На сегодняшний день в интернете имеется масса информации на данную тему, которые одни авторы заимствуют у других, но эта информация либо тенденциозна, либо имеет очень слабое отношение к реальности.
Данная статья основана на личном опыте автора, полученном методом проб и ошибок.
Ну а раз у меня есть опыт и мнение, значит я обязан донести его. Пару слов о себе. Не так давно я влился в загородную жизнь, купив земельный участок и построив дом. Были ошибки, были удачи, поэтому теперь я готов систематизировать полученный опыт и предоставить его читателю. Поскольку информации в голове много, придется разбивать столь широкую тему на отдельные разделы.
Побудителем к изложению этого материала стал Дмитрий Маслов, экономист, который ведет различные блоги (Дмитрий Маслов о недвижимости, Недвиномика, Последний кризис). Его мнение профессионально и свободно, поэтому часто я черпаю у него довольно интересные идеи. И в этот раз он написал статью «Тернистый путь к домику в деревне». Статья безусловно интересная, но многие высказывания в ней, по моему мнению, стереотипны и несколько оторваны от реальности. Поэтому следуя принципу «Критикуешь – предлагай», я постараюсь систематизировать свои знания и опыт в этом вопросе.
Поскольку данная статья предполагается быть только вводной частью, начать стоит с того, а какие вообще есть пути, чтобы войти в эту самую загородную жизнь?
Я бы выделил 3 основных таких пути:
1) купить готовое домовладение;
2) купить готовую коробку дома и начать делать в нем ремонт;
3) купить земельный участок и начать возведение дома с нуля.
Каждый из этих вариантов обладает как преимуществами, так и недостатками, но главное, это то, как фактически обстоят дела на этих трех рынках. Рассмотрим подробнее.
1) Купить готовый дом.
Здесь возможны различные подразделы, в основе которых лежат мотивы продажи такого дома.
1.1. данный дом стал не нужен прежним хозяевам, и они хотят его продать, либо они хотят что- то поменять в своей жизни, либо этот дом был унаследован, и наследники не желают в нем жить. Такие варианты имеют хороший потенциал для покупки. Дом может быть как современный (10-15 лет), так и очень старый.
Старые дома можно рассматривать как временное место для проживания и хранения вещей на период строительства нового. Покупать старый дом как постоянную основу я бы не рекомендовал, поскольку очень скоро он начнет требовать вложений, которые будут только увеличиваться с каждым годом, а итоговая сумма вложений будет сопоставима с новым строительством.
Современные дома подходят для постоянного проживания, имеют уже готовые коммуникации и могут быть приспособлены для себя с минимальными трудозатратами.
Хотите называйте меня пессимистом, но это мое чувство реальности. Хорошие дома, как и автомобили, редко доходят до свободного рынка, а если и доходят, то висят очень не долго. В загородных домах, в отличии от квартир, соседи общаются намного ближе и чаще и когда появляется хороший вариант для продажи он быстро уходит соседям, коллегам, друзьям, родственникам, особенно если еще и цена адекватная. Это мои наблюдения. Очень часто в таких случаях соседи выкупают участки просто для того, чтобы не было новых соседей. Поэтому покупателю на свободном рынке надо быть предельно осторожным и предварительно оценивать объем будущих вложений в такие дома.
В ряде случаев загородные дома являются местом, где люди вложили частичку себя в каждый кирпич, каждый куст и расставаться с этим просто так они не торопятся. Всегда имеются веские причины для продажи.
1.2. Дома, построенные на продажу.
В период с 2020 по 2022 годы в стране проявилось острое рвение к загородной жизни. Предприниматели отреагировали на спрос и начали массово строить дома для продажи. Откликнулись даже крупные застройщики, которые раньше занимались только строительством многоквартирных домов.
Если в предыдущем варианте я советовал быть предельно осторожным, то этот вариант мой пессимизм рекомендует не рассматривать вовсе. Не потому что я против застройщиков и их бизнес проектов, а потому что есть суровая реальность.
Поскольку, в отличии от строительства многоквартирных домов, в ИЖС никакого контроля нет, зачастую застройщики экономят каждую копейку. В результате могут получаться строения, которые уже являются аварийными. И это не мои страшилки, а реальные наблюдения. Дьявол кроется в деталях.
К примеру, возьмите почти любой дом, построенный на продажу и посмотрите на инженерные коммуникации. Электрика будет проложена кабелями сечением 1.5 мм2. Покупатель, придя осматривать дом заметит, что розетки есть, возможно он даже проверит что они работают и вроде бы все хорошо. Но после покупки, когда количество электропотребителей в доме начнет расти, станут срабатывать автоматические выключатели (если они правильно подобраны, но у нас статья не про электрику). И очень скоро станет понятно, что требуется замена проводки. И вот здесь главная проблема домов под продажу. Застройщик, выбирая кабель меньшего сечения, сэкономил тысяч 20-30 на весь дом, а покупателю за переделку придется заплатить очень внушительную сумму. Если бы этот покупатель делал проводку сам, он бы без сомнения выбрал бы чуть дороже, но более надежный вариант, а застройщик в этом доме жить не собирается, ему важнее сэкономить рубль тут, два рубля там, а проблемы покупатель обнаружит тогда, когда предъявлять их будет некому.
Другой пример. Когда-то мы тоже ездили и смотрели подобные дома, правда двух или трех просмотров нам хватило, чтобы отбросить идею покупки готового дома. Застройщик сделал канализационные трубы в ванной комнате диаметром 20 мм. По началу конечно все будет нормально сливаться, но со временем труба начнет забиваться и придется ее менять. А она уложена в стене и зашита плиткой. Разница между трубой диаметра 20 и 50 миллиметров составляет рублей 50 за метр, а для исправления надо будет снимать плитку и выламывать трубу из стены. Представляете какой это объем работ? А сэкономлено было рублей 300.
Третий пример. По соседству с моим домом были построены готовые дома для продажи. При осмотре будущему соседу сказали «вода есть, септик есть». Он проверил и действительно вода из крана льется и утекает, замечаний нет. Заехал, начал жить. Оказалось, что формально септик действительно есть, но всего 2 кольца. В итоге до приобретения и установки новой станции очистки каждый день у соседа начинался и заканчивался с откачки этих 2 колец. Скважина, к слову, тоже перестала работать через год и соседу пришлось бурить новую.
Но вина в этой ситуации не застройщика, а именно покупателя. Покупатель, выбирая дом, оценивает варианты в абсолютном значении, поскольку в силу отсутствия требуемых знаний или возможностей он никак не может оценить их качественно. Здесь я не беру в расчет вопросы архитектуры, дизайна и всего, что касается визуального качества. На вкус и цвет все фломастеры разные. Это как если приходить в магазин и выбирать продукты строго по самой низкой цене, но в этом случае придя домой у покупателя есть возможность оценить товар на вкус и больше к нему не возвращаться, хотя опять же, деньги уже никто не вернет. В случае же с покупкой дома покупатель на подсознательном уровне сравнивает дома «по пунктам» в одном есть сантехника/электрика/отделка, а в другом ничего нет, значит при прочих равных первый дом лучше. То есть покупатель просто ставит галочки, а застройщик делает «для галочки», все логично. Если вдруг застройщик захочет сделать хорошо, то себестоимость такого дома сразу вырастет. И проблема не в том, что вырастет себестоимость, а в том, что покупатель и слышать не хочет почему дом дороже, чем такой же через дорогу. Дороже – значит покупать не будем. Застройщик оказывается заложником псевдорационального поведения покупателя. Сделаешь хорошо, все равно никто этого не оценит. Сделаешь дешево и кое как, все будут только рады (какое-то время).
Резюмируя, в готовых домах, построенных для продажи тотально сэкономлено на всем и с высокой вероятностью после покупки придется заплатить еще столько же, чтобы хоть как-то привести их в порядок. При этом ни один специалист, осматривающий дом перед покупкой, не даст Вам гарантии, потому как все самое интересное закрыто отделкой и ломать ее никто не позволит. По сути даже провести нормальный инструментальный осмотр попросту не представляется возможным.
2. Купить готовую коробку дома и начать делать в нем ремонт.
По большому счету такие коробки строятся только для продажи, либо есть варианты, когда люди строили вроде бы для себя, но поняли, что жестко облажались и надо срочно продавать. Поэтому в них также есть проблема тотальной экономии, а учитывая отсутствие контроля легко попасть на коробку уже в аварийном состоянии. Несмотря на это, есть возможность найти более – менее ответственного застройщика, для этого надо использовать инструментальный осмотр специалистом перед покупкой и изучение конструктивных решений, которые применил застройщик применительно к данному земельному участку. Никаких эмоций, никакой веры в слова застройщика что «все на совесть сделано, мамой клянусь, как для себя делал».
3. Купить земельный участок и начать возведение дома с нуля.
Преимущество данного варианта в том, что покупатель может сам выбрать планировку дома, материалы стен, архитектурные решения, в общем сделать все так, как хочет сам. Недостаток в том, что это очень трудозатратный вариант и крайне рискованный. Когда Вы стоите перед готовой коробкой, известна ее цена и у Вас всегда есть выбор покупать ее или нет. В процессе стройки, если Вы не будете вникать в технологические процессы очень легко попасть в категорию людей из предыдущего варианта, и такие прецеденты к сожалению, не редкость. Вроде бы строили строители хорошо, потом заказчик заметил какие-то трещины, вызвал эксперта и тот выдал заключение, что наиболее рациональным вариантом будет снос постройки. Строители тут же испарились и остался заказчик без денег и без дома.
Это тот вариант, к которому пришел я сам, разочаровавшись в первых двух. Но здесь есть вторая задача. Необходимо найти пустой земельный участок, либо участок со старым домом из варианта 1.1, а это, как выяснилось тоже проблема, но о выборе земельного участке будет следующая статья.