит не так:
«Как быстрее закрыть ипотеку?»
А так:
«Где мои деньги работают эффективнее?»