Рынок недвижимости в Ростовской области вошел в 2026 год в условиях неопределенности и ожиданий. С одной стороны, завершился рекордный по объемам выдачи ипотеки 2025-й, с другой — в силу вступили новые правила выдачи «Семейной ипотеки», а на горизонте замаячила перспектива изменения процентных ставок в зависимости от количества детей в семье.
Корреспондент «КП — Ростов-на-Дону» выяснил у представителей банков, застройщиков и риелторов, какие тенденции ждут донской рынок жилья в ближайшее время.
ИТОГИ ГОДА: СТАВКА НА СЕМЬЮ
Прошедший 2025 год стал временем триумфа «Семейной ипотеки» в Ростовской области. По данным Сбера, регион занял второе место в стране по объему ипотечных выдач, уступив лишь Москве. Жители Дона приобрели недвижимость при поддержке банка на сумму более 90,1 млрд рублей, что на 38% превышает показатели 2024 года. Львиная доля этих сделок пришлась на программу господдержки.
— Драйвером рынка жилья в течение последних двух годов выступала «Семейная ипотека» . Именно благодаря господдержке тысячи донских семей смогли исполнить мечту о собственном жилье, приобрести более комфортную квартиру или построить частный дом, — подчеркнул отмечает управляющий Ростовским отделением Сбербанка Константин Бугрим.
Статистика полностью подтверждает его слова: если в 2024 году дончане совершали чуть больше половины сделок (56%) на первичном рынке, то по итогам 2025-го этот показатель взлетел до 76%. В январе 2026 года доля «Семейной ипотеки» в общем объеме выдач достигла 87%, что свидетельствует о колоссальной востребованности льготного кредитования.
ЦЕНЫ И ПРЕДПОЧТЕНИЯ: НОВОСТРОЙКИ ВНЕ КОНКУРЕНЦИИ
На фоне высокого спроса цены на жилье остаются стабильно высокими и продолжают расти. Однако, как ни странно, Ростов вошел в число городов с самым умеренным ростом цен на вторичном рынке. По данным аналитического центра Домклик, прирост цен на готовые квартиры в донской столице составил всего 0,9% за 2025 год, что значительно ниже уровня инфляции. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигла 105,1 тыс. рублей.
— Стабильность цен на готовое жилье в Ростове-на-Дону — это важный сигнал для покупателей. Рынок демонстрирует зрелость и сбалансированность, повышая доступность и привлекательность улучшения жилищных условий для ростовчан, — прокомментировала его коллега, заместитель управляющего Ростовским отделением Елена Руфова.
При этом структура спроса кардинально сместилась в сторону новостроек. Заместитель генерального директора по работе с партнерами «ДОН-МТ - Недвижимость» Галина Пивоварова объясняет это не столько любовью покупателей к новым кварталам, сколько экономической целесообразностью.
— Сегодняшняя тенденция определяется даже не качеством продукта и не локацией, а в первую очередь возможностью приобретения, то есть комфортностью ежемесячного платежа. В 2025 году доля сделок на вторичном рынке снизилась с 35% до 29%. Это связано с тем, что инструментов для покупки вторичного жилья практически нет из-за высокой ключевой ставки, — поясняет эксперт.
По ее словам, ставка по рыночной ипотеке на вторичное жилье составляет 21-23%, что делает ежемесячные платежи неподъемными для большинства семей.
ИЖС: ИЛЛЮЗИИ И РЕАЛЬНОСТЬ
Несмотря на активное продвижение темы индивидуального жилищного строительства, на Дону этот сегмент переживает не лучшие времена. Его доля, вопреки прогнозам о бурном росте, напротив, сократилась. Галина Пивоварова настроена скептически в отношении перспектив ИЖС:
— Его доля также упала — с 15% до 6%. Это связано с тем, что механизм на этом рынке не отработан, возникает много проблем. Например, бывают случаи, когда с людей, взявших ипотеку, взяли деньги, но ничего не построили, а застройщики исчезли. Это вызывает серьезные опасения. К тому же не хватает земельных участков.
Кроме финансовых рисков, эксперт указывает на инфраструктурные проблемы загородной жизни, особенно для семей с детьми. Отсутствие школ, поликлиник и транспортная недоступность делают такое жилье не всегда комфортным.
ЧТО ЖДЕТ РЫНОК: ПРОГНОЗЫ И РИСКИ
Главная интрига 2026 года — возможное изменение ставок по «Семейной ипотеке». Президент РФ Владимир Путин поручил проработать вопрос о дифференцированной ставке в зависимости от количества детей. По информации председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, обсуждаются параметры: 10% при рождении первого ребенка, 6% — на второго и 4% — на третьего и последующих.
Руководитель службы клиентского сервиса СК10 Дарья Толпинская считает, что рынок ждет переход к более осознанному спросу:
— Введение дифференцированной ставки в том виде, в которой она была представлена, безусловно приведет к падению выдачи семейной ипотеки в Ростовской области, на неопределенный срок.
По оценке девелопера, наибольшая доля покупок недвижимости в Ростовской области сегодня приходится на семьи с одним ребенком. Повышение для них ставки до 10-12% может сделать ипотеку недоступной, особенно для молодых семей. Двукратно увеличенный ипотечный платеж станет большой нагрузкой для бюджета.
— Если предположить, что данное предложение направлено на повышение рождаемости, то в долгосрочной перспективе оно, возможно, имеет место быть. Но прямо сейчас такая инициатива сделает ипотеку недоступной для преобладающей доли населения, а для девелоперов Ростовской области приведет к резкому снижению доли ипотечных сделок, - комментирует специалист. - Из открытых источников мы знаем о том, что к 1 июня 2026 года Правительству поручено предоставить предложения по дифференциации ставок семейной ипотеки, надеемся, что они не коснуться уже устоявшейся шестипроцентной ставки, являющейся подъемной и обеспечивающей комфортные ипотечные платежи для семей с детьми.
ОКНО ВОЗМОЖНОСТЕЙ: КОГДА ПОКУПАТЬ ЖИЛЬЕ
Несмотря на все риски, эксперты сходятся во мнении, что текущий момент может быть удачным для покупки. Галина Пивоварова советует не откладывать решение надолго.
— Сейчас многие находятся в ожидании снижения ставок. На сегодняшний день ключевая ставка — 15,5%, ее недавно понизили на 0,5 пункта. Но ипотека по-прежнему составляет 21-22 процента. Для вторичного рынка это достаточно высокая ставка, поэтому многие пока выжидают, — описывает она текущую ситуацию.
Эксперт также призывает трезво оценивать покупательную способность даже тех семей, которые попадают под льготные программы. По ее мнению, без пересмотра суммы кредита улучшить жилищные условия многодетным будет крайне сложно.
— Давайте посчитаем. Семья из четырех человек, у которых семейная ипотека будет под 6% (предположим, эта цифра сохранится), хочет купить трехкомнатную квартиру. Возьмем не 300 квадратных метров, а квартиру в 60 квадратов. Умножим на стоимость квадратного метра — допустим, 160 тысяч рублей. Получается почти 10 миллионов. Ипотеку им дадут максимум 6 миллионов. У них должен быть еще первоначальный взнос минимум 20%, тогда получится всего 7,2 млн рублей. Потому за эти деньги как раз они купят только однокомнатную квартиру. Для того, чтобы мы увеличили, скажем так, возможность приобретения большей площади, должен быть увеличен лимит ипотечный, — подчеркивает Галина Пивоварова.
При этом, по мнению экспертов, цены на квартиры, особенно на вторичном рынке, все же начнут расти вслед за снижением ставок.
— Если говорить о покупке, то март и, возможно, апрель — самый благоприятный период. Сейчас мы находимся в фазе сжатия спроса: после декабря и января люди выжидают. А во второй половине года обычно начинается рост цен, — резюмирует Галина Пивоварова.
Таким образом, рынок недвижимости Ростовской области стоит на пороге серьезной трансформации. В краткосрочной перспективе нас ждет период адаптации к новым правилам и снижения спроса, а в долгосрочной — возможно, изменение самой структуры покупателей и их предпочтений.
Подпишись на нас в MAX и Telegram!
Комсомолка на MAXималках - читайте наши новости раньше других в канале @truekpru