С завидной периодичностью министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородского региона на новом витке «развития» областного центра плодит в нем горячие точки. Скандалы разгораются с ритмичной периодичностью, добавляя в поминальный список минградовской репутации все новые адреса. Теперь в нем оказался и ЖК «Идель. Квартал на Сенной» — элитный жилой комплекс, строительство которого нижегородцы воспринимают не иначе как последний гвоздь в крышку социально-транспортного гроба территории возле Сенной площади. Более 10 корпусов высоток с владельцами частного транспорта и детьми – как они разъедутся на местных дорогах? В каком режиме будут работать поликлиника и школы, на которые обрушатся тысячи новых «клиентов»? В ответ на эти вопросы чиновники блистают приклеенными оптимистичными улыбками, а застройщик забрасывает рекламными лозунгами.
На прошлой неделе мы начали рассказывать о перспективах реализации КРТ (комплексного развития территории) в виде жилого комплекса «Идель. Квартал на Сенной». В первой части мы высказали сомнения по поводу «элитности» будущего ЖК, чью территорию на сегодня окружает промзона, гаражный массив, замусоренный Ковалихинский овраг с грязной рекой. Кроме того, на сегодняшний день будущий квартал окружают слишком узкие улицы, ведущие к улице Родионова и будущей станции метро, что позволяет спрогнозировать серьезные пробки в данном направлении, так как они уже есть после заселения ЖК «Книги», который будет смотреть в окна ЖК «Идель».
Напомним, что обитатели жилого комплекса «Книги», который был окончательно сдан в 2022 году, уже прошли все стадии радужных обещаний со стороны застройщика – компании «Андеко» и столкновения с действительностью. На этапе строительства им так же обещали уютную благоустроенную территорию и удобное расположение в центре города с выездами на стратегические магистрали. Но в итоге люди получили то, что получили — разруху и гетто.
«МОЖЕШЬ ГУЛЯТЬ СРЕДИ РУИН»
Негативом по поводу здешних мест пестрят отзывы о ЖК «Книги» в сети, в разделе Яндекс.Отзывы.
«ЖК «Книги» — место ужасное: промзона с одной стороны, завод им. Петровского — с другой стороны склад каких-то стройматериалов, труб и прочего барахла, — пишет нижегородка по фамилии Власова еще в ноябре 2023 года. — Никакой инфраструктуры, пешеходных тротуаров элементарных нет. Есть площадка вокруг домов. С колясками и маленькими детьми гулять негде. Ценник на квартиры конский. Когда все квартиры заселятся, преддомовой территории не хватит на парковку личного транспорта жильцов этих домов».
«Дом стоит как на пустыре, безумно дует со всех сторон. Под окнами вид будто на свалку», — вторит ей Анастасия.
«Не могу сказать про качество жилья, но локация конечно так себе. Ты вроде и от центра города недалеко, но в то же время находишься как в промзоне. Мест для прогулок нет, можешь гулять среди руин от трущоб или на стройке. Готовьтесь к тому, что зимой вы должны будете преодолевать дорогу у завода Петровского за «Интелом», которую вообще не чистят от снега, его реально по колено, и ещё в пробках на заезд/выезд из ЖК постоять. И вид из окна конечно «шикарный». Район не благоустроен от слова «совсем», — оставила отзыв Кристина К. в январе 2024 года.
Кстати, сравнить отзывы и реальный вид окрестностей вы можете, посмотрев наш фоторепортаж:
Ольга Бахтина в апреле 2024 года констатирует: «Жилой комплекс ничего, но вот дороги рядом с домами — это просто ужас какой-то! Как после бомбёжки (ямы, не пройти не проехать)».
Еще в сентябре 2021 года наивный покупатель интересовался по поводу территории рядом с ЖК «Книги»: «Почему вы указываете как преимущество 300 метров до маленькой речки? Ее благоустроят? Сделают комфортный подход к ней? Сейчас она больше похожа на свалку». Отвечаем ему из наступившего будущего: НЕТ. Речка в Ковалихинском овраге как была свалкой, так и остается. Более того, со временем она превратится в магистраль (об этом ниже).
Вопрос: что мешало застройщику и Минграду ВОСЕМЬ ЛЕТ с начала стройки по сегодняшний день превратить территорию в город-сад с удобными выездами?
Кстати, в отзывах на Яндексе нижегородец Альберт Самсонов обратил внимание, что в ЖК «Книги» на 250 квартир всего 120 парковочных мест. Мы направляли в Минград запрос о том, как же так получилось. Нам пообещали уточнить информацию, но вот уже два месяца не могут найти ответ.
Также мы спрашивали чиновников: считается ли уместным позиционирование квартала «Идель» как квартала бизнес-класса, учитывая промзону и гаражные массивы, окружающие территорию? Не является ли реклама ЖК «Идель» введением в заблуждение покупателей, а цена на квартиры — завышенной?
«Термин классификации «бизнес-класс» является маркетинговым. Минград оценивает проекты исключительно на соответствие градостроительным нормам и утвержденной документации, — ответили нам в ведомстве. — Вопросы оценки корректности рекламных заявлений находятся в компетенции Федеральной антимонопольной службы». В общем, сладкие речи застройщика – проблемы застройщика и того, кто ему верит, считают чиновники. Жаль, что при этом министерство не требует от коммерческих партнеров выполнения вполне задокументированных обязательств. Так дождутся ли жители «Идель» той самой маркетинговой элитности?
ПРОБКА ИЗ ТРЁХ ПОТОКОВ
Печально то, что за расширение улицы Тургенева, Бойновского переулка, улицы Сеченова никто пока и не думает браться. Хотя для реализации этого проекта понадобится минимум пара лет, а ЖК «Идель» обещает начать заселять людей уже в 2028 году. Сам жилой комплекс строится, за забором суетится техника. Дороги же малы, забиты транспортом, и ничто не выдает начала хоть каких-то работ по их улучшению.
К слову, спасти жителей Сенного квартала от транспортного коллапса мог бы давнишний проект по строительству дублера улицы Родионова. О проекте несколько лет назад заявлял СМИ главный архитектор Института развития города «НИЖЕГОРОДГРАЖДАННИИПРОЕКТ» Юрий Карцев (скончался в июне 2023 – прим.Ред.). Предполагалось, что это будет скоростная дорога с непрерывным движением, которая продолжит улицу Ковалихинскую, пересекаясь с улицей Горького, затем мимо завода имени Петровского, за микрорайоном Медвежья долина, через Деловую и далее между Верхними Печерами и Кузнечихой – к Изоляторскому оврагу. В месте пересечения улицы Горького и Ковалихинской планировалась многоуровневая развязка.
В Минграде нам ответили, что указанный проект строительства автомобильной дороги предусмотрен в генеральном плане Нижнего Новгорода. В настоящее время правительством Нижегородской области прорабатывается вопрос развития прилегающей территории с применением механизма КРТ (КРТ «Правительственный квартал»). А в составе данного проекта прорабатывается механизм поэтапной реализации решений генерального плана (в частности, строительства четырехполосной автомобильной дороги в Ковалихинском овраге).
То есть дублер Родионова будет, но каков горизонт этого счастливого события — нам не обозначили. К примеру, строительство дублера Гагарина идет два года, и пока не завершено. А здесь еще только «прорабатывается механизм поэтапной реализации решений», что бы это ни значило – но точно не скорость.
Поэтому реальная перспектива такова: после заселения ЖК «Идель. Квартал на Сенной» весь поток машин из более чем 10 корпусов ЖК выстроится за потоком машин из ЖК «Книги», сигналя в капоты. Со временем тот, в свою очередь, уткнется в поток машин обитателей «Правительственного квартала». «То-то будет весело, то-то хорошо!»
ВСЕГО ПРЕДОСТАТОЧНО?
Ну и к вопросу об обеспечении жителей ЖК «Идель. Квартал на Сенной» возможностью получать медицинские и образовательные услуги. Какой прогнозируется ситуация в школах №№35,30 Нижнего Новгорода после сдачи ЖК «Идель»? Что будет предпринято в случае перегрузки школ? – поинтересовался ИА «Нижний сейчас» у Минграда.
«Образовательные организации, входящие в радиус 500 метров, на данной территории работают с полной нормативной нагрузкой. В настоящее время принимаются меры по решению вопросов обеспечения территории местами в школах за счет строительства школы на 1000 мест на прилегающей территории в рамках КРТ», — ответили в министерстве.
Здесь мы вынуждены напомнить, что строительство школы предполагается в рамках КРТ «Правительственный квартал». По которому еще даже не проведены торги, определяющие будущего застройщика. И начнет ли будущий застройщик «Правительственного квартала» именно со школы? И каков будет временной разрыв между сдачей ЖК «Идель» и сдачей школы в «Правительственном квартале»? И будет ли вообще проект «Правительственный квартал» реализован – это большой вопрос!
Кроме того, новый детсад на 200 мест там считают вполне достаточным для жителей нового ЖК: «Согласно решениям документации по планировке территории на территории проекта ЖК, планируется строительство около 85 тыс.кв. м жилья. Потребность населения в местах детских садах полностью обеспечивается за счет строительства детского сада на 200 мест», — заключают в ведомстве. Хватит ли детсада на 200 мест? Тоже большой вопрос. Мы же регион с опережающей демографией.
А вот поликлинику расширять не планируется – мол, и так справится: «Мощность поликлиники №7 на ул. Тургенева составляет 508 посещений в смену. Требуемая потребность населения в объектах здравоохранения обеспечивается за счет данной поликлиники. Это было подтверждено на этапе согласования мастер-плана», — пишет Минград.
И в целом оптимистично смотрит на будущее квартала ЖК «Идель»: «Территория имеет выгодное местоположение в структуре города (большое количество маршрутов общественного транспорта, близость к центру города, строящаяся станция метрополитена). До настоящего времени указанная территория находилась в неудовлетворительном состоянии, не была благоустроена и препятствовала связанности городской среды. Реализация заключенного договора о КРТ способствует повышению эффективности использования территорий, повышению уровня качества городской среды, созданию необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройства территорий и повышения территориальной доступности», — гласит ответ министерства градостроительства.
Давайте запомним все эти обещания и прогнозы – и вспомним их через несколько лет вместе с первыми отзывами жильцов нового ЖК.
«ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ СЦЕНАРИЙ РАЗВИТИЯ»
Между тем, министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Дарья Шунаева на «Сибирской строительной неделе-2026» поделилась региональными наработками в области комплексного развития территорий. Информацию об этом Минград разместил в частности в своих соцсетях 13 февраля.
«Подготовка каждого проекта КРТ — длительный и скрупулёзный процесс. Это не только сбор и анализ данных, но и комплексная оценка инфраструктуры, историко-градостроительный анализ, изучение земельно-имущественных отношений и моделирование будущего территории. По сути, для каждой локации создаётся индивидуальный сценарий развития», —цитирует Дарью Шунаеву министерство.
И тут же добавляет, что в ходе выступления министр рассказала об этапах подготовки проектов, подходах к мастер-планированию, организации голосования жителей при КРТ жилой застройки. Также разобрали вопросы распределения обязательств по созданию инфраструктуры между публичной и частной стороной, в том числе с применением инфраструктурного платежа.
В ведомстве отмечают, что отдельный блок посвятили редевелопменту исторического центра. «Министр обратила особое внимание на ценность мультипликативных эффектов такого подхода, а также уделила внимание вопросам гармоничного комбинирования исторической и новой застройки, которая позволяет сохранять за счёт частных инвестиций ценные средовые объекты», — гласит запись Минграда ВК.
Кстати, про мультипликативный эффект: железным нервам сммщика министерства можно позавидовать – он даже не закрыл и не удалил комментарии под этим постом. А туда моментально пришли высказаться жители «Окского берега» и поселка Новинки, которые пока никак не могут оценить по заслугам все выгоды проекта строительства склада Wildberries рядом с их домами и школой – да, в рамках КРТ.
«КРТ — это рак на теле любого города, — написал один из активистов «Окского берега» Максим Шелудяков. — Сибиряки, не допускайте раковых шунаевских клеток у себя; гоните рак, хоть химией хоть радиацией, но шунаевскую заразу надо травить сразу, пока не поразила здоровый город!»
И даже первый заместитель генерального директора АНО «АСИРИС», градозащитник Анна Давыдова высказалась здесь же: «Ради продажи земли на аукционах под КРТ готовы снести прекрасное культурное наследие Нижегородской ярмарки! О каком балансе вы говорите? Исторический город просто стирают бульдозерами», — написала она.
Принцип организации голосования жителей при КРТ Минград тоже не обсуждает громко и вслух. Общественными обсуждениями называют по сути обычную возможность нижегородцев направить свое мнение по КРТ несколькими различными способами: на официальном сайте администрации города Нижнего Новгорода www.нижнийновгород.рф; в подсистеме государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Нижегородской области (ГИСОГД НО) по адресу https://gisogdno.ru/ (портал ГИСОГДНО-Личныйкабинет-Общественные обсуждения) и на информационных стендах экспозиции — в случае с ЖК «Идель» она была на улице Пискунова,1, в здании администрации Нижегородского района. То есть по сути как такового обсуждения, диалога не происходит. Да, таковы нормы законодательства, позволяющего, к сожалению, подменять понятия. Но в городе, в котором горячие точки недовольства жителей планами по строительству вспыхивают одна за другой, наверное, можно и нужно было бы проявлять инициативу и встречаться с горожанами лицом к лицу – возможно, не раз, и не два, но зато постепенно приходя к здоровому компромиссу.
Пока не известно, сколько нижегородцев приняли участие в тех самых «общественных слушаниях», длившихся по 6 марта включительно и посвященных КРТ ЖК «Идель». Процесс, увы, не прозрачен. Да и оповещения о том, что обсуждения начались – не так громки, как надо бы.
Затевая иные свои проекты, Минграду хорошо бы придерживаться того же принципа, которого веками придерживаются врачи – «не навреди». Желание осовременить территорию и дать людям возможность приобрести жилые метры в центре – понятно, но и вправду – где же декларируемый госпожой Шунаевой сбор и анализ данных, и та самая комплексная оценка инфраструктуры?