Рынок аренды жилья в России: итоги 2025 года и перспективы для инвесторов и арендаторов

Введение

2025 год стал переломным для российского рынка аренды жилья. Высокие ставки по ипотеке и массовый выход на рынок квартир, приобретенных в период ажиотажа 2020-2023 годов, кардинально изменили баланс спроса и предложения. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, количество объявлений о сдаче квартир достигло исторических максимумов, а рост цен на аренду — впервые за три года — затормозился.

В этой статье мы представляем детальный анализ ключевых трендов рынка аренды жилья на основе официальной статистики за IV квартал 2025 года, охватывающей данные по Москве, Санкт-Петербургу и 14 городам-миллионникам России.

Ключевые итоги 2025 года: цифры и факты

1.1. Взрывной рост предложения

2025 год продемонстрировал беспрецедентное увеличение предложения на рынке аренды жилья:

Общероссийские показатели:

• 95 тысяч активных объявлений о сдаче квартир на конец 2025 года
• +17% год к году - темп роста предложения
• Удвоение предложения за два года (44 тыс. на начало 2024 года)

Региональная динамика:

• Москва: 19,4 тыс. объявлений (+7% г/г)
• Санкт-Петербург: 8,4 тыс. объявлений (+13% г/г)
• Нестоличные города: +20% г/г — максимум за последние 5 лет

1.2. Стабилизация и коррекция цен

Приток предложения, превысивший увеличение спроса, привел к историческим изменениям в ценообразовании:

Город/РегионСредняя цена аренды (руб./мес.)Изменение 2025 к 2024Москва97 800-3% (первое снижение за 3 года)Санкт-Петербург52 400+3% (замедление с +16% в 2024)Другие города37 5000% (стабилизация)

Контекст ценовой динамики:

• 2023 год: активный рост цен на 15-20%
• 2024 год: продолжение роста (+11-16%)
• 2025 год: стабилизация и коррекция

1.3. Падение доходности аренды для собственников

Замедление роста арендных ставок на фоне продолжающегося удорожания новостроек привело к сжатию доходности:

Доходность от сдачи квартиры в аренду:

Важно: Москва впервые показала доходность ниже, чем в других городах, что кардинально меняет инвестиционную привлекательность столичного рынка аренды.

Факторы роста предложения: почему собственники массово сдают квартиры

2.1. Высокие ставки по ипотеке

Ключевая ставка ЦБ РФ в 2025 году: 21% (конец года)

Рекордно высокая стоимость ипотечного кредитования привела к:

• Сжатию спроса на вторичное жилье - покупатели отложили приобретение недвижимости
• Росту средних сроков продажи квартир с 45-60 до 90-120 дней
• Переориентации собственников на сдачу жилья в аренду вместо продажи

2.2. Выход на рынок «инвестиционных» квартир

В период 2020-2023 годов, когда ипотечные ставки находились на исторических минимумах (6,5-9%), многие россияне приобретали недвижимость:

• В качестве защиты от инфляции
• Для инвестиционных целей
• С расчетом на сдачу в аренду

Результат 2025 года:

Массовый выход этих квартир на рынок аренды после завершения первичного ремонта и оформления документов.

Региональный анализ: где предложение растет быстрее

3.1. Москва: стабилизация после бума

Текущее состояние:

• 19,4 тыс. активных объявлений
• +7% к 2024 году
• Всё ещё ниже пика 2022 года (30,8 тыс.)

Динамика 2025 года:

• I квартал: резкий рост (+26% к IV кв. 2024)
• II-IV кварталы: плавное снижение на 4-6% ежеквартально
• Результат: умеренный годовой прирост

Структурные изменения:

• Рост доли студий и однокомнатных квартир до 41% (+3 п.п. к 2024)
• Студии: +39% за год (до 2,2 тыс.)
• «Однушки»: +7% (до 5,7 тыс.)
• «Трешки»: без изменений

Ценовая динамика:

• Средняя цена аренды: 97,8 тыс. руб./мес.
• Первое снижение за 3 года: -3% к 2024 году
• Пик был достигнут в III квартале 2025 (114,8 тыс. руб.)

2.3. Активность собственников: новые объявления

82 тысячи новых объявлений ежеквартально в среднем за 2025 год

против 54 тысяч в 2024 году — рост на 52%

Собственники наращивали активность по размещению объявлений в течение всего года:

• I квартал 2025: +23% к предыдущему кварталу
• II-IV кварталы: стабилизация на высоком уровне (~75-82 тыс. новых лотов)

3.2. Санкт-Петербург: замедление роста

Текущее состояние:

• 8,4 тыс. активных объявлений
• +13% к 2024 году
• Близко к максимуму 2022 года (11,6 тыс.)

Ценовая динамика:

• Средняя цена: 52,4 тыс. руб./мес.
• +3% за 2025 год (против +16% в 2024 году)
• Значительное замедление темпов роста цен

Срок экспозиции:

• 40 дней требуется для сдачи квартиры (медиана)
• +13 дней за IV квартал
• +12 дней к концу 2024 года

3.3. Города-миллионники: лидеры роста предложения

Суммарные показатели (14 городов без столиц):

• 23,8 тыс. активных объявлений
• +22% к 2024 году — максимальный рост среди всех категорий
• Рост предложения в 12 из 14 городов

Города-лидеры по темпам роста:

1. Пермь

• +83% за 2025 год
• 800 активных объявлений
• Средняя цена: 33,9 тыс. руб./мес. (-4% г/г)

2. Челябинск

• +68% за 2025 год
• 800 активных объявлений
• Средняя цена: 30,0 тыс. руб./мес. (-8% г/г)

3. Екатеринбург

• +53% за 2025 год
• 2 000 активных объявлений
• Средняя цена: 40,8 тыс. руб./мес. (-12% г/г)

4. Нижний Новгород

• +41% за 2025 год
• 1 200 активных объявлений
• Средняя цена: 43,6 тыс. руб./мес. (+2% г/г)

Города с падением предложения:

• Казань: -6% (3,5 тыс. объявлений)
• Красноярск: -4% (1,4 тыс. объявлений)

3.4. Крупные и средние города

Крупные города (500 тыс. - 1 млн жителей):

• 14 тыс. активных объявлений
• +20% за 2025 год
• Средняя цена: 40,6 тыс. руб./мес. (-5% г/г)

Средние и небольшие города (100-500 тыс. жителей):

• 17,3 тыс. активных объявлений
• +19% за 2025 год
• Средняя цена: 35,6 тыс. руб./мес. (+5% г/г)

Тренд: Наиболее активный рост предложения наблюдается в городах с населением более 500 тысяч человек, где формируется устойчивый спрос на арендное жилье за счет миграции, развития бизнеса и образовательных центров.

Спрос на арендное жилье: что изменилось

4.1. Рост спроса, но не догоняющий предложение

Количество закрытых объявлений:

• 77 тысяч в среднем за квартал в 2025 году
• 44 тысячи в среднем за квартал в 2024 году
• Рост на 75% — существенное увеличение активности арендаторов

Драйверы роста спроса:

• Недоступность ипотеки при ставках 20-25% годовых
• Миграция между регионами (работа, учеба)
• Демографические факторы — создание новых семей
• Бизнес-миграция — переезд специалистов

4.2. Изменение поведения арендаторов

Среднее количество просмотров 1 объявления:

• 570 просмотров в IV квартале 2025
• -6% к III кварталу (606 просмотров)
• +10% к концу 2024 года (517 просмотров)

Интерпретация:

• Арендаторы стали более избирательными
• В условиях большого выбора тщательнее оценивают варианты
• Быстрее уходят наиболее ликвидные новые предложения

4.3. Удлинение сроков экспозиции

Срок экспозиции объявлений (медиана на 01.01.2026):

• Москва: 28 дней (+5 дней к 2024)
• Санкт-Петербург: 40 дней (+12 дней к 2024)
• Другие города: 42 дня (+8 дней к 2024)

Что это означает:

1. Собственникам требуется больше времени для поиска арендаторов
2. Рынок смещается в сторону арендаторов — они могут выбирать
3. Увеличивается период без арендного дохода между сменами жильцов

Особенность IV квартала:

Резкий скачок сроков экспозиции (+6-13 дней за квартал) связан с традиционным сезонным фактором — зимой активность на рынке аренды всегда снижается.

Структура предложения: что сдают собственники

5.1. Доминирование малогабаритного жилья

Структура предложения по России на 01.01.2026:

Ключевой тренд:
Доля студий и однокомнатных квартир достигла 53% от всего предложения (против 50% в 2024 и 46% в 2023 году).

5.2. Причины роста предложения малогабаритного жилья

1. Девелоперский тренд
   застройщики активно строили студии и «однушки» в 2020-2023
   
2. Доступность для инвесторов
   меньший порог входа при покупке
   
3. Высокий спрос
   арендаторы предпочитают компактное жилье
   
4. Лучшая ликвидность
   легче найти арендатора на небольшую квартиру
   

5.3. Средняя стоимость аренды по типам жилья (Россия)

Наблюдение:

Цены на аренду студий сравнялись с ценами на однокомнатные квартиры - 38 тыс. руб./мес., что делает студии менее привлекательными для арендаторов с точки зрения соотношения цена/площадь.

5.4. Средняя стоимость аренды по типам жилья (Москва)

Московский тренд:

Аренда студий подешевела сильнее других категорий (-6%), в то время как «однушки» сохранили цену на уровне 2024 года.

Сценарии развития рынка

1. Базовый сценарий
   вероятность 60%Предложение: рост на 10-15% в 2026 году
   Цены в Москве: стабилизация или незначительное снижение (-2-5%)
   Цены в регионах: рост на 2-5% (ниже инфляции)
   Доходность: дальнейшее снижение на 0,3-0,5 п.п.
   
2. Оптимистичный сценарий
   вероятность 25%Снижение ключевой ставки ЦБ до 12-15% к концу 2026
   Частичное восстановление спроса на покупку недвижимости
   Сокращение предложения аренды
   Стабилизация доходности на текущих уровнях
   
3. Пессимистичный сценарий
   вероятность 15%Дальнейший рост ключевой ставки или её сохранение на уровне 20%+
   Массовый вывод инвестиционных квартир на рынок аренды
   Снижение цен аренды на 7-12% в Москве
   Падение доходности до 3,5-4,0%
   

Заключение

2025 год стал годом кардинальной трансформации российского рынка аренды жилья. Высокие ипотечные ставки и массовый выход инвестиционных квартир привели к удвоению предложения за два года и остановке роста цен впервые с 2022 года.

Для арендаторов наступила благоприятная эпоха широкого выбора и возможностей торга. Для собственников — время адаптации к новой конкурентной реальности с падающей доходностью. Для инвесторов — момент для пересмотра стратегий и переоценки привлекательности аренды как источника дохода.

Прогноз на 2026 год указывает на продолжение текущих трендов: дальнейший рост предложения, стабилизацию или небольшое снижение цен в Москве и умеренный рост в регионах. Нормализация рынка ожидается только после снижения ключевой ставки ЦБ, которое прогнозируется не раньше 2027 года

Автор: Алексей Майборода

Полная статья с расчетом доходности и рисков, а также прогноз развития рынка:

Источники данных:

Основной источник: Аналитический обзор рынка аренды жилья в России за IV квартал 2025 года, Аналитический центр ДОМ.РФ, февраль 2026

Использованные данные:

• ЦИАН — статистика объявлений, цен, просмотров, сроков экспозиции
• Росстат — данные по населению городов
• Расчеты ДОМ.РФ — доходность, средние показатели, динамика

Настоящий материал подготовлен компанией ООО "Фридом Риэлти" исключительно в информационных и справочных целях. Содержащиеся в нём оценки, примеры расчётов, ссылки на нормативные акты и иные аналитические данные выражают мнение редакции или экспертов, привлечённых к подготовке контента. Представленная информация не является юридической, налоговой, финансовой или иной профессиональной консультацией, индивидуальной рекомендацией либо публичной офертой, направленной на заключение сделки.

Компания ООО "Фридом Риэлти" прилагает разумные усилия к обеспечению актуальности и достоверности публикуемой информации, однако не гарантирует её полноту и не несёт ответственности за возможные последствия, возникшие в результате её использования. Перед принятием решений, основанных на содержании материалов блога, рекомендуется получить консультацию профильного специалиста с учётом индивидуальной ситуации.