2421 подписчик

Три вещи, которые нужно спросить у продавца перед покупкой квартиры

13 марта13 мар

1226

4 мин

На просмотре квартиры покупатели порой спрашивают всякую ерунду: сколько лет обоям, не шумят ли соседи и какова судьба вот этого шкафа: забирают его с собой или оставляют. Но есть вопросы, которые почему-то задают далеко не всегда, хотя именно они помогают понять реальную историю квартиры и возможные риски. Вот три вещи, которые я всегда советую спросить у продавца. Многие покупатели не задают этот вопрос, потому что рассчитывают позже посмотреть информацию в документах или в выписке из ЕГРН. Многие продавцы сразу выписку не дадут. Я знавал и таких, кто и на сделке закрывал свой паспорт и документы на квартиру руками. В таком случае можно проверить информацию самостоятельно через онлайн-сервис Росреестра. Для этого нужен точный адрес квартиры (включая номер – запомните его на просмотре). Сервис бесплатный и покажет дату последнего перехода права. Но это вы посмотрите потом, когда вернетесь домой. Но зачем тянуть? Сразу спросите у продавца, как давно он владеет. Возможно, он ответит,

Оглавление

1. Как давно вы владеете квартирой?
2. Почему продаётся квартира?
3. Кто прописан в квартире

Вот три вещи, которые я всегда советую спросить у продавца.

1. Как давно вы владеете квартирой?

Многие покупатели не задают этот вопрос, потому что рассчитывают позже посмотреть информацию в документах или в выписке из ЕГРН.

Многие продавцы сразу выписку не дадут. Я знавал и таких, кто и на сделке закрывал свой паспорт и документы на квартиру руками.

В таком случае можно проверить информацию самостоятельно через онлайн-сервис Росреестра. Для этого нужен точный адрес квартиры (включая номер – запомните его на просмотре).

Сервис бесплатный и покажет дату последнего перехода права. Но это вы посмотрите потом, когда вернетесь домой.

Но зачем тянуть? Сразу спросите у продавца, как давно он владеет.

Возможно, он ответит, что всего полгода. И тогда сразу нужно задать массу дополнительных вопросов о причинах столь быстрой продажи.

А, уходя из квартиры, с лупой осмотреть подъезд, дом, опросить соседей – чтобы понять, в чем подвох, почему так быстро продают.

Иногда подвода нет: например, у людей изменились жизненные обстоятельства. Но бывает, хотят скрыть какой-то дефект, который сами обнаружили после покупки.

Кстати, если продавец владеет квартирой недавно, сразу узнайте, полную ли сумму он готов указать в договоре. Если вам будут предлагать занизить сумму в договоре, я бы с такими объектами не рекомендовал связываться. Ибо это уже первый удар по добросовестности приобретателя.

А случается, наоборот, квартирой владеют даже дольше, чем вы могли бы предположить, глядя в выписку из ЕГРН.

Иногда семья владеет квартирой 20–30 лет или даже дольше, особенно если речь идёт о старом фонде или историческом центре. Однако внутри семьи могли происходить переходы права:

дарение

наследство

выделение долей детям

Поэтому меня всегда интересует не только последний переход, но и вся история владения квартирой. Иногда она может рассказать очень много интересного.

2. Почему продаётся квартира?

Это, пожалуй, самый важный вопрос.

Я всегда советую расспрашивать продавца почти как журналист – аккуратно, но подробно.

Стоит выяснить:

продают ли они единственное жильё или у них есть другая недвижимость
покупают ли другую квартиру или им просто нужны деньги

Иногда продавцы продают квартиру, чтобы:

оплатить лечение
оплатить образование
закрыть долги
купить автомобиль

Конечно, всей правды могут и не сказать. Но попробовать понять реальную мотивацию продавца стоит. По крайней мере, вы увидите, какие реакции проявляет человек: не нервничает ли при затрагивании данной темы.

Также обратите внимание на ситуацию, если продавец пожилой человек. Иногда бывает полезно пообщаться с родственниками и убедиться, что они в курсе продажи. Но сделки с пожилыми – тема для отдельной статьи, которую я непременно скоро напишу.

Идеальный вариант – когда продавец покупает какую-то недвижимость взамен продаваемого жилья. Хорошо, если он уже выбрал альтернативную квартиру или готов сделать это в ближайшие пару недель. Тогда сделка проходит одновременно с покупкой его нового жилья, что делает процесс более безопасным.

3. Кто прописан в квартире

Этот вопрос обязательно нужно уточнить.

Попросите у продавца справку о регистрации (форма №9) + архивную форму 9 (особенно если квартира получена по приватизации). Но ее обычно берут позже, когда покупатель уже выбрал объект. Редко кто из продавцов берет форму 9 заранее, только самые исполнительные.

Также перед тем, как принимать решение о покупке квартиры, нужно увидеть справку формы 12 о снятии с регистрации некоторых категорий граждан, которые могут сохранять право пользования квартирой (примечание: данные справки актуальны для Санкт-Петербурга, в других регионах они могут называться иначе и содержать другой объем информации).

Важно понять:

кто сейчас прописан в квартире
все ли готовы/могут физически сняться с регистрационного учёта до сделки
нет ли лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

Если кто-то из прописанных наотрез отказывается выписаться до сделки, это должно несколько насторожить, хотя иногда так происходит в силу объективных обстоятельств.

Разрешить сняться с регистрации после сделки можно, если обязательно указать чистую форму 9 как условие получения денег продавцом: в идеале всей суммы, либо, по крайней мере, суммы 300-500 тыс. рублей. Поверьте, за эти деньги продавец наизнанку вывернется, чтобы сняться с регистрации. А если даже и не снимется, этой суммы вам хватит, чтобы выписать его по суду.